銀行間市場公募REITs開閘 房企獲新融資渠道

每經編輯 每經記者 沙斐    

每經記者 沙斐 每經編輯 姚茂敦

國內公募REITs的發展速度正在不斷加快。2月20日，興業銀行主承銷的“興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金”（以下簡稱興業皖新REITs）在銀行間市場成功發行，該產品總規模5.535億元，其中優先A級證券發行利率為4.80%，優先B級證券發行利率為5.40%。業內人士稱，這意味著國內銀行間市場公募REITs產品開閘。

興業銀行投資銀行部總經理林舒接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“在當前市場環境和政策背景下，推動銀行間市場REITs業務既是對銀行間市場創新發展的有益嘗試，也是落實金融支持實體經濟發展的重要舉措。”

值得一提的是，近年來為了遏制房地產的投資品屬性，針對房企融資渠道的“緊箍咒”不斷敲響，目前包括銀行、券商資管、基金子公司等房企輸血的渠道基本被堵死。在此背景下，REITs首次登陸銀行間市場的意義不容忽視。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前信貸形勢比較嚴峻，在房企使用資金成本越來越高的背景下，REITs產品可以成為另一種選擇，對盤活資產、提高資金使用效率有積極作用。

交易所私募REITs已發10單

根據公開發行資料，此次安徽新華傳媒股份有限公司 (以下簡稱 皖新傳媒 )作為該REITs產品的發起機構，產品基礎資產為發行人皖新傳媒以其持有并使用的8處書店物業資產，屬于典型的“售后回租+優先收購權”項目，既實現資產出表又能一定程度上保留了對資產的控制權。其中，優先A級證券金額為3.3億元，優先B級證券規模為2.235億元，期限均為18年，每3年設置開放期，評級機構對優先A、B兩檔的評級分別為AAA和AA+。

據了解，產品底層資產為皖新傳媒持有的8個書店/圖書城物業，總建筑面積4.34萬平方米，評估價值5.52億元。其8個書店/圖書城位于安徽省主要城市，其物業面積均由皖新傳媒整租，并簽訂了20年不可撤銷租約。

中金固收資產證券化分析員張繼強在一份研報中表示，截至目前，我國交易所私募REITs共發行10余單，其中大部分產品呈現出“股債結合”的特征，對非最優先檔證券的優先收購權和預期收益率的設計使得該檔證券具有了固定收益的特性。少部分產品呈現出權益型特征，例如蘇寧云享物流REITS產品，設計了較為清晰的權益檔退出路徑，不設預期收益率。

張繼強認為，興業皖新REITs與交易所私募REITs的主流實現形式一脈相承，具有一定的“股債結合”的色彩。與交易所私募ABS相比，皖新一期REITs產品首次實現了我國REITs類產品的銀行間公開發行，也為銀行間ABS市場提供了新的基礎資產類型，對于提高REITs類產品的流動性、參與度等方面均有積極的意義。

不過，也有業內人士認為，盡管“興業皖新REITs”在設計上有不少提升，但在稅收、分散化和永續性等方面未能有突破，仍屬類REITs項目。

與海外流行的REITs產品相比，由于尚未出臺明確規范、所涉稅收較多、發行人需求復雜等原因，我國類REITs產品交易結構復雜，且大多呈現出股債結合的特點。張繼強表示，期待REITs產品的制度性文件出臺，對于其稅收方案、組織形式進行明確的規定，推動我國REITs市場向標準化的方向發展。

REITs成房企融資新選擇

值得注意的是，近年來為了遏制房地產的投資品屬性，針對房企融資渠道的“緊箍咒”不斷敲響，監管層通過不斷更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

2016年8月，監管指導意見要求，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金不能用于拿地和償還銀行貸款。

此外，房企公司債發行門檻提高。統計數據顯示，2016年中國房地產企業通過私募債、公司債、票據等方式融資高達11376.7億元。但第四季度債券融資總額僅為1100億元，環比大跌68.4%。去年12月份，房地產企業在國內發債融資額僅為126.7億元，已經遠低于美元債的融資額。

2017年1月初，銀監會召開2017年全國銀行業監督管理工作(電視電話)會議，會議再次強調“分類實施房地產金融調控”。

日前，中國基金業協會官網微信發布4號文（即《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》），禁止私募以5種形式參與16個城市房地產投資。此文一出，相當于房企僅存不多的融資渠道也被堵死。

目前，包括銀行、券商資管、基金子公司等房企輸血的渠道基本都被收緊，在此背景下，REITs首次登陸銀行間市場的意義不容忽視。

盧文曦表示，當前信貸形勢比較嚴峻，在房企使用資金成本越來越高的背景下，REITs產品可以成為另一種選擇，對盤活資產、提高資金使用效率有積極作用。

另有業內人士分析指出，由于REITs的投資組合、受益來源與分配等事項，均受相關法規嚴格限制，能在一定程度上預防房地產企業的投機行為。從這個角度來說，該項目的批準具有風向標意義。