新房“萬人搖”遇上土拍“千輪競價” 六大維度數據解讀遲到的“紅五月”

新房“萬人搖”，開售再度“日光”；千輪競價拿地，溢價率超過100%、一線城市土拍攬金同比爆增189%。 據中指院，5月一線城市整體成交環比上升20.6％，北京升幅較大，超五成；上海次之，上升22％；僅深圳稍有下降。中國房地產指數系統顯示，5月重點城市商品住宅成交規模單月同比實現今年以來首次轉正，環比增長約20%。克而瑞數據顯示，百強房企中77家業績環比提升，67家業績同比增長。 “疫情之后樓市復蘇好于預期。”平安證券在研報中表示。 但另一邊，房企的業績目標完成率很糟糕，有些還不到30%，出現了近50位高管甚至是總裁級別的人事大變動，房企前期“搶收”來的行情紅利漸漸消失。樓市復蘇冷熱不均，克而瑞數據顯示，5月在28個重點監測城市中，近半城市同比轉正，上海、昆明和南京等同比漲幅皆超6成；而大連、寧波、常州等復蘇動能減弱，成交同比回落幅度在9%～31%之間。 杭州6萬人搶959套房5月新房成交面積同比大增91.4% 樓市傳統的“紅五月”，全國市場整體成交持續上升，在房企加速推盤下，多數城市市場交易逐步從恢復走向反彈，北京、上海、杭州等市場熱度明顯。 5月末，杭州遠洋西溪公館項目領到一批房源（959套）的預售證，吸引近6萬人報名。由于申請人數太多，開發商不得不包下網吧，24小時不間斷審核購房資質。但即使這樣，人手還是不夠，又招了50個學生兼職，幫著做初審工作。 杭州“萬人搖”項目搖號登記名單每經記者包晶晶攝 以首套房凍結40萬元、二套房凍結80萬元來計算，僅遠洋西溪公館這一個項目就至少凍結了238.56億元資金。值得一提的是，不少凍結資金已解凍的買房人已經將眼光瞄準了下一次。盡管6月杭州還有一批新房即將獲準上市，但其中不少項目已提前被業內鎖定為“萬人搖種子選手”。 中指數據顯示，監測的主要城市5月成交面積環比上升29.36%，其中超9成城市環比上升，同比上升1.92%。 數據來源：諸葛找房 一線城市中僅北京成交面積同環比大漲，較上月環比大增53.5%、同比增加8.19%。深圳則出現同比超3成的大幅下跌，成交面積在4個一線城市中最低。5月深圳新房成交面積30.11萬平方米，環比上升3.14%，同比下降31.4%。 單月成交絕對值最高的是上海，共成交11529套，成交面積124.66萬平方米，環比上升16.67%，但不及去年同期高位，同比仍下降了3.31%。 因“萬人搖”受到全國關注的杭州反彈勢頭最猛，5月商品住宅（不含保障性住房）成交面積25.2萬平方米，環比上升28.3%，同比上升91.4%。同時杭州5月新增供應38.78萬平方米，環比上升49.4%，同比上升95.8%。 價格方面，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比微漲0.31%，但同比增速仍明顯低于去年同期水平。 百城中，66個城市環比上漲。杭州成為房價漲幅最高的城市，上海緊隨其后，兩城房價環比分別上漲1.04%和1.00%；南京和重慶（主城區）環比漲幅在0.4%～0.5%；成都、武漢和廣州漲幅則在0.2%（含）以內。 北京二手房成交創兩年新高59城二手住宅均價環比上漲 據諸葛找房，從漲跌城市數量來看，5月二手住宅市場均價環比上漲城市59個，較上月增加4個，平均漲幅1.31%；下跌城市40個，較上月減少3個。 2018年以來北京二手房成交情況數據來源：貝殼研究院 隨著疫情得到控制，北京樓市在5月繼續延續了4月的回暖態勢，創下了2017年“3·17新政”以來的成交量新高。貝殼研究院發布的數據顯示，5月北京二手房成交量環比增加了39%，同比增加75%。 從區域成交量來看，北京16個區域成交量環比均上漲，其中西城區漲幅最大，環比上漲1.29倍，西城區“多校劃片”入學和“六年一學位”政策的落地，導致西城區二手房成交網簽加速。 北京西城區日度新增掛牌走勢資料來源：貝殼研究院 貝殼研究院數據顯示，2月北京新增房源量僅4132套，但到4月，新增二手房源18172套，已經與去年6月以來的高點基本持平，5月更創新高，全市新增房源數量達到24784套。帶看次數則受疫情影響，回升相對緩慢。但即便如此，5月該數據也達到了2019年6月以來的新高，為716982次。 深圳則逐漸回歸理性。深圳市房地產信息系統數據顯示，5月深圳二手住宅成交8553套，環比上升11.4%；成交面積70.7萬平方米，環比上升7.3%。從各區（新區）來看，龍崗二手住宅成交2286套，環比上升25.3%，成交量居全市首位；寶安成交2010套，環比上升6.7%。 東部三線城市金華以環增9.5%、同增28%，成為二手房成交的一匹黑馬，也創下自2018年6月以來新高。數據顯示，2017～2018年，金華曾出現了一波成交量強反彈，因此2019年小陽春期間表現并不明顯，但歷月成交絕對量并不低，由于金華將作為2022年亞運會分會場，市場存在一定的參與熱情。 土地“高燒”的廈門，二手房成交量在5月同比下降28.2%。自調控升級后，2017年、2018年，廈門二手房市場成交量尤為低迷。2019年“小陽春”二手房曾借勢回暖，隨后逐漸下降。盡管2020年以來廈門二手房市場也出現回暖，但從趨勢上看，成交量仍處于2019年5月以來的下行通道。 7小時1148輪競價搶地一線城市土拍收金同比暴增189% 隨著房企美元債5月“破冰”、銷售回款壓力緩解，手頭松了的各大房企繼續積極搶地。全國土地市場開始整體降溫、局部高燒，供求兩端環比走低，在結構因素影響下，成交均價及收金同比上行。 5月不同城市土地市場情況數據來源：中指院 中指數據顯示，5月全國300個城市土地出讓金總額為5258億元，較去年同期增加3%。但土地市場的分化較此前更為強烈。一線城市各項指標均加速上揚，同比上月土地出讓金總額升189%、樓面均價升145%，而二三線城市則出現了掉頭下跌。 值得注意的是，今年以來，優質地塊成為房企爭奪焦點，溢價率頻頻攀升。 5月15日，深圳推出今年第一宗真正意義上的宅地——前灣片區十開發單元03街坊地塊，10余家房企經過百輪出價，最終由龍光地產以總價近116億元、樓面價63165元/平方米競得，成為本月全國宅地總價最高的一宗地塊。 5月19日，北京3宗“不限價”地塊掛牌競拍，吸引近20個競買主體激烈角逐，最終總成交額133.9億元。至此，北京土拍年內收金超千億，位居全國第一。 土拍千輪競價也在5月出現，5月27日，煙臺一宗商住用地經過1148輪、耗時近7小時以118.8%的溢價率成交，優質地塊火熱程度可見一斑。受到全國關注的杭州，5月份宅地供應量卻逆市減少了近三成，僅16宗地塊合計88萬平方米，收金總額近317億元，較上月基本持平。但宅地土拍熱度持續升溫，6宗宅地在競價階段達到最高限價，其中5宗進入競價自持階段。5月杭州宅地平均溢價率19%，全年平均溢價率仍高于20%。 數據來源：諸葛找房 北京5月宅地供應環比下滑近7成，但收金綜合超過280億元，環比上月增加近7成，攀上全年高位。由于多宗優質宅地集中入市,成交樓面均價37849元/平方米，較上月每平方米增加近4成，平均溢價率也較上月增加19個百分點，升至26%。 上海供應量5月同環比均大增6成，共推出20宗住宅用地，合計62萬平方米，其中有6宗宅地成交均價在1萬元/平方米以下，多為政策安置房和產業用地，因此盡管土地成交量環比上漲94%，但收金152億元，同環比分別上漲37%和47%，同時成交樓面均價環比下滑23%至13164元/平方米、平均溢價率僅為2%。 前5月房企融資額已達2019年48%恒大領銜行業回購潮 隨著國內金融環境短期寬松、境外債券發行的逐步復蘇，5月房企在融資市場表現活躍。 據貝殼研究院統計，1～5月房企債券融資5627億元，同比下降4%，但降幅進一步收窄，并且處于近五年同期的第二高位。 疫情對房企融資的影響正隨著近期的加速反彈而消失。5月單月，國內外債券融資發行總額月617億元，環比降39%，但同比上升31%。2020年前5個月融資規模為2019年全年的48%，全年房企融資規模有望超越2019年。 由于海外疫情蔓延趨勢仍未得到有效控制，經濟運行面臨較大風險，從發債結構看，前5個月盡管海外新增債務復蘇，境外債券占比拉升至38%，但仍不及2019年同期水平。 梳理房企5月45次國內債券融資發行可見，單筆20億元及5億～10億元發債規模占比提升明顯，而小規模債務則呈現下降趨勢。 值得注意的是，房企在5月掀起了大規模回購股份與債務票據的浪潮，其中恒大表現最為搶眼。貝殼研究院數據顯示，恒大在5月4日～29日期間共發起16次股份回購，累計回購股份計10203萬股，涉及支付資金約15.94億港元。 除以回購穩定股價、增加投資人信心外，房企更通過回購高息債、發行低息新債來優化債務結構。比如，正榮5月7日回購并注銷1.69億美元年息10.5%的優先票據，隨后在5月21日發行票面利率8.35%的2億美元企業債；中南、建發、金融街等多家房企獲得控股股東增持。 前5月房企業績目標完成率僅30%“搶收”紅利逐漸消失 前5個月，碧桂園、恒大、萬科銷售規模破兩千億，均值達2702.9億元；保利、融創、中海破千億；銷售規模500億～1000億元、100億～500億元、50億～100億元的企業分別為13家、59家、22家。 中指數據顯示，5月房企銷售額TOP100環比增長率均值為31.5%，其中前10企業環比增長率均值為9.0%，多家規模房企單月銷售業績增速已由負轉正，部分房企單月業績超預期，碧桂園單月銷售金額近800億元。 1～5月房企銷售前十數據來源：中指院 盡管房企排名門檻值并未完全修復，但降幅已經持續收窄。銷售額TOP100的門檻為74億元，較2019年92.2億元下降19.7%。 各陣營銷售及同比來看，2020年1～5月，前10房企銷售額均值為1558.4億元，銷售額同比均值下降5.9%，11～30企業銷售額均值為502.9億元，同比均值下降2.7%；31～50企業、51～100企業的銷售額均值分別為274.9億元和115.5億元，其中30～50企業同比均值上升2.1%，51～100企業同比均值下降16.6%。 1～5月房企各陣營銷售情況數據來源：中指院 而在疫情得以初步控制之后，多個房企開始試水“明星+直播+賣房”創新營銷模式。復地與KOL薇婭跨界合作，首秀獲得逾1900萬人次觀看；中駿在抖音舉行中駿云景臺發布活動；碧桂園在直播購房節中進行多城市項目覆蓋宣傳，疊加較大的優惠力度，實現800萬次觀看。 但搶收行情的紅利隨著近幾個月來反彈的持續已逐漸消失，房企目標完成率遠不及2019年同期。據不完全統計，在公布2020年銷售目標的39家房企中，前5月銷售目標完成率尚不足30%。 如中國恒大、碧桂園、龍光地產、雅居樂、越秀地產、中國金茂、中駿集團、中海地產、龍湖集團等千億房企，目前未達到銷售目標的40%，而時代中國、首開股份、保利置業、寶龍地產、遠洋集團等目標完成率在30%以下。 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，如果房企前5月銷售目標完成年度計劃的30%以上，才能認為恢復得不錯。 億翰智庫認為，對于房企而言，真正的挑戰或在2021年。在2019年整體銷售規模創新高的同時，貨值去化率實則較前期有所下滑，也就意味著企業或多或少都有一定的存量貨源未被消化，而若這些存量貨源難以去化，則勢必成為企業未來發展的一大桎梏，除了資金沉淀外，也必將是企業再投資道路上的一大包袱。 總裁跳槽、升職、被免職5月內48起房企高管職位變動 據樂居財經研究院不完全統計，包括內部調動在內，5月房企共發生了48起高管人事變動，其中4位總裁跳槽、1位總裁和1位執行董事被免職，另有13位辭職或離任。 以陽光控股為例，分別于5月15日、18日、21日、27日、29日連續發布5次人事變動公告，涉及離職高管超過10名。 曾經歷大規模人事變動的泛海控股本月則迎來了7位高管變動，正向新的轉型方向靠攏。自2014年開始，原泛海控股董事長盧志強就提出“去地產化”，向金融業方向發展，轉型成一家金融投資平臺。今年1月，泛海控股的行業分類由“房地產”正式變更為“其他金融業”。此次變動的高管中，多人都具有金融行業的從業背景。新上任的總裁宋宏謀，曾先后在多家銀行機構、保險公司任職，具有豐富的金融行業經歷。新上任的董事會副會長張喜芳具有高級經濟師職稱，在讀博士張博具有經濟師職稱，且二人在金融行業涉獵已久。 中國海外發展也幾經人事變動，顏建國逐漸卸任中海系多項職務。5月21日，中國海外發展發布公告稱，顏建國不再兼任行政總裁職位，并辭任中海宏洋、中海物業董事會主席等職務，張智超正式接任中海企業發展董事長及總經理職務。 新城控股5月22日公告稱，公司董事陳德力辭去新城控股董事職務；6月1日，寶龍發布公告稱，陳德力獲委任為公司的聯席總裁。原三盛地產常務副總裁馮輝明則出任上坤集團執行總裁；新力控股執行董事佘潤廷辭任后加入協信地產擔任總裁一職；原中交地產總裁蔣燦明則于5月出任恒榮集團總裁。 還有高管被正式罷免。5月28日，中民投旗下上置集團公告稱，董事會將依據公司細則罷免彭心曠及陳東輝為執行董事，彭心曠免任公司執行董事的同時，亦將不再擔任公司行政總裁。 記者手記丨紅五月有多少成色？ 疫情后的樓市復蘇已經持續了兩個月，房企大舉以價換量“搶收”行情已經接近尾聲，但距離完成全年目標似乎仍然路漫漫。新房市場冷熱不均，有的城市從年初火爆至今，有的城市絕地反彈，也有的城市高位回落。二手房市場“小陽春”成色明顯不及2019年，盡管部分城市一二手房價格嚴重倒掛，但也只是限價政策之下的虛火。 房企融資環境短期得到了寬松，于是手頭松了的各大房企又推高了全國土地市場，土拍局部高燒重現，一線城市土地出讓金總額飆升189%、樓面均價上升145%，而二三線城市則出現了掉頭下跌，市場再度冷熱不均。房企大規模納儲會否在明年此時大舉收獲？重啟發債的房企又能否優化資金結構，緩解債務壓力？ 拭目以待。 記者：包晶晶 編輯：陳夢妤 視覺：李世強 排版：陳夢妤馬原