紐約去年零售業關店數量超金融危機時期 不怪電商而怪租金

漫步紐約街頭，無論是第五大道，還是曼迪遜大街，又或是從堅尼街一路閑逛到布利克街的西村區……在這些寸土寸金的黃金地段，街道兩旁本應是琳瑯滿目的店鋪，如今卻空空如也，大門緊閉。

據英國《衛報》報道，美國紐約的零售業正面臨大面積關門的巨大危機。紐約上西區著名的林肯廣場影院宣布將于本月正式歇業。這一消息對不少影迷來說是個打擊，但同時也體現這個國際一流大都市正遭受中產階級化和互聯網的雙重夾擊。

租金為何難降？

在過去幾年間，美國有上千家小型零售店鋪關閉，取而代之的是大型連鎖店。面對日益增多的閑置商鋪，房東（通常是機構投資者）并不愿意降低租金。

最近，一項由紐約州議員海倫·羅森塔爾發起的調查顯示，紐約上西區一路段有12%的商鋪閑置待租。而這一趨勢正在整個美國蔓延。據美國有線電視新聞網（CNN）報道，截至去年10月，美國零售門店關閉逾6700家，超過2008年金融危機時期創下的6163家紀錄。

業界普遍認為，美國零售業泡沫的破滅主要受到電商的影響，亞馬遜是“元兇”。但從實際情況來看，這一想法未免太過簡單。

“并不是因為亞馬遜，而是因為租金。”《正在消失的紐約》（Vanishing　New　York）一書的作者耶利米·莫斯表示，“自上世紀70年代以來，紐約零售業經歷了破產危機和高犯罪率等諸多困難。實際上，商鋪可以承受來自互聯網的沖擊，但這必須以合理的租金為前提。”

零售業租金的變化有一部分原因在于房東的變化。如今，很多擁有店鋪出租的房東不再是單個家庭，而是機構投資者或對沖基金。出于投資的考慮，他們顯然不愿意降低租金以迎合零售業的變革。“這些機構投資者買下店鋪，并不是用于自己辦公，而是把店鋪出租給連鎖店或者短期租給奢侈品店，”莫斯說。

另外，承租者的不同也會影響到銀行對店面的估價。如果機構投資者選擇出租給一家小型私人商鋪，店面就會貶值，如果是租給大型連鎖店，價格就會上升。“所以說等待連鎖店來租是有好處的。如果你是個基金經理，你也會寧愿選擇把房子空在那兒，甚至做核銷，也不會降低租金。”

美國作家埃爾溫·布魯克斯·懷特曾在《這里是紐約》一書中指出，紐約是“由一個個小街區組成”的城市。“許多紐約人的一生都在一個比村莊還小的范圍內生活。”然而，紐約獨特的街區文化正在高昂的租金下一步步走向消亡。“紐約正變得越來越均質化，零售業的消失改變了這座城市的固有特征。”莫斯說。即便房東能夠下調租金，小商鋪的租期一般也都只有2—5年，而非按慣例10年一簽。“有越來越多的沿街商鋪被閑置，一些店鋪在短租之后也空了，這種趨勢未來將加劇。”

房地產也受沖擊

事實上，高租金不僅影響到零售業，也影響到房地產的其他領域，包括居民住房。“如果你發現鬧市區街角都是銀行或藥店，二樓還有個健身房，原因只有一個：老百姓也付不起租金。”

而對商業地產商來說，這一輪零售業危機將導致不少企業被兼并。去年12月，法國商業地產巨頭尤尼百-洛當科以247億美元收購澳大利亞西田集團，合并后將成為全球市值第二大的購物中心運營商。

在紐約像布利克街這樣的地區，過去有拉夫·勞倫、馬克·雅克布等很多時尚精品店入駐，而現在卻門庭冷落。“即便租金降下來，商鋪還是空著，沒有商家愿意成為街上唯一的店鋪，這就帶來了更多問題。”

零售業迎來拐點？

好在轉機正在到來。有觀點認為，美國零售業市場將迎來拐點。“這就好像　《饑餓游戲》一樣。”紐約零售業地產代理人羅賓·曾德爾說，“如果你足夠聰明、勇于創新，你就可以在這個市場中存活。無論是房東還是零售商，都不得不重新去了解和適應新一代消費者。”

曾德爾發現，在過去的幾個月里，房東們開始坐不住了，紐約曼哈頓蘇荷區已有5家店鋪開張。“機構投資者們吹大了零售業的泡沫，但現在是時候把市場還給我們了。”曾德爾說。

作為承租人，零售業店主們在這場租賃“游戲”中明顯處于劣勢，他們認為房東在租賃中的行為屬于投資行為。而對店主們來說，如果想要簽10年合同，就需要支付更高的租金，如果提前違約還要支付額外費用。因此，店主們渴望得到更多利益保護。“在未來，任何新的租賃合同都將有一項事先協議，確保房東和店主成為利益共同體。”曾德爾說。

此外，一些零售商正在自謀出路。比如美國服飾初創品牌Everlane嘗試利用其在互聯網的影響力來提升實體店鋪的業績。曾德爾認為，網購可以滿足消費者對必需品的需求，但未必能買到喜歡的東西。“你還是需要和人接觸、互動，但可以通過另一種形式，現在的消費者都很聰明。過去實體店就是靠打折促銷來吸引客戶，而現在將有更多營銷策略。比如先通過互聯網吸引顧客，再讓顧客充分了解他們的產品。”

來源：解放日報 見習記者 楊瑛