鎂刻·年報深讀 | 世茂：奔忙的一年

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

在3月30日的業績發布會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇始終面帶笑容，言語間也顯得意氣風發。

銷售額超2600億元重返TOP10、核心利潤同比大漲30.6%、手握近600億元現金……在大肆“買買買”的2019年，世茂也交出了一份讓業界矚目的成績單。

業績發布會次日（3月31日），世茂房地產股價高開，漲幅一度達10.87%。截至當日收盤，股價漲幅為7.91%。而整個2019年，世茂的股價漲幅達52.8%。

事實上，世茂在2019年的表現的確讓業界側目。

自2015年跌出TOP10房企行列之后，近三年世茂迎來爆發式增長。2017年至2019年，世茂合約銷售額分別為1007.7億元、1761.5億元和2600.7億元，分別完成當年目標的114.5%、125.8%和124%。2019年世茂也重返TOP10房企行列，位居第9。

受疫情影響，2020年開年多家房企紛紛縮減今年的銷售目標，有些房企甚至至未公布年度目標。而世茂則明確喊出了3000億元的年度目標口號，甚至直言“未來的增長速度會比前10、甚至前20房企都要快”的豪言壯語。

即將43歲的許世壇正值當打之年，這也讓他帶領的世茂，在與諸多老牌房企的競爭中多了一份活力與新意。

在世茂2019年2600.7億元的全口徑簽約額中，福州、廣州、杭州等城市的銷售貢獻均超過150億元。這是世茂深耕重點城市的結果。

為配合規模化的積極拓展, 世茂在近年新增土儲的權益上作出了顯著讓步。相比起2014~2016年超過70%的權益新增土儲，2019年新增土地權益比僅為58.4%。

及至2019年底，世茂的可售貨值已達5000億元，按照去化率65%估算，2020年世茂將大概率完成3000億元的年度目標。

如果像管理層所言“保持40%左右的增速”，明年世茂或將站在更高的排位發布年報。

在業績增速保持強勁的同時，世茂核心利潤及經營利潤指標亮眼。報告期內，世茂核心利潤153.2億元，同比大幅上升30.6%；經營利潤292億元，同比上升25.8%；每股盈利3.311元，同比上升25.1%。全年每股擬派息額145港仙，持續高效回報股東，這已是世茂連續14年分紅。

美中不足的是，世茂2019年去化率為60%，同比下降5個百分比。從期末的庫存情況來看，在三年持續下降后，世茂的庫存物業2018年又開始有所回升，2019年庫存面積持續上漲，較2018年末上漲56.0%至824萬平方米，其中已竣工庫存171萬平方米。

可見，世茂在加大推盤力度的同時，也需要進一步提升去化率，以防止再次造成庫存問題。

而對于去化率下降，許世壇給出的解釋是，由于銷售主要集中在下半年，很多是在年底才能銷售的，直接影響了去化和回款。他表示，加大推盤力度促進了銷售快速增長，但銷售面積去化率下降，或將導致其庫存積壓問題。

或許連許世壇自己都沒想到，在2019年的并購戰場上，世茂能力壓融創，走上“并購王”的主角位。

許世壇為世茂注入的活力是顯而易見的。2019年初，他正式接過管理權杖后，世茂在二級市場上就開始表現活躍，其新增土儲總價的65%是用于收并購獲取項目。

世茂全年通過收并購獲得的土地建面達2072萬平方米，約占全年獲取項目總貨值的70%。其中，通過收購泰禾集團、明發集團、萬通地產以及粵泰股份等多個企業合計22宗并購交易，總價款達204.13億元，權益建面超500萬平方米，對應權益貨值超800億元。

2020年伊始，世茂牽手福晟，于1月10日正式簽訂戰略合作協議，由世茂海峽主導成立“世茂福晟”新平臺，并規定以后整個經營管理主要由世茂操盤。

隨著這場“世紀大并購”的落地，福晟的大量土儲也將為世茂迅速補充可觀的貨值。而且，這批貨的成本并不高。

總體來看，世茂在2019年的獲地成本為5035元/平方米，較總土儲成本低了5.3%。也由此，2019年世茂的利潤大幅增加。

年報顯示，2019年世茂營業額達1115億元，同比大幅上升30.4%；毛利額341億元，同比大幅上升26.6%；毛利率持續穩定保持在30%以上水平，處于行業優勢地位。許世壇表示，未來世茂還將維持這樣的毛利水平。

接下來，除了鞏固目下的地位，擺在許世壇面前的，或許是超越自己。

當然，在并購過程中，世茂也并非全資收購。有些項目只有51%的股權，但享有操盤和并表權利。這樣做的好處，一方面可以給被收購方一定的生存空間，另一方面也減少了世茂自身因大幅出資帶來的流動性風險。

用許世壇的話說，不需要付百分百的錢，可能只付一半的錢，這也成了世茂未來的發展方向。

收并購多了，對資金的要求自然更高。

2019年世茂實現回款1950億元，同比大幅上升42%；賬面現金596.2億元，較2018年底上升20.3%。

世茂目前擁有143億元境內債額度，10.4億元美金境外銀團額度以及500億元的總授信額度，資金儲備具有較大空間。

此外，世茂的融資成本也維持在行業較低水平。2019年世茂全年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點。

今年初，世茂做了一筆定向增資，籌措資金近38億港元；今年3月，世茂建設發行的45億元、5年期公司債，利率甚至低到了3.23%，7年期債券利率為3.9%。

2019年世茂凈負債率為59.7%，連續8年維持在60%以下。依靠今年1月的46.38億元配股，及3月發行的45億元公司債，世茂的目前一年到期債券在150億元左右。

一言概之，目前的世茂不缺錢。

貨多、錢多，且轉速快，這給了許世壇繼續擴張的底氣。他表示，今年世茂會花1000多億元在土地的投資上。

嘗到 “收并購”甜頭的許世壇表示，2020年還將用50%的回款投資新項目。但對于收并購項目，他對質量的要求會有增無減。

值得注意的是，就在年度業績發布會的同一天，世茂公布了更名消息，將“世茂房地產”更名為“世茂集團”。

事實上，世茂的多元化戰略已頗具成效，2019年世茂物業、商娛、酒店三大業務營業額分別為25億元、18億元以及22億元，營收合計65億元，同比上升46%，目標完成率達105%。

不過，在業績在大幅攀升的2019年，世茂也有“煩惱”：武漢、合肥、福州等地項目因質量等問題引發的多起業主維權事件，或許需要引起加速奔跑中的世茂的警惕和反思。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網