鎂刻·年報(bào)深讀| 保利發(fā)展：沖鋒的一年

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

最晚交卷的龍頭房企，看起來卻成色不錯(cuò)。

坦率而言，今年房企的年報(bào)，即使是以往公認(rèn)的優(yōu)等生表現(xiàn)也差強(qiáng)人意。利潤(rùn)額利潤(rùn)率下行，銷售額增長(zhǎng)降速，都令外界從中看到了悲觀的信號(hào)。

房地產(chǎn)行業(yè)整體下行高速增長(zhǎng)不再，為了之后幾年能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，很多龍頭房企都有意識(shí)地“預(yù)留余糧”，只保持說得過去的增長(zhǎng)就不再進(jìn)取，但保利發(fā)展選擇全盤托出。當(dāng)這張數(shù)據(jù)看起來很漂亮的年報(bào)呈現(xiàn)出來時(shí)，投資者又驚又喜。

年報(bào)發(fā)布當(dāng)晚，保利發(fā)展雖然鬧了一個(gè)“每股分紅8.2元”的烏龍，但絲毫沒有影響中小股東的心情。

“開掛了！”“超預(yù)期！”褒獎(jiǎng)的聲音迅速傳開。4月16日，在房地產(chǎn)股表現(xiàn)平平的背景下，保利發(fā)展股價(jià)小幅上揚(yáng)，截至收盤報(bào)15.76元/股，漲3.1%。

從基本經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展各方面都平衡得很好。首先是凈利潤(rùn)額增長(zhǎng)迅猛，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2359.34億元，同比增長(zhǎng)21.29%；歸母凈利潤(rùn)279.59億元，同比增長(zhǎng)47.90%。

在基數(shù)已經(jīng)較大的情況下錄得接近50%的凈利潤(rùn)增速，保利發(fā)展這一數(shù)據(jù)在TOP10房企之中表現(xiàn)前列。

更為難得的是，保利發(fā)展的毛利率水平十分突出，報(bào)告期內(nèi)毛利率提升2.48個(gè)百分點(diǎn)至34.97%，其中房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率提升2.69個(gè)百分點(diǎn)至35.38%；凈利率提升2.47個(gè)百分點(diǎn)至15.91%。

在龍頭房企之中，能夠在2019年錄得毛利率增長(zhǎng)的寥寥無幾，而能夠維持在超過30%毛利率的房企，更是鳳毛麟角。

保利發(fā)展在維持良好盈利水平的基礎(chǔ)上，兩個(gè)最為重要的指標(biāo)凈負(fù)債率和融資成本也控制得當(dāng)。

2019年，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為77.79%，較年初降低0.18個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率56.91%，同比降低23.64個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債綜合融資成本僅約4.95%，維持行業(yè)低位。

經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，這是保利發(fā)展力所能及的事情。然而，貴為“央企地產(chǎn)一哥”，不僅外界對(duì)保利發(fā)展有期待，它本身也有更高遠(yuǎn)的目標(biāo)，還可以做得更好。

保利發(fā)展的風(fēng)格是“穩(wěn)”，也因此規(guī)模發(fā)展一直停滯不前。或者說，是同行跑太快而它沒有跟上所以慢了下來。

三年前，保利發(fā)展管理層提出“重回前三”的口號(hào)，之后也展示了積極的一面，投拓活躍，但隨著融創(chuàng)這匹黑馬的出現(xiàn)，保利發(fā)展始終沒有拉近與前三之間的距離。

2019年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比增長(zhǎng)僅14.09%，沒有跨進(jìn)5000億陣營(yíng)，也沒有完成既定銷售目標(biāo)，坐穩(wěn)了“老五”的位置。

管理層或許自知不足，因此在業(yè)績(jī)會(huì)上也回避了對(duì)于投資者提到的如何看待保利和融創(chuàng)差距拉大的問題，“重回前三”也成為了一句陳舊的口號(hào)。

焦慮感必然是有的，否則不會(huì)在公開市場(chǎng)頻繁下單。過去一年，保利發(fā)展花了1555億元買地，僅次于碧桂園和萬科，在這個(gè)維度，它是實(shí)實(shí)在在的“前三”。

土地成本保利發(fā)展控制得還算得當(dāng)，去年總計(jì)拓展項(xiàng)目127個(gè)，平均樓面地價(jià)5802元/平方米，拓展溢價(jià)率僅14%。新增貨量中，住宅貨量占比84%。

這幾年保利發(fā)展在土地市場(chǎng)除了萬科和碧桂園就誰都沒輸過，但不僅沒有迎頭趕上，反而土儲(chǔ)面積還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

截至2019年末，保利發(fā)展擁有在建面積13158萬平方米，待開發(fā)面積8112萬平方米，而2018年同期數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展待開發(fā)面積為9154萬平方米。

保利發(fā)展一直是內(nèi)生、保守的代表，這不僅體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，也體現(xiàn)在用人態(tài)度上。相比起其他央企，保利發(fā)展的高級(jí)管理層更加資深，當(dāng)其他央企80后總裁走上臺(tái)前之時(shí)，保利發(fā)展依舊是60后坐鎮(zhèn)董事會(huì)。

保利發(fā)展的人才流動(dòng)也不頻繁，也鮮見明星經(jīng)理人，許多人在這個(gè)系統(tǒng)內(nèi)，一步一個(gè)腳印慢慢往上走，而外面的人多半也進(jìn)不去。

或許是對(duì)規(guī)模的追逐需要年輕人上前線去沖，又或許是老一輩管理層逐漸到了退休年齡，保利發(fā)展2019年對(duì)管理層隊(duì)形進(jìn)行了調(diào)整，更多年輕人被委以重任。

2019年11月，保利發(fā)展對(duì)24名高管的崗位進(jìn)行調(diào)整，涉及保利華南、湖北、青島、天津、廣東、灣區(qū)、福建、江蘇、浙南、京津冀等地區(qū)公司，富利公司、商業(yè)公司等專業(yè)公司，以及總部職能部門。

名單上的高管，多數(shù)都是70后、80后，均為內(nèi)部提拔或平調(diào)，他們逐漸走上了臺(tái)前，成為保利發(fā)展的中流砥柱。

盡管形容保利發(fā)展這類企業(yè)，“穩(wěn)健”是放之四海皆準(zhǔn)的詞，這也是企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青的資本，但它明明可以做一家不那么乏善可陳的企業(yè)。

即使“重回前三”的目標(biāo)短時(shí)間內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)，但保利發(fā)展是可以更開放、更上進(jìn)的，否則，外界記住的是“凈利潤(rùn)額之王”中海地產(chǎn)、“商業(yè)地產(chǎn)霸主”華潤(rùn)置地，而“央企地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展，除了規(guī)模大，還剩下了什么？

宋廣菊已年屆60，在今天（4月16日）的業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于她的退休時(shí)間和接棒者，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華表示，會(huì)按照國資管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

后宋時(shí)代，保利發(fā)展將以一種什么姿態(tài)前行，將是行業(yè)除了數(shù)據(jù)之外對(duì)它持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

封面圖片來源：視覺中國