鎂刻·年報深讀| 富力：不羈的一年

每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

從富力地產選擇堅守舊改市場并加碼商業運營之后，這家曾經貴為“華南五虎”之一的房企命運就此轉折。

眼見著平起平坐的房企躍居行業龍頭之位，富力地產卻徘徊不前，錯過了火箭躥升的機會，再也沒有坐上“高周轉”的班車。

這些年來，每當富力發布年報，掌聲與磚頭始終相隨。2019年，亦是如此。

基本營運指標，富力地產錄得較好水平，2019年營業額、毛利分別增加18%和7%至908.1億元、298億元，凈利潤亦增加16%至100.9億元。

得益于商業模式的優勢，富力的盈利能力素來可圈可點。2019年，富力地產毛利率為32.8%，物業銷售毛利率34.9%，凈利潤率11.1%，物業銷售毛利率34.9%，具有行業競爭力。

商業運營部分也有喜人增長。2019年，富力非房地產開發相關的收益增長6%至111.2億元，期間，投資物業及酒店合并營業額為82.4億元，占總營業額的9%。

除此以外，富力地產維持一貫“大方派息”風格。2019年，董事會決議宣派末期股息每股人民幣0.86元，連同中期股息，全年派息每股人民幣1.28元，同比增長4%，派息率維持41%，高于同行水平。

資本市場給足了富力地產高派息的面子，年報發布之后，富力地產一度漲幅超過6%。即便如此，投行機構對富力地產的負面情緒并未因為營運數據優化而消解。

富力地產又一次沒有完成既定銷售目標——2019年，富力地產制定的銷售目標是1600億元，最終完成的銷售業績是1320億元，僅完成目標的86.4%。

在年報中，富力地產承認了不足，“雖然本集團能夠預見融資的不確定因素并加以管控，但在協議銷售表現相對較為遜色，達成權益協議銷售為1382億元，略低于目標。”

花旗在今日發布的研報中即指出，富力地產業績遜于該行預期，考慮到銷售放緩導致增長前景走弱，將富力地產目標價下降33%至12港元/股。

資本市場擔憂的還有，富力地產的“高負債率”標簽近年來未見撕去，在融資轉淡的大環境下，這是它的“達摩克里斯之劍”。

過去富力地產對“高負債”常常不以為然，聯席主席李思廉習慣以“會計數字”、“會計準則”來回應外界對財務狀況的關切。

或許我們可以就此換個角度來看富力的“高負債”，富力地產以“城市更新”為主戰場，按照會計準則，很多銷售的資產都是先按照原始價格進賬，而實際資產價值會高于原始價格，因此凈負債率或許不能完全反應富力的實際情況。

高負債的特點，發生在所有長于“城市更新”的房企身上。

但縱有說得過去的理由，李思廉這一次也退讓了，他明確了降負債的目標。李思廉表示，富力正在積極吸引戰略投資或考慮出售一些重資產項目，從長遠考慮減輕負擔。

在與投資者的交流中，富力地產管理層也表示，“預期在今年內可以將凈負債率下降15%到185%以內；在3年左右，可以將凈資產負債率降到150%以內。”

過去一年，富力地產逐漸意識到了優化財務指標的重要性。年中，李思廉親自起草了一份起草了一份《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的文件，指出公司的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，且原則上暫停拿地工作。

這名數學系出身、做過證券交易的富力老板，憑借對市場情況的感知與預判，迅速為富力糾偏。

這種保守的步調將繼續維持至2020年，畢竟因為疫情的影響，目前前景的確不明朗，守住現金流比以往任何時候都重要。

李思廉說，招拍掛市場，沒有什么特別的計劃，現在大家都先看手上的錢先保護自己。雖然一些原本已經答應參加的土拍還是會參加，但還是會保守一點。“如果用1萬塊錢（售價）來說，那也就是3000塊左右（地價）我們才會動心。”

不過富力地產也展示了積極進取的一面。李思廉指出，今年的重中之重是加大力度、加快速度推動城市更新項目。他的目標是，希望未來富力每年有500萬平方米以上土儲實現轉化。

若是能夠實現，富力地產依然有潛力可挖，它的最大糧倉都源于城市更新項目。

目前，富力在全國范圍擁有已簽約合作城市更新項目70個，約合可售面積超4000萬平方米。短期內，管理層希望能夠盡快轉化約1000萬平方米，對應貨值約2000億元。

作為“全球最大豪華酒店業主”，富力今年比其他房企還要面對更多的不確定性——受疫情影響，酒店入住率降至低位，整個酒店業將面臨更多挑戰。

李思廉坦言，酒店目前沒有辦法說一些好的消息，因為全球的旅游停了。雖然國內慢慢恢復，但酒店入住率都提不上來。由于入住率降低，預計今年酒店收入將下降。

距離那場與萬達、融創的實際交易過去3年，富力將面臨這個巨大資產包帶來的新機遇。

這將是富力地產發展歷程中關鍵的一年。戰略保守、審慎投資，它為未來的發展鋪路。

這將是一個“刮骨療毒”的過程，或許艱難，但是必要。期待它破繭成蝶的那一天。

封面圖片來源：企業供圖