上海土拍新規后“首秀” 華發股份溢價170%摘七寶一幅商辦用地

每經記者 吳若凡

5月24日下午，上海閔行區七寶拍出1宗商辦地塊，最終，經過13家企業111輪競價，華發股份以總價22.3億獲得閔行區閔行新城MHPO-0103單元七寶生態商務區18-01（A、B）地塊。溢價率170%，樓面價2.5717萬/平方米。

該地塊位于閔行區七寶，出讓面積2.2萬平方米，容積率3.9，建筑面積8.7萬平方米，總起價8.3億元，樓面起價9520元/平方米。

值得注意的是，由于該商用地塊是在上海公布土地出讓新規后的首次土拍，因此特別強調，“辦公用地不得建設公寓式辦公。商業地塊未經約定不得建設公寓式酒店”，杜絕建設商住房。

同時，該地塊要求“項目在規劃竣工驗收許可后一年內，由區經委聯合相關部門對上述功能、業態及引入行業要求綜合評估，若評估未達到上述要求的，不得申請銷售20%部分商業、50%部分辦公物業、不得辦理相關轉讓手續”。

此外，“受讓人或其關聯方（凡與該受讓人有直接或者間接參股、控股、投資關系的法人或其他組織），5年內不得參加閔行區土地出讓活動，并將相關違約行為上網公示，不得享受閔行區各項產業扶持政策”，種種限制性條件意味對企業項目運營提出相當高要求。

從該地塊所處區域來看，已經趨于成熟，在大虹橋輻射范圍內。此外，吳中路商圈也在積極建設中。該地塊位于大虹橋和吳中路商圈中間位置，不僅可以享受輻射利好，也可以填補小范圍內的商辦項目空缺。而且地塊本身離軌道交通10號線航中路站不遠，交通便利度上加分不少。

中原地產分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者，從板塊商辦項目銷售價格來看，七寶板塊散售均價約3.5萬元/平方米，而當前樓板價已經超過2.5萬元/平方米，未來利潤空間被壓縮不少。雖說華發在上海有不少項目，也值得深耕，但現在來看，房企深耕的代價越來越高了。

此前，該地塊周圍成交過4宗商業地塊，其中最高的一次樓面成交價格發生在2016年8月17日，樓面成交價為18922元/平方米，溢價率178.32%。