每日經濟新聞 2019-10-31 23:59:26
老牌粵派房企頤和地產的資金鏈問題備受關注。
每經記者 吳抒穎 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
創建于1992年的老牌粵派房企——廣州頤和地產的資金鏈問題又一次被擺上了臺面。
聯合評級在最近發布的一份報告中指出，2019年9月11日，根據頤和地產相關公告顯示，由于流動性惡化，公司未能按時償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構成實質違約。
這是頤和地產在2019年4月被曝光資管產品違約之后，首次出現的債券違約。這家以豪宅開發見長、在全國布局了30多個大型項目、也沒有盲目多元化的房企遭遇了什么？
一位熟悉頤和地產的人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，頤和地產的主要問題是房地產行業的大環境下行所致。
《每日經濟新聞》記者通過分析頤和地產的評級報告及實地走訪頤和地產旗下項目后發現，頤和地產雖然旗下項目繁多，但有不少為問題項目，這或許也是其當前遭遇流動性危機的原因之一。
頤和地產位于廣州的花都頤和山莊項目 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝
頤和地產所遇到的流動性危機，苗頭其實早已經出現。
公開信息顯示，頤和地產截至2019年6月末，實現營業收入0.86億元，同比下滑93.33%；歸母凈利潤虧損1.09億元，同比下滑203.28%。截至2019年6月末貨幣資金只有2.92億元。
但頤和地產的總負債卻在上升，截至2019年6月末總負債135.7億元，主要以流動負債為主，其中一年內的短期負債13.37億元，有息負債高達46.65億元。
2019年4月，據《紅周刊》報道，頤和地產及其關聯公司通過信業基金發行的卓異3號私募基金、通過中江信托發行的中江金龍86號先后出現逾期，中債估值中心也在頤和地產集團相關債券的中債市場隱含評級-債券債項評級由A+調整至BBB。
2019年9月，聯合評級在跟蹤頤和地產債券違約之后表示，截至目前，頤和地產仍未披露2018年年度審計報告等，由于無法獲取跟蹤評級所需的財務報告以及其他相關資料，決定終止對“17頤和01”和“17頤和04”的跟蹤評級，并宣布上述債項的信用等級失效。
頤和地產這兩筆債券的發行并不容易。熟悉這兩筆債券發行的人士曾經告訴《每日經濟新聞》記者：“梳理財務數據都梳理了很久。”
在債券和資管計劃違約之前，頤和地產其實已經開啟了相當長一段時間的“瘦身計劃”。其交易對象包括恒大、世茂等龍頭房企，以及珠江實業等廣州本地國企。
2019年10月29日，廣佛世茂官方公眾號宣布，世茂此前收購的臺山頤和項目已重新命名為世茂御泉十里，擬打造為灣區西岸的千畝宋泉文旅小鎮。
這一項目原為臺山頤和溫泉城，頤和地產擬投資50億元打造。
2018年6月8日，珠江實業又公告以“股權+債權”的形式，投資廣州東湛房地產開發有限公司（頤和地產旗下子公司）不超過人民幣4億元，當中增資0.65億元獲得花都頤和盛世項目公司約三成股份，剩余款項作為債權投資款，年利率12%，借款期限3年。
2017年，頤和地產就將其位于沈陽的頤和城項目出讓予恒大。
在接受《每日經濟新聞》采訪時，頤和地產針對變賣資產回復稱，目前有2~3個項目合作，其他項目運營情況正常。
遭遇流動性危機，頤和地產旗下的項目也受到了影響。
頤和地產官網介紹，通過實施“立足廣州、輻射全國”戰略，先后在廣州、北京、上海、西安、杭州、沈陽、銀川、鞍山、包頭、成都等多個城市投資開發建設了高檔住區、特色酒店、高爾夫設施、學校及教育機構等。
頤和地產擅長大盤+豪宅的開發模式，在其大本營廣州，目前在售的項目有花都頤和山莊和頤和盛世兩個。其中花都頤和山莊是一個超級大盤，項目總占地面積為1500畝，標準地名為“云梯山莊”。
花都頤和山莊空蕩蕩的售樓處 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝
2019年10月28日，《每日經濟新聞》記者在花都頤和山莊售樓處看到，現場僅有一名置業顧問值守。據該置業顧問介紹，目前項目沒有在售新房，在推的悅湖居組團M5、M6棟，面積122~126平方米，還沒拿預售證。“年底了，公司就不賣了，預計明年再拿。”
置業顧問介紹，悅湖居目前已經封頂，預計交樓時間為2021年。記者看到，不僅是售樓處僅一名置業顧問在現場，其樣板間目前也處于無人看守的狀態，可隨意出入。而記者在施工現場看到，目前項目的綠網尚未拆下，也沒有施工人員出入，現場也沒有施工痕跡。
而據陽光家緣，云梯山莊（E區M1-M6棟）最新一張預售證于2018年11月27日取得，目前大部分都處于“不可銷售”狀態，其面積段與樓棟號與在售的悅湖居組團一致，但從公開信息不能夠證實這部分“不可銷售”房源即為悅湖居組團在售項目。
在頤和地產的介紹中，花都頤和山莊將配建有幼兒園和小學。據花都頤和山莊的官方材料，花都頤和山莊小學將在2019年年末落成，擬于2020年開始正式招生。
但這一小學項目目前的進度或許也未及預期。《每日經濟新聞》記者在現場看到，這一由廣州建筑承建的項目合同工期為300天，目前已經圍蔽，圍擋中標注“頤和實驗小學即將動工”字樣，項目內部目前則沒有動工痕跡，也未見人員值守。
未見動工痕跡的花都頤和山莊配建學校地塊 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝
頤和地產方面回復《每日經濟新聞》記者時沒有正面回復項目目前的進展情況，僅指出，“悅湖居組團所在項目的開發主體是廣州白云國際機場綜合開發有限公司，屬于我司與機場集團的合作開發項目，由于機場對該項目計劃重組，新的合作方式還在協商之中。”
即使沒有遇到資金問題，頤和地產也是“負面纏身”的典型。
通過啟信寶查詢頤和地產的相關數據，頤和地產涉嫌“商品房預售合同糾紛”的糾紛超過100條。據《每日經濟新聞》記者了解，廣州頤和盛世、花都頤和山莊的業主都曾經因為房產證問題和頤和地產進行過交涉。
2018年4月，一名頤和盛世的業主在人民網“領導留言板”上表示，其從2012年購買了頤和盛世的房子，一直都未辦理房產證，希望落實相關問題。
廣州市政府彼時回復，經廣州市花都區國土規劃局核查，頤和盛世花園小區屬“飛地”，其位置超出了花都區地籍區（子區）范圍，無法編制花都區的不動產單元編碼。經與佛山市南海區國土部門協商，編碼問題已于2018年1月初得到解決，相關不動產登記業務已順利開展。
2018年8月，花都頤和山莊的一名業主也在留言板上表示，其于2017年3月份在花都頤和山莊購房，已過去將近一年半時間開發商仍未正常辦理完購房手續，希望能夠解決問題。
廣州市政府當時回復，花都頤和山莊2017年3月銷售的100多套房屋在認購時處于在建抵押狀態，買賣雙方在認購書上已經約定該房屋為抵押房。由甲方另行通知簽約日期，收到通知后7天內辦理手續。經相關部門約談，開發單位承諾在2018年10月前完成該項工作。
據新浪樂居，位于天壽路與廣園快速路交匯處的頤和大廈于2013年底收樓，但直至2018年房產證仍未能拿到。
新浪樂居援引知情人士的說法稱，“項目還在驗收中，有些手續還沒辦完。”而民事判決書顯示，“所建樓宇存在違章建筑，未能驗收”是其中一個關鍵原因。
頤和地產進入房地產行業很早，在其進入地產行業的1992年，后來的廣州地產龍頭恒大、富力尚未成立。
在廣州，頤和地產也曾經留下過有口皆碑的作品，其早期開發的位于白云區的頤和山莊坐擁白山景，被業界稱為豪宅代表。
在頤和地產的官網上，有一段董事長何建梁的致辭可以看到這家房企的一些理念。他說：“當別人追求‘做大規模’的時候，我們卻在冷靜地夯實自身的基礎； 當別人炫耀‘超強實力’的時候，我們還在不斷完善自身的產品細節和服務內涵； 當別人信誓旦旦地宣揚“誠信”的時候，我們仍關注于自律地做好‘誠信’。”
何建梁稱，雖然十余年的發展，頤和地產積累了一定的規模和實力，但仍然篤信這樣的經營法則：“我們要的規模，不是帳面上數以億計的資產，不是遍地開花的分支機構，而是基于資源的健康循環，基于良性、靈活的企業架構，基于冷靜的戰略思維。”
從何建梁的發言中，頤和地產的愿景應是一家“小而美”的房企。它的確沒有盲目多元化，它的主業始終是特色豪宅和旅游地產。在中指院編制的榜單中，頤和曾經連續10年進入全國地產百強。
曾有業界人士認為，頤和地產失勢的原因是豪宅項目一般去化率較低，回報周期長，在遭遇樓市嚴調控時相較普通住宅更容易面臨資金周轉不開的問題。
但廣州當地熟悉頤和地產的人士則告訴《每日經濟新聞》記者，不應該將頤和地產的問題都歸咎于豪宅開發模式上。“如果房地產行業收緊的話，行業內所有的產品系都會受到影響的。經過三四輪房地產調控，整個行業資金緊張，大房企都面臨這樣的問題，更不要說小房企。”
“融資艱難，中小型房企就被“洗牌”了。”一名券商分析師表示。
頤和地產是這個行業的一個縮影。人民法院公告網資料顯示，截至2019年10月30日，今年以來宣告破產的房企已經增加到410家。其中，中小型房企是重災區。
在資金面持續收緊的當下，還有更多的像“頤和地產”一樣的房企正在變賣資產、加速退場的路上。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）
封面圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝
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