東莞出臺全國首個“無理由退房”新規！其他城市敢不敢跟進？

每經編輯 李凈翰    

圖片來源：每經記者 董青枝 攝

激情購房導致的退定金糾紛時有發生，以后這個問題在東莞有解了。

東莞于近日宣布，從今年3月1日起， 買家在樓盤認購后，“兩天內可無理由退定”。也就是說，以后大家在東莞買房也可以像在網上購物時一樣，在規定期限內可以提出“無理由解除認購書和退回定金”。

圖片來源：東莞市商品房認購書（范本）

每經小編（微信號：nbdnews）注意到，東莞也是國內目前唯一出臺“無理由退房”政策的城市。

兩個自然日內可退定金

在經過6個多月的的公示之后，1月11日，東莞市住房和城鄉建設局正式對外發布了《關于推廣使用《東莞市商品房認購書（范本）》的通知》（以下簡稱《通知》）。

每經小編（微信號：nbdnews）了解到，這份《通知》包含了以下兩個要點：

一、簽訂之日起兩個自然日內可退定金

現根據《通知》，購房者在認購書簽訂之日起兩個自然日內（不含簽訂當日，下同）要求解除認購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，開發商應當退還。值得注意的是，簽訂認購書時，開發商應向購房者出示并解釋將來擬簽訂的《商品房買賣合同》，購房者應清楚了解主要條款及相關合同風險。兩個自然日后，購房者不得以不了解合同內容為理由要求解除認購書。這要求購房者在東莞購房時需先了解清楚所購樓盤的情況以及自身是否符合購房要求，還需要了解銀行最新貸款動態和放款要求。

如若購房者在了解上述情況后仍然未能在約定的期限內與開發商協商簽訂《商品房買賣合同》的，開發商有權解除本認購書。開發商解除本認購書的，購房者已支付的定金不予退還，經書面通知送達購房者后，開發商有權將該商品房另行出售給他人。

二、開發商不能按時簽約，需返還購房者雙倍定金

開發商未在約定的期限內與購房者協商簽訂《商品房買賣合同》的，購房者有權解除本認購書。購房者解除本認購書的，開發商需要雙倍返還購房者已支付的定金。

此外，若根據認購書條例，若開發商在購房者支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，開發商應當向購房者雙倍返還定金。

凡因本認購書引起的爭議，雙方應友好協商解決。協商不成時，雙方選擇向項目所在地人民法院起訴；或向當地仲裁委員會申請仲裁。

那么，新規的實施將對樓市產生怎樣的影響？

據搜狐焦點， 地產經濟學家鄧浩志表示，這個避免購房者一時沖動買房，保護了消費者的利益，劃了一條緩沖線。但是對樓市產生不了什么影響，因為它不會因此改變供需關系，就多了兩天冷靜期而已。

世聯行資深市場研究員崔登科也肯定了這一說法，表示新規更多的是對購房者的一種保護。

拒絕霸王條款

另據南方日報消息，去年底，東莞市消委會調查了房地產交易領域涉及的合同、協議，發現有不少開發商在消費者購房時簽訂的《認購書》《商品房買賣合同》上設“陷阱”，設置一些免責或限制甚至剝奪消費者選擇權的霸王條款。

依據調查情況，去年12月6日，東莞市消委會發出2018年第6號消費警示，提醒廣大購房者，在簽訂購房合同時，對涉及條款有提出異議和說“不”的權利：

霸王條款一 排除買受人合同變更及解除權

條款：買賣雙方商定，涉及該商品房或其所在樓宇、項目的規劃、設計變更，如屬于下列任一情形的，買受人同意不因此拒絕收樓或解除售房合同，出賣人也無需承擔違約責任。

點評：該條款排除買受人合同變更及解除權，以及要求出賣人承擔違約責任的權利。依據是《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。”

買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。據此，房地產開發企業在規劃變更后，有法定義務在期限內通知買受人，買受人有權利解除合同和退房，房地產開發企業不履行通知責任的則需承擔買受人退房的違約責任。

霸王條款二 免除出賣人在廣告宣傳中應承擔的責任

條款：買賣合同、本補充協議及其附件構成買賣雙方完整的合意，并取代出賣人在銷售廣告、宣傳資料和示范單位中對該商品房所作的任何口頭或書面的宣傳（包括但不限于廣告宣傳、銷售人員陳述、說明、保證等）。買賣雙方特此確認雙方之間的權利義務以買賣合同、附件及補充協議約定為準。

點評：該條款涉嫌免除出賣人在廣告宣傳中應承擔的責任。依據是：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”該條款約定出賣人不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務、排除購房人的權利。

每日經濟新聞綜合廣州日報、搜狐焦點、南方日報