新一輪樓市調控誰最受傷？這家估值32億元公司的上市夢碎了……

每經記者杜冉樂 眼下，經歷了前一段時間的資本瘋狂追捧之后，房產中介業又將面臨一場前所未有的資本煎熬。 ▲圖片來源：視覺中國 3月21日，明牌珠寶（002574，SZ）公告擬以發行新股及現金方式收購蘇州好屋（以下簡稱好屋中國）75%股權的重大資產重組突然終止。原因是受當前A股市場監管環境、政策變化影響等。 每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，上述重組標的彼時預估增值率高達570%，而此前明牌珠寶曾豪擲7億元收購了好屋中國25%股權，但去年后者業績不達預期，較對賭協議的約定少了近5000萬元。 上述消息意味著好屋中國在A股市場的整體上市進程受阻。但好屋中國總裁董向東表示，好屋目前經營穩定、現金流正常，調控政策對業務影響正在逐步減小。 好屋上市擱淺 2015年底，明牌珠寶曾斥資7億元收購好屋中國25%股權，試圖在珠寶主業外開辟新的利潤增長點。 對于好屋中國而言，這意味著自稱“國內首家房產O2O全民眾銷平臺”的房產中介已邁開沖刺A股市場的重要一步。 去年9月份，明牌珠寶又拋出一份重大資產重組預案，試圖以股份加現金支付方式以總收購價24億元收購好屋中國剩下75%的股權。如果該交易順利實施，這意味著好屋中國將實現整體上市。 每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，好屋中國前次被收購時的100%股權整體估值為28億元，但去年收購時以去年6月底為評估基準日的100%股權整體估值卻飆升成了32.5億元，前后估值差額達4億元。 明牌珠寶收購好屋中國25%股權時，好屋中國相關股東承諾2016年、2017年和2018年預計分別實現凈利潤不低于1.80億元、2.50億元和3.20億元。 然而，世事難料。去年底，明牌珠寶公告稱9月底以來部分城市陸續出臺樓市調控政策，可能會對其重大資產重組標的——好屋中國的經營產生影響，將標的資產審計及評估基準日往后調整。 ▲圖片來源：視覺中國 這僅是一個開始。今年以來，全國樓市調控持續加碼，限購覆蓋面進一步擴大，2月底證監會發布了關于非公開發行股票的多條新規，劍指A股定增沉珂，明牌珠寶稱其配套融資部分可能調整。 3月中下旬以來，上市公司進入2016年年報披露的集中期，特別是重組股更受到資本市場的高度關注。3月21日，明牌珠寶密集發布多條公告，其中涉及好屋中國2016年業績承諾未能實現的消息。 記者注意到，2015年底，明牌珠寶相關高層接待多家機構調研時表示，“從企業價值上看，好屋中國的投前估值是25億，投后28億，他們今年的凈利潤約在1億元，基于現有的業務，預計16年的凈利潤會到2億左右，這個估值我們覺得是合理的”。 但現實卻比預想的糟糕。去年，好屋中國實現凈利潤（扣非后）僅大約1.3億元，比對應的對賭業績1.8億元少了近5000萬元。同時，明牌珠寶也宣布其終止收購好屋中國75%的股權。 在全景網互動平臺上，明牌珠寶董事長虞阿五表示，好屋2016年承諾業績未達標，是受到了行業調控的影響，這是短期的。公司目前是好屋第二大股東，暫無調整持股比例的計劃。 好屋中國總裁董向東每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，好屋目前經營穩定、現金流正常，調控政策對業務影響正在逐步減小。 中介高估值泡沫之憂 除了好屋中國之外，當前國內還有一些較典型的大型房產中介正在沖刺A股，其資本估值一度均曾出現過暴漲。 ▲圖片來源：視覺中國 2月28日，以零售百貨為主業的A股上市公司昆百大A（000560，SZ）宣告擬通過定增及現金和協議收購北京我愛我家100%股權。記者注意到，相對于該中介7.27億元的凈資產，昆百大給出的預估值達到66.58億元，評估增值率高達815.61%。 更更重要的是，我愛我家相關股東也做出了高額業績承諾，即2017年~2019年分別實現凈利潤將不低于5億元、11億元及18億元，三年總計34億元。 從我愛我家公開財務數據來看，其2014年凈利潤虧損6718萬元，2015年凈利潤1.49億元，2016年前三季度凈利潤3億元，當年三季度末總資產50.89億元，但總負債達43.4億元。 記者注意到，年初國創高新曾擬豪擲38億元收購深圳Q房網，一度引爆資本圈與房地產圈。據悉，注冊成立于2012年的Q房網，當時實繳資本僅100萬元，2015年初實繳資本增至5000萬元。 此后，Q房網估值一路飆升。2015年11月起，該公司引入新的投資者，按最新一次增資定價，估值從28.5億元上漲到近30億元。去年8月，該公司完成第五次股權轉讓，估值提升到38億元。 無論是傳統房產中介，還是插上了互聯網翅膀的新興房產中介，資本給予其高估值的背后，是對其業績高增長的樂觀預期。 與好屋模式類似的成都一家房產中介負責人告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，房屋交易及相關領域這個市場很大，他們對幾千萬的資本融資根本都看不上，也不缺錢。 上述負責人透露，其旗下的房產中介目前已實現盈利，營業收入有幾千萬元，目前就是按照上市標準做好財報，但關鍵是業務運營與管理，計劃五、六年內在創業板上市，屆時估值更高。 調控沖擊部分中介業績 記者注意到，當前，一些房產中介2016年經營業績遭遇下滑。比如在創業板上市的三六五網，2016年營業收入近6億元，同比下滑近7%，實現凈利潤1.08億元，同比下滑14.2%。 三六五網明確表示，去年第四季度公司主要業務區域長三角地區普遍出臺了“史上最嚴厲調控政策”，房地產市場驟冷，成交量同比下降30%~60%；且因政策影響，市場供需雙方均采取觀望態度，開發企業明顯放緩了推盤節奏，推盤量也遠低于預期。 目前，主營業務聚焦于上海樓市的新三板掛牌中介華燕房盟去年中期毛利率已遭遇下滑，數據顯示當期為15%，同比下滑3個百分點。據悉，同樣在新三板掛牌的樓市通網去年中期除了毛利率下滑之外，凈利同比僅微增0.72%，扣非后凈利同比下滑3.9%。 每經編輯曾健輝李凈翰