中資房企買下近一年香港過(guò)半宅地 海航系斥資272億港元打造地王

來(lái)自內(nèi)地的房企動(dòng)作兇猛，在短短7個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，總計(jì)耗資481億港元在香港拿地，占香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業(yè)用地，占比也高達(dá)45%左右。

值得關(guān)注的是，海航系在短短5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，合計(jì)豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉升為九龍地王，合計(jì)獲得土儲(chǔ)面積達(dá)3.7萬(wàn)平方米。此外，龍光地產(chǎn)與合景泰富組成的聯(lián)合體也在香港買下一幅總價(jià)高達(dá)168億港元的香港總價(jià)地王。

對(duì)此，萊坊董事、大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅在接受記者采訪時(shí)表示，中資房企去香港投資，事實(shí)上是分散投資實(shí)現(xiàn)多元化布局的策略，加上在北京買地可能并不比香港便宜，而在香港買地，相當(dāng)于在海外市場(chǎng)投資，可與美元資產(chǎn)掛鉤，這也是企業(yè)資產(chǎn)配置的方式，同時(shí)回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，增長(zhǎng)預(yù)期較強(qiáng)。

海航系重金押寶香港

在近期去香港奪地的內(nèi)地房企中，海航系最為兇猛。

3月15日，海航實(shí)業(yè)國(guó)際投資集團(tuán)有限公司晚間宣布，海航實(shí)業(yè)國(guó)際旗下的子公司香港國(guó)際建設(shè)投資管理集團(tuán)有限公司成功投得位于啟德發(fā)展區(qū)的1L區(qū)2號(hào)地盤甲類住宅用地（新九龍內(nèi)地段第6563號(hào)）。據(jù)悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價(jià)格為74.4億港元，折合樓面地價(jià)為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

值得注意的是，這已是海航系在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個(gè)月間，海航已先后斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達(dá)1.35萬(wàn)港元/平方尺的成交價(jià)便較過(guò)去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料顯示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價(jià)分別為4913港元及5428港元，而2014年內(nèi)，會(huì)德豐、建灝地產(chǎn)、嘉華國(guó)際、保利置業(yè)拿下的4宗地中，價(jià)格最高的1I區(qū)3號(hào)地塊樓面尺價(jià)也只有6530港元。

同年12月19日，香港地政總署公布，九龍啟德第1L區(qū)3號(hào)地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業(yè)（母公司：Sky Hero Developments）實(shí)為海航實(shí)業(yè)集團(tuán)，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價(jià)達(dá)1.36萬(wàn)港元，刷新區(qū)內(nèi)地價(jià)新高。

有消息顯示，海航方面認(rèn)為，四幅地塊均享優(yōu)越的海景及便利的交通，并將受惠于東九龍CBD2的發(fā)展規(guī)劃，地理位置優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮?。公司擬將四幅地塊作統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，興建國(guó)際級(jí)大型住宅綜合項(xiàng)目。

對(duì)此，紀(jì)言迅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協(xié)同效應(yīng)，海航系不惜以相對(duì)高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設(shè)海景房，且無(wú)遮擋。目前來(lái)看，地價(jià)是否合算尚不好說(shuō)，從投資風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看是存在的，目前該區(qū)域周邊幾乎沒(méi)什么在售樓盤，但九龍東一帶，房?jī)r(jià)在1.5萬(wàn)港元-2萬(wàn)港元/平方尺之間，預(yù)計(jì)未來(lái)海航的項(xiàng)目將賣到3萬(wàn)港元/平方尺以上，屆時(shí)還需看市場(chǎng)反應(yīng)。

買下近一年香港過(guò)半宅地

值得關(guān)注的是，海航系不是唯一一家在香港發(fā)力的內(nèi)地企業(yè)。

就在今年2月24日，內(nèi)地房企龍光地產(chǎn)聯(lián)手合景泰富以總價(jià)168.55億港元，獲得位于香港鴨脷洲利南道第136號(hào)高端住宅地塊，創(chuàng)下香港近年來(lái)單幅土地成交總價(jià)的最高紀(jì)錄。而去年8月份，五礦地產(chǎn)也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)香港地政總署賣地記錄逐一統(tǒng)計(jì)，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬(wàn)平方米，土地收入達(dá)1095億港元。不過(guò)，除去商業(yè)、一幅工業(yè)用地及幾個(gè)加油站用地外，住宅用地出讓金額合計(jì)約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計(jì)耗資約481億港元，占比高達(dá)54%。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年至今，包括中海、萬(wàn)科、保利置業(yè)、世茂、明發(fā)、中信、中冶、五礦、海航等企業(yè)在內(nèi)，內(nèi)地房企在香港參與公開(kāi)住宅用地出讓，累計(jì)共成交23幅，投資總額達(dá)764億港元。從2011年的僅1家內(nèi)地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內(nèi)地開(kāi)發(fā)商共計(jì)摘得7幅宅地，近六年來(lái)，內(nèi)地房企在港投資項(xiàng)目數(shù)和投資總額逐年遞增。

對(duì)此，第一太平戴維斯估值及顧問(wèn)服務(wù)董事總經(jīng)理陳超國(guó)向本報(bào)記者表示，不少業(yè)主擁有多個(gè)住宅單位，但他們放售某個(gè)單位后如想重新購(gòu)入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購(gòu)買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業(yè)主多不愿出售物業(yè)，因?yàn)橹刂梦飿I(yè)的成本甚高。因此，二手樓盤供應(yīng)在多項(xiàng)辣招推出后大幅減少。雖然近年一手樓供應(yīng)已稍為增多，但發(fā)展商通過(guò)靈活變化的優(yōu)惠回扣，再加上高超的市場(chǎng)推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價(jià)購(gòu)入一手樓單位。

值得關(guān)注的是，據(jù)紀(jì)言迅向本報(bào)記者透露，香港樓市收取印花稅后，目前非香港買家在香港買房稅費(fèi)較高，內(nèi)地買家?guī)缀踅^跡。也就是說(shuō)，中資房企在香港開(kāi)發(fā)住宅，主要還是賣給香港居民。從現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，香港居民有觀望情緒，但當(dāng)新盤出現(xiàn)時(shí)，仍有排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象出現(xiàn)。

更重要的是，在紀(jì)言迅看來(lái)，在香港高價(jià)拿地雖有風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)也有融資優(yōu)勢(shì)，在香港開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，借貸成本較低，若企業(yè)有香港上市平臺(tái)，則融資渠道更多，利于控制項(xiàng)目成本。