12道禁令后，北京樓市成交量暴跌！一個更大的利空還在后面……

每經編輯 蔡雅蕓 王嘉琦    

清明小假期，最忙的有兩類人：一是忙著祭奠祖先的后人，二是沖到雄安新區買房的人。

4月3日上午，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在容城縣新區白洋淀大道旁的錦泰花園接待中心看到，一位來自廊坊的購房者帶著一家人前來看房。在看到該接待中心門上的封條后，該購房者顯得有些沮喪：“晚了！完了！買不到房子了！”

這位購房者則是最近幾天去雄安新區搶房者的縮影。

▲每經記者現場拍攝

與大量購房者涌入雄安新區“搶房”的盛況形成鮮明對比的，是近日北京樓市交易量的突然下滑。而且，越來越多的觀點認為，雄安新區是消化房地產泡沫的重大舉措，北京房價“危險了”！

北京樓市成交量大跌

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在網易房產數據中心發現，從3月31日到4月3日，北京市新建住房成交量與此前相比大幅下滑，3月31日銷售41套，4月1日銷售23套，4月2日銷售31套，4月3日僅銷售20套。

▲數據來源：網易房產數據中心

首先，北京樓市的降溫與嚴格的調控政策相關。最近半個月內，北京已經接連出臺了12項樓市調控政策，從“317”二套房首付比例提至60%，認房又認貸，到貸款利率縮到95折、非京籍購房納稅標準從5年改成連續60個月、離婚一年內房貸按二套房執行、無收入大學生購房按二套房執行、過道學區房到學位劃分，再到商住限購，禁止貸款……

可以說，北京正在全方位、無死角的打擊炒房。

就在昨天（4月3日），北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房也納入到北京市限購范圍中。

《通知》中規定，暫停向以下家庭出售住宅平房：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續5年（含）以上繳納社會保險或個人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭。

可以說，北京這輪對樓市調控的快準狠，前無古人……

但是，在北京市近期的樓市數據中，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者發現了另一個有趣的現象。

今年1月、2月、3月，北京樓市交易量基本持平。然而，從3月31日起，新建住房成交量卻比之前一周每日成交了大幅減少。其中3月30日，成交量為152套；3月26日為148套，而且在從3月1日～30日期間，僅有3月20日一天交易量少于50套。而3月31日起的4天，交易量均小于50套，而且在昨天（4月3日）僅成交20套。

▲數據來源：網易房產數據中心

如果將最近幾天交易量與另一個大事件對照來看，則可見影響北京樓市的另一個因素：雄安新區。

雄安新區設立之后，分析師紛紛看空北京樓市

對于最近幾天不少人涌入安新縣，雄縣和容城縣的搶房者，人民日報今天（4月3日）發表評論文章稱：

靠炒房搭乘雄安新區這趟“春天專列”，恐怕是會錯了意。長遠看來，頂層設計先行，政策措施跟上，就不會偏離目標，任由各路資金投機炒作、哄抬房價地價，干擾新區的建設與發展。

人民日報稱，雄安新區不同于一般意義上的新區，其定位是重點承接北京疏解出的與全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心無關的城市功能，包括行政事業單位、總部企業、金融機構、高等院校、科研院所等。

將雄安新區建設成為“北京非首都功能疏解集中承載地”的目標已十分明確。

如今，為了緩解供應壓力，北京已經在今年強勢加大了土地供應量。數據統計，2017年以來不到三個月的時間，北京土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，近期還將推出商品住宅用地52公頃，屆時，一季度北京商品住宅用地供應量將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

但這仍然不能滿足需求。根據中國房地產業協會發布的房價行情顯示，大首都房價連續17個月環比上漲，自2015年10月份以來，北京平均房價已經由37221元/平方米，漲至60738元/平(2017年2月)，漲幅高達63.18%。

人口方面，從北京地鐵超級擁擠的縮影，就能感受到首都的壓力。北京地鐵的官方數據顯示，15條運營線路日客運量為978.83萬人次。要知道，像西安、合肥這樣的省會城市的人口都沒這么多！

所以，為了控制城市規模，2020年北京人口最高限定在2300萬人。根據2015年的數據，北京現有人口規模2171萬人，形勢緊迫，只有不到130萬人可以留在北京了。

雄安新區的設立對北京的樓市將會有怎樣的影響，各路專家表達了相對一致的觀點。

據中國經營報報道，知名房地產與人居學者馮國亮表示，“短期來看，（雄安新區）對北京樓市肯定是利空的，尤其是對環京地區的樓市影響更大”，他分析稱，對東部環京區域房價是重大影響，因為炒房炒錯方向了；對于南部北三縣則是重大利空；對南三縣影響相對較小，畢竟離新區較遠。

此外，民生證券研究團隊認為：

（雄安新區）對北京的房價是有負面影響的，會影響北京的需求量，新區的建設需要一定的時間，具體的影響還要長期的觀察。近期北京炒房的熱度肯定會下降。”

此外，中原地產首席分析師張大偉向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，北京現在房價高的原因是因為各種復合功能的集中，未來隨著功能的疏解，房價除了核心區域，其他地方會逐漸平穩，而且有利于首都居住的舒適度提升。

（雄安新區）一方面對于京津冀和北京的房價都有疏解作用，有助于人口外遷；另一方面，之前京津冀的發展房地產先行，導致產業進入難度大，所以雄安新區將是京津冀周圍的最大競爭對手，因為從產業角度看，首都的非首都功能現在更有去雄安的可能性，雄安的成本優勢更明顯。

因此，要疏解北京的非首都功能，就要避免雄安新區出現房地產先行的現象。

據河北新聞網4月4日下午報道，4月3日至4日，河北省委書記、省人大常委會主任趙克志在雄安新區調研時強調，要加強規劃、土地和房地產管控。要實施最嚴格的管控，省委、省政府派出督察組到新區重點區域開展督察，依法嚴厲打擊黑房地產中介，打擊各種不法行為，抓典型曝光，以正視聽。

此外，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者今天（4月4日）采訪到保定的一名中介李先生。據他說，現在保定五證齊全的二手房仍可以交易，但雄安新區因為都封了盤，既無市也無人敢隨意漲價。

說到北京房價，李先生說肯定會有影響，但具體的趨勢還要看國家后面會出什么政策。

每經編輯 王嘉琦