美國樓市出現疲軟？房東打折求出手，買家卻不著急“接盤”

每經記者 蔡鼎    每經編輯 鄭直    

有人說，如今的美國年輕人是最悲催的一代。

很多人還沒滿30歲，就輸掉了兩場人生的戰役：高昂的學費貸款讓他們年紀輕輕就背上巨債；而高攀的房價讓他們早早放棄了擁有一套房屋的想法。

不過現在，這些人得到一個重大“利好”消息。經過三年多的牛市后，美國樓市最近經歷了價格下跌，很多房東甚至降價出售，期望早日收到回款。

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不過，雖然房屋價格在下降，但成交并不活躍。房產分析師認為，美國潛在買家和賣方之間的價格預期仍有較大差距。

隨著美聯儲加息對房貸利率的影響，以及經濟前景不明朗帶來的持幣觀望情緒，房地產市場作為美國經濟的動力之一，迎來了量價齊跌的局面。有業內人士甚至表示，一些價格信號讓他們想起了2008年金融危機爆發前的市場形勢。

美國大城市房價下滑

根據CNBC的報道，美國賣家正以多年來從未有過的速度降價拋售。

房產經紀商Redfin的數據稱，在截至9月16日的四周之內，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。Redfin將“降價”（price drop）定義為房屋價格下降幅度超過1％且低于50％。

值得注意的是，曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快，特別是在大城市。這種情景像極了金融危機爆發的2008年。

房產機構CoreLogic 數據顯示美國樓市出現疲軟，在最近的12個月中，20個城市的房地產價值指數經過季節性調整后，該指標在10個月內出現了最小的月度漲幅，其中紐約，舊金山和華盛頓等大城市出現下跌。

在經濟發達、人口流入活躍的加州，雖然房價的增幅已經放緩，但轉手等待的時間卻在變長，顯示交易活躍度在下降。

加利福尼亞州房地產經紀人協會統計數據顯示，該州2018年8月份的活躍房源價格比2017年8月高17％，但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價仍然上漲5.5％，但與近期漲幅相比大幅下跌。然而，房東出售房屋所需時間從過去的18日上升至21日。

加州房地產經紀人集團高級副總裁兼首席經濟學家Leslie Appleton-Young表示，

“雖然8月份房價繼續小幅上漲，但房價增長放緩和住房供應激增表明市場正在發生轉變。我們看到的問題仍然存在，'市場需要多長時間才能縮小買賣雙方之間的價格預期差距？'”

庫存增加，房東打折求出手

根據Redfin公司的數據，在美國房價最昂貴的一些區域，現在房屋供應量大幅增加。

在加利福尼亞州圣何塞市，今年6月份庫存較去年同期增長了12％。房屋庫存數字在西雅圖上漲了24％，在俄勒岡州波特蘭上漲了32％。

西雅圖房產中介戈德溫說，“我們這里庫存增加了很多，買家之間的競爭減少了，過去激烈競價抬高房價的情形不存在了。” 波特蘭溫德米爾房地產信托公司的代理商達斯汀米勒表示，他的一位顧客認為，隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家，預計將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價都遠低于她的要價。

米勒說，“買家花一些時間比較價格，而不是急于求成倉促成交。這也是美國樓市對之前過于火爆局面的糾偏。“

米勒表示他正試圖管理賣家的預期，這在之前的樓市繁榮階段是不可想象的。

Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩?謝潑德森表示，“新房和現房的房屋銷售率可能會從此下降。”

房地美首席經濟學家山姆卡特爾在一份聲明中表示，目前美國房價水平（考慮通脹調整）低于50年平均值整整一個百分點，反映了“大衰退帶來的長期傷痕和這次經濟復蘇的不平衡性”。

不過雖然房屋銷售和房價的增長速度似乎有所放緩，但并沒有減緩房屋所有權的增長。根據美國人口普查局上周四公布的數據，今年第二季度的住房擁有率為64.3％，高于去年同期的63.7％。

美聯儲加息“拉低”房價

隨著美國房屋貸款利率繼續走高，買家所要支付的融資成本提高，也使得想要出手的房東必須盡量壓低房屋總價。

目前，美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內上漲了超過25個百分點，正在逼近5％的大關，這是近十年來未見的水平。

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美國經濟學家斯坦斯菲爾德說，隨著美聯儲提高利率，“沒有人知道借貸成本的上升會有多快”。

財經專欄作者凱文朗恩估算，住房抵押貸款利率每上升1％，美國平均房價將從基線下降約7％。

密歇根大學最新的消費者情緒數據顯示，美國消費者目前持觀望的謹慎態度。在7月的初步調查中，65％的美國人表示現在是樓市低潮期，這是自2008年經濟衰退期以來這個比例達到的最高點。