海南限購一周年：海水藍，房價綠

每經記者 姜天天    每經編輯 林菁晶    

一年前的4月22日，海南宣布從即日起在已出臺的限購政策的基礎上，實施全域限購。樓市一夜入冬，房地產從業者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

有人無奈轉行重新發展，有人轉戰云南、廣西等地繼續從事房地產業務，當然，也有人選擇了堅守。

4月22日，一位海南開發人士在朋友圈寫道：一年前的今天，房產人一夜未眠；一年后的今天，強者更強，剩者為王。

相比于房地產從業者的復雜心情，海南本地的剛需群體和“新海南人”則在“友好”的市場價格下普遍對自貿區未來的發展有較高期待。

近日，“鎂刻地產”記者走訪海口多個樓盤了解到，對于限購政策仍然在嚴格執行，銷售價格較去年也未出現上漲情況。

“最嚴限購令”之后的一年里，海南省、海口市及三亞市都接連針對購房資格、商品房備案價、違法違規銷售、宅地供應等發布政策“補丁”，以嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。

海南省住房和城鄉建設廳（以下簡稱“海南省住建廳”）對“鎂刻地產”記者表示，“從全國來看，我省自房地產調控以來，在房地產調控方面出臺的政策文件數量較多，行政區域覆蓋面最廣，措施最為嚴厲，得到了中央領導、住建部的高度肯定。”

經歷過狂熱、驟冷到平穩的海南樓市，正在開啟新的征程。

“樓市穩定對誰都好”

汽車儀表臺上擺放的一疊樓盤宣傳手冊顯示著張健（化名）曾經與房地產的關系。在成為一名滴滴司機前，張健在海南從事了近三年的房地產廣告策劃工作。“前兩三年樓盤多、業務好，一年賺十余萬沒有問題。”

他告訴記者，樓市火熱的時候他在空閑時間還會去火車站帶客看房，帶看一個客戶有50~100元不等的傭金。由于很多外地客戶來海南在看房的同時也會度假，他還發展了私人導游業務，“看房、旅游、吃喝玩樂、車接車送一條龍服務。”

但全面限購后，張健所在的廣告公司業務量開始大幅度下降。“一方面是同行競爭多，另一方面就是客戶少了。”連續數月只有底薪加少量提成，他決定辭職做滴滴司機——此前他還想過去做餐飲，不過在看到不少針對游客的飯店關門后就放棄了。

從大型房企去年在海南的表現可以看出地產業務的下滑。據鏈家旅居研究院統計，受“422”限購政策影響，海南全省2018年TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業績大幅縮水，百億軍團成員由6家縮減為4家。成交上榜門檻從43億元降低至37億元，排行兩極差距巨大。

雖然曾享受過樓市高峰期的紅利，但在如今的張健看來，房地產市場穩定對誰都好。“像政策說的嘛，房子是拿來住的。”他是北方人，在多年前跟隨妻子定居海南，現在已經很習慣這邊的生活。

而自貿區的建設政策更是給張健增強了不少信心，“海南未來的發展還是會很好的，我的未來也還有很多可能。”

“現在房價友好了很多”

不久前，在海口讀書和工作六年的王迪（化名）終于成功扎根安家。2016年從海南某大學畢業之后，他來到海口一個產業園招商部工作，“當時就考慮過在海口買房，那個時候樓市火熱，怕再等等以后會買不起，但也擔心會買在樓市高位，遂決定再觀望一段時間。”

“幸好當時沒買，現在買便宜了五六十萬。”王迪覺得慶幸，加上2018年部門超額完成目標，他這年的工資加年終獎金拿到了25萬。

從去年底他就開始看房了，“看了一圈下來發現價格確實比以前友好了很多。”王迪相中了西海岸片區的一套三居室新房，但當時該項目新一期的預售證還未取得，只能先登記認籌。

今年2月，項目正式取得預售證。“均價17300元/平方米，之前銷售還說要賣23000元/平方米呢。目前的房價也能看到增值空間，因為現在自貿區的勢頭很好。”

海口西海岸片區。每經記者 姜天天 攝

在2018年對于房地產市場的調控上，海南政府顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴厲的調控政策，一些熱點城市還為之定下價格紅線，這讓不少樓盤新一期的備案價格有了明顯下滑。以海口為例，2018年8月，海口市住建局、物價局在約談多家開發商后，海口商品房備案價控制在17300元/平方米以內。

“鎂刻地產”記者也在海口多個在售樓盤了解到，目前無論是備案價還是銷售口徑，在售項目的均價均未超過17300萬/平方米。觀瀾湖、西海岸等片區樓盤的多位置業顧問表示，目前新一期的價格都較之前下調了很多，此前均價都在2萬元~3萬元這一區間。

對于購房者而言，市場趨于平穩，但對于開發商來說卻陷入進退兩難的境地——如果不按照這一指導價賣，則存在無法網簽的可能，但如果按照指導價賣，則很難平衡利潤與收益。

業內人士告訴記者，一般不愿意按下調價格的項目多是中小房企，他們對單個項目的利潤更看重，也存在著僥幸心理，但同時也會面臨資金壓力，降價走量是市場趨勢。

“調控力度不放松”

海南省住建廳提供的數據顯示，2018年海南全省商品房銷售金額2083.29億元，同比下降23.2%；全省商品房銷售均價14546元/平方米，同比增長22.9%，均價自2月以來基本保持在1.5萬元/平方米左右，增速保持在25%左右，較為平穩。

數據來源：中原海南戰略研究中心

多家中介研究機構的報告也指出，海南全省2018年整體呈現量跌價漲態勢，這一態勢在海口的呈現較為明顯。據我房旅策的統計，2018年1~11月，海口商品房供應面積218萬平方米，成交面積306萬平方米，供求比0.7；成交均價15300元/平方米，同比上漲約30%。

數據來源：中原海南戰略研究中心

無論是深耕海南的開發人士還是機構專家均對“鎂刻地產”記者表示，調控政策在短期不會有任何松動，樓市整體將維持目前的走勢。

從今年一季度的數據也可以看出，量跌的態勢仍然保持，海南全省房屋銷售面積185．73萬平方米，同比下降64.1％；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8％。

近日，海口有部分市場傳言稱還未取得預售的富力首府、融創金城海口一號等會突破17300元/平方米的價格備案。多位中介人士告訴記者，因為備案價控制已經超過半年，很可能會根據具體的樓盤情況適當放寬部分樓盤價格，避免“一刀切”。

不過對此，海口市住建局在今年2月份已辟謠稱，近期微信朋友圈出現了“海口限價將由17300元調整到24000元”等消息，市物價局、市住建局在此鄭重聲明，海口市堅決貫徹落實黨中央國務院房地產調控決策部署，堅決遏制房價上漲，此消息純屬謠言。

一海口市房協人士也對記者表示，在目前的情況下要是放開限價限購很可能會引起巨大的反彈，這是不符合當前政策指引的。市場勢必要平穩健康發展的，政策、市場可能會進行適度的調節，但不會出現大變動。

海南省住建廳對“鎂刻地產”指出，2019年，海南省將繼續貫徹落實省委省政府的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持調控目標不動搖、調控力度不放松、調控政策不走樣。

不過，海南省住建廳同時也表示，將落實因城施策、分類指導的要求，繼續嚴格執行全域限購等政策，保持調控政策的連續性穩定性，堅決遏制房價上漲，同時要避免采取“天花板”一刀切的方式，按區域和項目科學合理定價。

（封面圖片來源：攝圖網，文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)