融創渡“海”

每經記者 陳夢妤 王佳飛    每經編輯 林菁晶    

“紅頂商人”盧志強的名字在資本市場如雷貫耳，卻鮮有人能夠一窺“泛海系”全貌。然一旦出手，必是風暴中心。比如，此次與孫宏斌的百億交易。

擁有金融全牌照的“泛海系”，盧志強正是掌舵人。30多年間，盧志強已經構建起一個包含地產、能源、上市公司、金融機構、境外投資的龐大資本帝國。

加上此番入局“泛海系”，56歲的孫宏斌已將75的柳傳志（聯想旗下融科智地）、65歲的王健林（萬達文旅）、68歲的盧志強（京滬核心資產）這個土豪朋友圈內的優質地產資源打包拿下。

對于年富力強的孫宏斌來說，大家把地產業務交給他集中經營，或許是一個理想的選擇，“并購之王”永遠是進行時。

孫宏斌125億重返京滬

2019年開年第一宗，豪擲125億元，孫宏斌重返京滬。

1月21日早間，融創中國發布公告稱，與武漢中央商務區訂立協議書，以125.53億元收購上海泛海建設公司100%股權，后者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益。

值得注意的是，收購事項的總代價約為人民幣148.87億元，其中股權代價約為人民幣111.75億元，債權代價約為人民幣37.12億元。

此外，武漢中央商務區及其關聯方欠付目標公司及北京東風約人民幣23.34億元的債務，總代價與前述債務沖抵后的現金應付代價約為人民幣125.53億元。

北京泛海國際項目1號地塊位于北京市朝陽區在東四環東側，在泛海國際一期北側，緊鄰朝陽公園。項目總占地面積約為7.52萬平方米，總建筑面積約為66.85萬平方米，截至目前項目剛啟動建設，尚未開售。

2004年，泛海控股在協議（8·31招拍掛大限之前）獲得朝陽區這4宗地塊時的總價僅為2.25億元。泛海控股當年年報顯示，與上述4宗地塊對應的開發投資總額為189億元。

2017年，據媒體報道，泛海控股對項目1號、2號、3號地塊計劃總投資已經大幅增至436.44億元，為初期3宗地塊計劃投資額的近6倍。目前，泛海國際周邊二手房價格在10萬元/平方米左右。

上海董家渡項目位于上海市黃浦區，所處南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項目總占地面積約為12.02萬平方米，總建筑面積約為62.80萬平方米。主要用作住宅及商業的開發，大部分尚未建設。該地塊是泛海于2002年獲得，曾被列入全國典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區改造以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域，共計約12萬平方米，當時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區管委會雙方就董家渡項目12號、14號部分地塊的房屋征收事宜達成的約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。

但由于該項目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價以普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號地塊拆遷任務已經于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區項目一期，其余的12、14號兩幅地塊的拆遷工作17年來仍未完結，融創推進難度可想而知。

融創方面表示：“該收購事項有助于進一步增加融創中國在北京和上海的優質土地儲備和市場份額，并進一步鞏固其在北京、上海等一線城市的領先地位和品牌影響力。”

值得注意的是，2018年融創在一線城市拿地熱情并不高漲。據wind，《每日經濟新聞》記者統計，融創2018年在全國通過公開招拍掛的方式共投入拿地金額約361.66億元，477.24萬平方米。

但這些土地大多集中于二三線城市，融創僅在上海拿下寶山區和靜安區兩宗地塊，共投入約32.4億元，僅占年度拿地金額的8.9%，北、廣、深、更是不見融創身影，反而是在山東拍地26宗、河南20宗、山西12宗。

“泛海系”挪騰優質資產背后

于融創，布局京滬的2019年第一槍，似乎頗具宣示意義。

于泛海，這可能又是一宗資本挪騰的典型案例。

“盧志強為人謙和，不善言辭，但在地產圈，合作方基本沒有質疑過泛海的能力和資金實力。”

武漢中央商務區對泛海來說，是極具標志性意義的存在。在這個項目上，盧志強和“泛海系”的能力得到了淋漓盡致的發揮。

時間回到2002年，湖北省計劃以100公里為半徑，打造武漢經濟圈，位于漢口中心區王家墩的武漢中央商務區項目，被列為武漢市未來10個重點項目之一。

此役艱難，新世界及金地集團都嘗試過談判，但均知難而退。究其原因，據《21世紀經濟報道》，時任“泛海系”旗下武漢中央商務建設投資股份有限公司（下稱武漢中央商務）副總裁的徐建兵曾透露，當時該地塊一空軍基地的使用權武漢市都沒有得到，“空軍飛機還在飛”。

但就是在如此復雜的狀況下，盧志強依舊順利入局并成功開發，獲利頗豐的同時，武漢中央商務還成為其重要投資平臺。據天眼查，目前武漢中央商務全資持有泛海建設青島公司、北京星火房地產公司、武漢泛海商業經營管理公司等，以及民生信托、亞太財保等金融公司大部分股權。從2012年到2016年，武漢中央商務的營收從12.23億元躍升至178.67億元。

但是，從泛海控股2017年年報看，由于當時未能取得本次所售標的北京泛海國際居住和上海董家渡10號地塊項目的預售許可證獲取工作，公司房地產銷售業績釋放受到較大影響。為平抑不利影響，公司加大了武漢中央商務區部分整售項目的回款力度。

到了2018年12月27日，泛海控股發布公告，對武漢中央商務區的8.1億元債務提供擔保，擔保期限3年。據公告，武漢中央商務最近一期資產負債率為70.05%，2017年度利潤為29.1億元，凈資產為427.9億元。截至2018年12月27日，泛海控股及控股子公司對外擔保實際余額為844.7億元，占其2017年12月31日經審計凈資產的420.90%。

經濟基礎決定上層建筑，只不過，除了后臺資本，還有上層關系。比如，盧志強和孫宏斌，同為神秘組織泰山會早期成員，其他成員還包括柳傳志、馬云、王中軍、郭廣昌等，都是資本圈數一數二的大佬。

孫宏斌在投資樂視的發布會上曾公開對媒體表示，在決定投資樂視前拜訪了兩個人，柳傳志和盧志強。柳傳志是孫宏斌的老領導，盧志強則是孫宏斌的資本戰友。從目前的情況看，孫宏斌已經拿下萬達文旅100%股權，聯想旗下融科智地42個物業項目權益，以及此次泛海的京滬核心優質資產。

盧志強（左）與柳傳志（右）。圖片來源：視覺中國

而此次，融創與泛海的這筆交易還是讓外界生出不少疑問，地產行業是泛海的支柱業務，北京朝陽區、上海董家渡地塊更是一線城市不可多得的稀缺資源，泛海控股是否到了“斷臂求生”的危急關頭？

有業內人士猜測，對于堅定“去地產化”、“輕資產”運營的泛海來說，今年僅償還各項到期債務就有100多億元。即使守著北京、上海的優質地塊，也有“難變現”的苦惱。所以如果可以將地產資源快速變現，只要價格合適，現金流到手，讓渡一些利潤是可以接受的。