公募REITs試點正式啟動！專家：讓公眾投資者配置不動產資產成為可能

每經記者 張壽林    每經編輯 文多    

圖片來源：攝圖網

中國公募REITs試點將率先在基礎設施領域推進。

4月30日晚間，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），標志著我國公募REITs試點正式起步。

北京大學光華管理學院教授張錚指出，《通知》的發布是中國REITs市場建設的一個里程碑事件，公募REITs試點對于中國不動產投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。

REITs能夠完善不動產資產定價機制

根據《通知》，試點初期，由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，經中國證監會注冊后，公開發售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。

張錚指出，基礎設施與持有型房地產是REITs的兩類基礎資產。從全球REITs的發展經驗來看，這兩類資產的REITs市場均運行良好，發展成熟。REITs最早集中在持有型房地產領域，現已廣泛應用于無線通訊設施、港口、收費公路、電力設施、物流倉庫、數據中心等基礎設施領域。

為什么本次REITs試點選擇從基礎設施領域啟動？張錚分析道：

第一，基礎設施投融資領域的改革尤為迫切。REITs可以盤活大量的存量資產，有利于防范地方債務風險、降低杠桿率，為新建項目提供資本金，是穩投資、補短板的工具，同時有助于通過市場化吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場公開透明的定價機制，推動基礎設施建設高質量發展。

第二，針對中國的實踐，應選擇成本最低、最為有效的政策試點方式，還需要考慮到與國家其他相關政策（例如，房地產政策）的協同與協調。在基礎設施領域進行試點，可以降低試點工作的復雜性。從基礎設施領域起步，是經過大量調研、深入研究、廣泛聽取各方意見，依照現行法律法規框架并參照境外成熟市場經驗的穩妥、合理選擇。

對于本次試點REITs的意義，北京大學光華管理學院院長劉俏也專門撰文解讀。他從金融的本質這一層面出發，在文中指出，金融在經過了四十年的高速發展之后，還沒有形成給信貸市場、資本市場、房地產市場、基礎設施投、融資等市場定價的 “錨”。沒有市場化的“定價機制”，金融體系無法順利履行“價格發現”的功能，并以此為基礎引導資源有效配置。

劉俏說，中國需要給房地產、基礎設施定價和地方政府信用定價的“錨”。建立起房地產市場、基礎設施投融資市場和信用市場價格發現的功能，引導資源有效配置。

基礎設施公募REITs能夠完善不動產資產定價機制，劉俏認為，REITs是好金融，大力發展中國REITs市場正當其時。

公眾投資者配置不動產資產成為可能

對于基礎設施REITs試點選擇公募基金，張錚指出，市場中稱之為“公募基金+ABS”模式。公募基金投資ABS證券，有效避免了公募基金投資未上市公司股權或不動產可能存在的法律爭議，同時借助企業ABS的成熟機制與模式進行合理估值，降低交易成本。該模式應用公募基金作為載體，實現公開募集和公開上市，以此來降低不動產投資門檻，使得廣大公眾投資者配置不動產資產成為可能，為居民提升財產性收入提供高質量的大類資產。

《通知》還要求，基礎設施REITs試點聚焦重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

張錚對此解讀道，2017年以來，中央先后確定了雄安新區、海南自由貿易試驗區、粵港澳大灣區、長江三角洲區域一體化等重大戰略，明確要求大力實施一批重大基礎設施工程，加快構建現代基礎設施體系，在金融創新等方面探索更加靈活的政策體系。要進一步提升基礎設施建設的質量和水平，必須逐步擺脫靠各類杠桿融資來支撐投資的傳統邏輯，發展建設理念的落地應依靠一個多層次、市場化的投融資體制。作為不動產資產定價的“錨”，REITs對于提升不動產投資的投資效率，優化資源配置至關重要。

張錚還透露，2019年3月以來，發改委、證監會聯合上交所、深交所、北京大學光華管理學院、中國國際工程咨詢公司等，先后赴雄安新區、海南自由貿易試驗區、粵港澳大灣區、長三角地區，對運用REITs盤活基礎設施存量資產開展了跨地區、跨部門、跨領域專題調研，召開了多場座談會，聽取了地方政府、企業、金融機構、科研院所等單位的意見；實地調研了多個園區以及十幾家中外企業。調研為基礎設施REITs試點的規劃提供了有力支撐。同時，在整個過程中，各部門也形成了有效的合作機制。隨著試點工作順利推進，在試點基礎上，不斷積累經驗、完善制度規則之后，REITs市場建設應逐漸向其他領域推廣。