鎂刻·年報深讀 | “康復期”的綠城中國利潤被迫“平滑”，今年要沖2500億

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

“這幾年我們在康復期，再過三年是快速起跑期，我們在努力向大家的預期靠近。”3月23日的年度業績發布會上，綠城中國控股有限公司（03900，HK；以下簡稱綠城中國)總裁張亞東所說的“康復期”，精準描述了綠城2019年的成績和處境。

經歷了跌宕與修復的過程，2019年綠城中國多項指標增幅明顯。總合同銷售額達2018億元，同比增長29%，首破兩千億元大關；總合同銷售面積也“沖破千萬”，達到約1027萬平方米，銷售的綜合回款率達到87%。

與此同時，綠城中國歸母凈利潤增長達147.3%，主要得益于其他業務的增長以及合營公司貢獻的業績。不過，這種借由“合作”修復規模的方式，也讓綠城中國在2019年的銷售權益比例縮至56.72%。

規模雖然迎來“拉漲”，但2019年綠城中國營業收入615.93億元，同比僅增加2.1%。

這意味著，2019年增加的量對營收的貢獻不大。同時，合營業務也瓜分了綠城中國的歸母凈利潤。加之大規模的減值撥備，綠城在2019年的利潤率、資產回報率等一系列盈利指標表現也受到不同程度的影響。

對于沒有達到廣大投資者預期的方面，張亞東在業績會上直言，“希望大家給我們時間，我們會努力工作的。”

連年減值撥備，凈利潤“被平滑”

以產品品質著稱的綠城中國，在2019年的主打產品杭州金鱗府、海南藍灣小鎮等，均創造了不錯的毛利率。

正是受到產品溢價能力的帶動以及較高毛利業務營收的增長，2019年綠城中國實現了24.8%的物業銷售毛利率，較去年的21.3%有一定增長。

而2019年，綠城中國實現凈利潤39.32億元，相較2018年的23.75億元同比增加65.7%；歸母凈利潤24.80億元，相較2018年的10.03億元同比大幅增加147.3%；實現歸母核心凈利潤43.36億元，同比增長14.2%。

同時，綠城中國一部分增加的利潤，是因為收購附屬公司公允價值變動導致的遞延稅項增加，減少當期稅務，從而增加了利潤。

另外，綠城中國今年又一次進行了減值撥備，即給資產降低了估值。對于投資人來說，因為減值撥備，會以費用形式平滑利潤，即在利潤里扣除。這種做法在同等市盈率的估值下，相當于讓投資人承受了這部分損失。

接連的減值撥備讓綠城減去了幾十億元的利潤，以2019年為例，按綠城12.8倍靜態市盈率計，因減值撥備而可能造成的市值損失約180億元。對于投資人來說，減值撥備造成了利潤的減少和股價的降低，進而遭受投資損失。

不可否認，減值撥備是某些公司用于平滑利潤的工具。比如，某些頭部房企就曾經在年報中做了減值撥備，這一般被解讀為藏利潤，來年還能用減值撥回的手段調回去來平滑利潤。但綠城連續三年減值，過度的保守，令不少投資人表示“有點出乎意料”。

數據來源：企業年報  制圖：每經編輯 魏文藝

不過，商業減值只是以費用形式出現在利潤表里，沒有實際現金的流入和流出。

而對于這個問題，綠城中國管理層也沒有回避。在業績會上，張亞東表示，就是為了解決問題才會撥備減值。一些項目在限制政策的影響下出現了問題，對項目效益出現了不同程度影響。同時持有物業和資產，按照市場歸類和準則要求做了一些會計處理。對于現階段的狀況，綠城還是有信心的。

多元化標簽勢弱,代建業務增速下滑

以多元業務為行業標簽的綠城中國，在2019年來自于物業銷售的營收占據最大比例。2019年綠城中國物業銷售業務的收入略有下降，累計收入544.33億元，占總收入的88.4%。

但其他業務略顯勢弱，同比下降1.34%，主要是因為全年轉結面積297.05萬平方米，較上年的339.31萬平方米下降12.5%。

作為綠城中國曾經的“王牌”業務之一，代建業務在2019年累計實現合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約為664億元，同比增長20%，累計較2018年下滑了8個百分點。

而拉長時間線來看，2018年綠城中國代建業務銷售額同比增長率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個百分點，增速呈下滑態勢。

億翰智庫指出，在綠城代建業務增速放緩之時，未來還很大可能面臨同業競爭加劇的問題。從業務層面來看，2019年1月20日正式亮相的藍綠雙城與綠城代建業務存在著巨大重合，因此藍綠雙城的出現或將“分流”代建市場，對綠城中國的代建業務形成一定沖擊。

不過張亞東在業績會上稱，通過子品牌的確立、資本的代建、管理體制進一步完善，綠城中國的代建板塊到2025年相信會遠遠超過1500億元的規模。現在這一塊還在進一步的研究和摸索中，這個規模暫定這樣一個下限。

新增貨值含金量高,今年目標2500億

“這幾年我們在康復期，接下來我們是健身期，再過三年是快速起跑期。”張亞東在業績發布會上對在場投資者們說，“廣大投資者最關心的是未來，（目前）新的事情基本沒有出現，老的事情正在解決的路上。”

不過此次綠城中國業績發布會上，管理層還是指出了2019年度的幾個亮點。

其一就是新增貨值的權益比高、溢價率高。2019年綠城中國總共新增54個項目，新增總建筑面積1236萬平方米；累計支付金額690億元，其中權益部分支付523億元，權益明顯提升達到了75%左右。

而且，綠城中國可售投資類的項目貨值儲備達5960億元，其中一二線項目可售貨值占比73%。

綠城中國投資項目的整體去化率達到68%，在二線城市的平均去化率甚至達到73%，其中新增房源全集團的綜合去化率達71%，存量房源的去化率為61%。

另外，從周轉速度上來看，綠城從拿地到開工大概提升了10%的時間，從拿地到開盤提速了12%，隨之則是成本的降低。

張亞東在業績發布會上表示，今年重點是提質增項，如今綠城中國的財務安全已基本穩定，運營效率在逐步提升的過程中，在擺脫歷史遺留問題后，綠城會加速奔跑。

“2020年核心是穩健經營，實現有質量發展。三年后才能做到高質量發展，希望經過持續努力，實現高質量發展。”

同時，張亞東表示，2020年綠城中國的目標是2500億元，只要不出現“黑天鵝”“灰犀牛”，按照去年68%去化能力，目標能夠大概率實現。

《每日經濟新聞》記者注意到，綠城中國發布年報當日（3月23日）收盤，綠城股價報7.08港元，跌幅達17.39%；截至今日（3月24日）發稿時，綠城中國股價報6.75港元，跌幅為4.66%。

數據來源：東方財富

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網