金輝控股遞交招股書 年復合增長48.5%詮釋房企“高質量增長”

3月25日，香港聯交所（以下簡稱港交所）更新企業申請版本信息，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱金輝控股）上市招股書出現在更新后的信息中，這也意味著金輝控股已正式向港交所遞交上市申請。

作為穩居TOP40的房企，金輝控股在行業內向來以穩健的作派，及追求高質量的增長而著稱。非典型閩系房企的標簽也一直為金輝所有。

在低調但卻持續穩定的增長速度背后，金輝控股擁有著行業內領先的去化率及銷售回款，以及近年來持續下降的負債率水平，讓金輝控股有望成為近年優質房企IPO案例之一。

營收快速增長背后的高質量支撐

金輝控股的營收數據增長強勁。招股書數據顯示，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股持續經營業務的收益分別為人民幣117.77億元、159.71億元、259.63億元，復合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達62.56%。對比樂居財經公布的2019年半年報上市房企營收增幅榜，金輝控股2019年度的營收增幅可排在27位。

在營收數據保持較快增速的同時，金輝控股近年來的銷售排行也在穩步提升，根據克而瑞發布的《2019年中國房地產企業銷售排行榜》，金輝控股以888.6億元的規模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金輝控股的該排名則分別是第41位和42位，每年均有一位的爬升。這也是行業內對金輝控股發展“穩健”印象的最初來源。

與穩健的行業規模排名增長相似的，是金輝控股的凈利潤數據。在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股的凈利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，復合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%。

不僅在銷售、營收、利潤等數據上金輝控股均保持著較為平穩的增長勢頭，一些反映其增長質量的數據也顯示出金輝控股的“穩健”。

盡管在招股書中未有披露，但此前發布的《金輝集團2019年公司債券半年報》顯示，在具體去化率及回款率指標上，金輝控股也保持在行業內較高水平。其已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，預收款項增幅34.35%，平均回款周期35天，這些數據均位居行業前列。顯示出金輝控股穩步增長建立在較高的增長質量基礎上。

穩健策略下的產品及區域布局

切中最“剛需”的市場，是金輝控股能在營收、回款、去化等數據上表現亮眼的一個重要原因。招股書還披露，金輝控股的產品主要為針對首置和首改客戶的住宅物業，而強二線城市，則是其布局的核心。

在金輝集團四大產品系中，“優步系”、“云著系”這兩個產品線主要對標首置和首改客戶，而以城市綜合體為主的“大城系”產品也有較高的比例針對首置和首改市場。從結構來看，金輝控股當前144個項目中有52個項目優步系，33個項目云著系項目，分別占到了金輝控股權益建筑面積的31.6%和25.2%。

作為市場需求較為堅挺的產品類型，首置和首改在中國房地產市場被稱為剛需，而這部分產品占比較大，客觀上也對金輝控股的銷售額增長，以及具體的項目去化率，回款速度等指標有優化作用。

此外，招股書還披露，截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲備總建筑面積為2667.4399萬平方米，其中93.4%位于二線及核心三線城市。另據金輝控股官方口徑，到目前為止，金輝已經完成長三角、環渤海、華南、西南及西北五大區域的布局，進駐城市達30個，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、西安、蘇州、石家莊等一線、強二線及環一線城市，并且在上述多個城市中進入銷售十強。

事實上，在過去幾年一線城市市場規模萎縮，三四線城市個體表現落差較大的背景下，核心二三線城市成為房企最為重要的貨倉。中國指數研究院發布的《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，二線城市依然是房企銷售業績貢獻的主力，50家百億級企業的二線城市業績貢獻占比為59.4%。

拿地周期下仍保持負債率逐步降低

從招股書披露的數據來看，在過去三年保持穩步增長的同時，金輝控股的負債水平也在下滑，債務結構也得到了進一步的優化。

以扣除合約負債額后的資產負債率來看，金輝控股在2019年度的數據為47.73%。

不僅如此，截至2019年年度末，金輝控股一年期的銀行借款、其他借款及公司債券總額為180.2億元，較借款及公司債券總額的占比為42.1%，比2018年下滑17.7個百分點，短期債務結構得到優化。

如果說單純降低負債對于房企而言并非難事，那么值得一提的是，金輝控股的負債水平降低是在其拿地周期高峰下實現的。這也側面證明金輝控股的發展極為有質量。

過往資料顯示，在2019年地產行業進入周期低谷的大背景下，金輝控股卻逆勢在土地市場加大了收儲動作。并通過拿地新進入了紹興、廊坊等多個熱點城市。根據中國指數研究院2019年1-12月全國房地產企業拿地金額排行榜單的統計，金輝集團以272億人民幣的金額位列所有房企中的35位。但從拿地溢價來看，這些新獲取的土地大部分溢價率較低，屬于市場低迷期的補貨。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在當前形勢下，房企希望完成上市，加快拿地，做大規模，降低負債是幾項重要工作。而金輝控股在這三點上都有突出表現。上市本身也有助于房企獲得后續發展機會，例如獲得新的平臺，以及給房企帶去更多的融資機會等。

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