美國房貸利率創7年來最大漲幅 若“破5”將加速美國樓市下行

每經記者 蔡鼎    每經編輯 步靜    

圖片來源：視覺中國

美國抵押貸款利率本周接近5%，創7年多以來的最高水平。《華爾街日報》報道中稱，美國房貸率若“破5”將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）當地時間本周四公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除了最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨著5%的借款利率。

房貸利率上升釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者注意到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受《華爾街日報》采訪時表示，“上周，我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史標準來看，5%的抵押貸款利率其實不算高位。在2008年金融危機爆發前十年的大部分時間里，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%之間。但對于習慣于以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率會讓他們猝不及防，并且他們可能會對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

《華爾街日報》援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對于一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率會使每月還款額增加約150美元（不包括稅和保險），而就在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高的利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。

由于樓市表現通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個令人不安的信號。許多因房價高企而難以負擔的購房者，對不斷上升的利率也比以往更加敏感。

《每日經濟新聞》記者注意到，美國今年8月的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月下降。由于住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，讓許多美國潛在的購房者都選擇按兵不動。更高的抵押貸款利率還可能會加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著房價上漲，借款人會喘不過氣來，”房地美首席經濟學家山姆·卡特對《華爾街日報》表示。

不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫的跡象。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，遭遇降價的房屋數量是即將簽訂合同的房屋數量的兩倍以上。

“破5”后從再融資中獲益房主數量將創2008年來新低

布拉德和弗吉尼亞·雷丁格兩周前在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇的是可調整利率的抵押貸款，這樣他們就可以得到4%的貸款利率。雷丁格先生表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%到5%的貸款利息。

雷丁格補充稱，利率進一步上升的預期促使他們迅速購買新房。他估計，如果他們選擇固定利率的抵押貸款的話，他們的月還款額就將要高出幾百美元。

《每日經濟新聞》記者注意到，可調整利率抵押貸款在一定年限后將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率的上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，它們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。根據MortgageFinance的行業研究機構的數據，在第二季度，它們約占抵押貸款來源的12%。

此外，近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——上周漲至3.25%的七年高點。此外，美聯儲今年已經連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上再次加息。

《華爾街日報》報道中稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。2008年金融危機爆發后的幾年里，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight inc.的數據，如果美國房貸利率“破5”，那么有資格獲得再融資并從中受益的房主將減少到155萬人，這一數字將較今年年初下降64%，而且將創下2008年以來的新低。

對于首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更為困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高于正常情況下的30%左右，這也意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》采訪時也表示，“由于大部分外國買家在美國用現金購房，今年以來按揭利率的持續攀升對他們的影響將會是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度有所放緩。”

“雖然超過半數的中國買家是現金購房，而且利用美國銀行貸款的中國買家近年來也在增多，這些買家會在利率繼續攀升前盡早做出決定。從居外網的中國買家詢盤量數據來看，2017年年底是近年來中國買家詢盤量低谷，但今年以來，中國買家對美國房的詢盤量有所回升。”羅雪欣補充道。