杭州樓市進入冷靜期 多套法拍房低于評估價成交

本報記者 徐叔競

二手房成交量持續萎縮，新房市場也終于松動了，進入年底，杭州樓市初現疲態，曾經狂熱的法拍房也降溫了：越來越多的法拍房，成交價低于評估價。

賣小學區房單價不到3萬元/m2

市中心國都公寓起拍價成交

在幾個月前杭州法拍房火熱的時候，一位經手過多套法拍房的法官曾經感嘆，以前每套法拍房的關注焦點是會不會流拍，而今年法拍房的關注焦點是溢價率會不會創新高的問題。

然而11月下旬以來，一些本應屬于“爆款”的房源，卻以遠低于市場價的價格成交，有的甚至直接以起拍價成交。11月29日，就有兩套地段、學區相當不錯的房源，競拍價格讓無數網友看得眼珠子都要彈出來了

一套市中心國都公寓148.6m2的房源，評估價735萬元，實際成交價515萬元，相當于單價僅3.47萬元/m2。而在二手房市場，目前國都公寓小戶型房源的成交均價基本在5萬元/m2左右，140m2以上的大戶型，今年成交均價也都超過4萬元/m2；

還有一套位于信義坊一帶的墅林苑房源，為賣魚橋小學本部學區房，面積也比較適中，為82.5m2，最后實際成交價為246萬元，折算下來單價為2.98萬元/m2。相比之下，在二手房市場上，墅林苑11月有套72m2的房源成交，單價為4.13萬元/m2。

這兩套看上去很不錯的房源，為何成交價低得出人意料？來拍網法務部主管王路說，國都公寓這套房源，當時有位客戶來咨詢并去實地勘樣后，覺得戶型和學區一般，評估總價也比較高，因此放棄了報名，“后來看到競拍價只要515萬元，這位客戶很后悔。因為這套房子最后只有2人報名，實際競拍時只有一位客戶出了一次價格，就以起拍價成交了。”

而墅林苑這套房源曾經也有位想買學區房的客戶去現場看過，覺得樓層高(6樓)、沒電梯，于是放棄。墅林苑的房子共有9人報名。“最后競拍成交價不算高，說明現在競拍人越來越理性了。”

多套法拍房低于評估價成交

咨詢報名的人明顯減少

除了國都公寓和墅林苑，最近還有多套法拍房，實際競拍成交價低于評估價。

比如，11月25日，一套市中心綠洲花園169.08m2的房源，評估價為762萬元，最后實際成交價為701萬元。

11月26日，一套濱江區銀色港灣149.51m2的房源，評估價500.59萬元，最后實際成交價451萬元；一套蕭山區金色錢塘232.25m2的房源，評估價557萬元，實際成交價446萬元，整整低了百來萬；一套錢江世紀城佳境天城238.91m2的房源，評估價541萬元，實際成交價522萬元。

11月28日，一套市中心清水公寓144.72m2的房源，評估價564萬元，實際成交價534萬元；一套和家園紫和園370.81m2的房源，評估價1000萬元，實際成交價836.5萬元。同一天，還有一套頂級豪宅九溪玫瑰園219m2的房源，評估價879.2萬元，最后因無人報名慘遭流拍。

對于近期頻頻出現成交價低于評估價，蕭山區人民法院負責法拍房的董法官說，因為法拍房的評估價格往往是1~3個月前的二手房市場價，因此最近這批競拍房源，其評估價多數是8月~10月二手房市場行情最好時候的價格，本身可能就有點偏高，實際競拍時最后成交價雖然沒有達到評估價，但大多數也沒有太偏離市場價。

不過，最近這段時間法拍房咨詢報名人數減少，卻是不爭的事實。在淘寶司法拍賣平臺上，大多數即將在兩三天內競拍的房源，截至目前還無一人報名，這在幾個月前是無法想象的。當時，很多意向客戶會早早咨詢并去現場看房、報名，做好準備坐等一場“惡戰”。幾個月前，熱門房源動輒有五六十人報名，而現在即使是比較有獨特優勢的房源，如墅林苑、清水公寓、曙光之城等，也不過幾個人報名。

三大原因共振

法拍房終于降溫

對于眼下法拍房咨詢報名人數顯著減少，業內人士認為，這是多個原因共振形成的效果。

首先，對于很多資金實力相對不強的客戶來說，之前因為杭州新房市場推盤少，房源緊俏，動不動需要全款和托關系，轉而到法拍房里淘房。而這段時間，隨著年底開盤高峰的到來，大量新盤集中開盤，其中不乏價格實惠的樓盤，很多客戶被分化到新盤市場去了。

而對于法拍房市場上那些中高端房源來說，因為總價比較高，買得起這類房源的客戶主要是生意人。這部分人群在年底往往會有資金周轉緊張的情況，而目前隨著信貸政策收緊，很多法拍房實際上已經不能貸款，需要一次性付款，因此這部分人群在現階段會暫時退出法拍房市場。

對于一些沖著投資而來的限購客戶來說，他們對市場是最敏感的。目前種種跡象顯示杭州樓市進入了疲怠期，接下來很可能會出現調整，這個時候踩著高點殺入法拍房市場，其實風險還是比較大的，特別是一次性付款的話，財務成本并不低。