每日經濟新聞 2019-07-18 22:05:55
上半年，上海寫字樓市空置率同比升至18%。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
“說真的，今年很多客戶都收縮了租房計劃。原先想要租1000平方米的，到后來縮小到一半。”中介小喬對《每日經濟新聞》記者說，“寫字樓緊俏的時候，租客看中的辦公室，考慮一天兩天準備簽合同時，已經被人搶先下手了。但現在你可以多看看，多挑一挑，價格肯定都可以談的。”
專門從事寫字樓中介業務的小喬，這段時間工作心態的轉變也反映了市場的變化。
上半年，上海寫字樓市場新增供應累計達54.9萬平方米。但凈吸納量走弱，累計去化14萬平方米。世邦魏理仕CBRE最新發布的數據顯示，今年上半年，上海優質寫字樓市場空置率同比升至18%。
是什么原因導致了空置率升高？上海寫字樓市場現狀又如何？記者近日走訪上海部分寫字樓市集中的區域。
上海陸家嘴區域寫字樓林立 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
多家機構的調研報告均顯示，商辦市場在去年大規模供應下，庫存積壓持續走高。與此同時，優質寫字樓市場空置率再度上行。
世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕告訴《每日經濟新聞》記者，“從2017開始，上海進入商辦供應高峰，每年都有超百萬平方米供應量，如2017上半年新增供應127萬平方米，2018上半年新增83萬平方米。”
需求端則未能同步上升。據同策研究院數據測算，今年5月份上海市辦公市場成交一度同比下滑44%，去化周期高達153個月。
凈吸納量走弱存在多重原因，如外部環境趨緊、不確定因素顯現、經濟面臨下行等，對寫字樓市場需求造成了較大影響。
值得注意的是，在全國多個中心城市，金融業、制造業等均是寫字樓市場的主要目標領域。而上海由于其“國際經濟、金融、貿易、航運和科技創新中心”的城市定位，金融、消費制造業和專業服務成為城市甲級寫字樓的前三大行業。
據第一太平戴維斯一季度發布的《中國寫字樓報告》分析，金融業租戶在上海甲級寫字樓租戶占比為38%，在防范金融風險的大環境下，截至2018年末，中國境內P2P公司總數同比減少了54%，而生存下來的此類公司的穩定性仍存在不確定性。
另一方面，今年滬深兩市下跌，對小型券商、基金和資產管理公司的擴張計劃也造成一定沖擊。
其他行業也同樣存在不確定性。上海市統計局數據顯示，2019年一季度上海實現地區生產總值8308.3億元，同比增長5.7%，增幅收窄1.1%，經濟增速有所放緩。
反映到租賃市場，世邦魏理仕分析認為，一方面租戶在租賃決策上更為保守，續租占比顯著增加，同時小于1000平方米的租賃成交占比過半。
2016年以來上海寫字樓租金指數和空置率情況 數據來源：仕邦魏理仕
今年上半年，上海寫字樓市場需求回落，其中以核心區市場更為明顯。同策研究院報告指出，辦公市場存在一定的供應結構錯配。
一方面，在雙創精神的持續推動下，小微企業辦公需求被釋放，但在供給側，大宗交易趨于頻繁、中小戶型入市量低，小微企業、創新企業等需求被平抑；另一方面，區域結構上也存在冷熱不均的現象。
上海傳統主城區如徐家匯、陸家嘴寫字樓新增供應相對有限，相對供應較多的區域則集中于非主城區（如閔行、松江、青浦等），供需矛盾導致熱門區域供應少、冷門區域沒人買，庫存去化難。
供應不均衡的現象仍在進一步擴大。據第一太平戴維斯數據，二季度上海核心寫字樓市場新增供應7.03萬平方米，空置率為11.9%，環比下跌0.5個百分點；而非核心商務區新增供應17.1萬平方米，空置率則高達30.3%，租金持平。
《每日經濟新聞》記者近日走訪上海內環內部分甲級寫字樓發現，位于成熟商圈、緊鄰地鐵的寫字樓往往出租率較高，而個別遠離成熟商業環境的商業體，盡管硬件一流，但空置率仍然堪憂。
以上海內環內某甲級寫字樓為例，開業已有兩年左右，但記者在大堂指示牌上看到，17~21層尚無任何企業信息。當記者逐層查看發現，不少樓層處于“整層空置”狀態。
同時，該寫字樓所在的的區域緊鄰大片居民區、老式辦公樓、商住樓和舊廠房改建的產業園區，并不具備成熟的商業氛圍。記者調查發現，小微企業、創業企業是這一帶較為多見的租戶。
不過，上述寫字樓項目似乎并不青睞此類企業，物業租賃中心相關人員表示，“大多數樓層不接受分割，必須整租，最小面積200多平方米。”
但位于世博板塊的前灘、后灘區域則是另一番景象。在世博板塊某甲級寫字樓工作的周小姐告訴記者，“我們周邊包括前灘都有很多大型企業入駐，高峰時電梯也是相當擁擠，一般要等3~4部電梯才能擠上去。”
“當時公司選址的時候也考慮過其他區域，綜合衡量了商業氛圍和交通、價格，最終還是搬來這里，當然價格也是主要因素。”周小姐說。
同策咨詢研究總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析指出，“經濟的景氣程度反映到企業微觀層面，即企業擴大再生產、新增租或者擴租的這種需求，有沒有支撐？這某種程度上影響了出租率。”
“另一方面，由于核心區域租金高企，陸家嘴或是人民廣場的一部分企業可能會搬到虹橋商務區等新增存量較多的區域，在不影響正常經營的情況下，企業完全會選擇一個價格較低、交通便捷、面積更大的辦公場所。那么也有可能會導致結構上的差異。”張宏偉補充說。
近來年上海寫字樓供應與凈吸納量表現 數據來源：世邦魏理仕
在租金高企導致部分企業搬離、空置率上升等共同作用下，部分核心商圈寫字樓市租金出現下跌。
中指控股《 2019 年上半年中國寫字樓租金指數研究報告》指出，對2019 年二季度監測的上海13 個主要商圈中，虹橋商圈租金漲幅最高，為 1.47%；陸家嘴商圈跌幅最大，為 1.62%。部分運營企業為去化空置面積，采用延長免租期等方式吸引新客戶，對續約客戶則采用不漲租等方式挽留，因此核心商圈租金整體有所下跌。
《每日經濟新聞》記者注意到，上海商辦土地供應的下降或將為供應“降速”2019 年 1~6 月，上海新增商辦用地成交面積為49.73 萬平方米，同比下降 80.08%；其中，中心城區成交面積 17.96 萬平方米，同比下降89.35%；中心城區成交面積占比為 36.12%，較去年同期收窄 31.46 個百分點。
從土地成交分布來看，商辦用地成交呈向外擴散趨勢，未來上海寫字樓租賃市場也將由中心城區向四周擴散。
疊加近期出臺的各項利好政策（如減稅），高力國際預測，下半年上海寫字樓市市場的凈吸納量將企穩。此外，由于全市次中心區存量的占比增加，2019全年市場平均租金將會結構性下調。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越告訴記者，“G20峰會釋放的積極信號等將直接利好科技領域、制造業、貿易，航運等等行業。雖然下半年仍有近百萬平方米的新增供應，但在全球經濟釋放新動能的影響下，我們預期租賃活動將重現活躍跡象。”
對于下半年市場空置率能否回升，張宏偉則認為，“隨著利好政策的刺激和企業需求總量的增加，有些地方的空置率問題，會得到一些解決，但是供大于求的狀況不是短期能夠解決的，整個市場還是存在壓力。”
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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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