成立資管公司發行首單公寓行業ABS 魔方嘗試租約資產證券化解融資難題

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 隋丕寧

隨著行業大鱷的涌入，長租公寓作為商業地產中現金流比較好的產品，受到高度關注。此前世聯行通過定增募集20億元集中投資長租公寓。綠地集團董事長張玉良也在年初的媒體會上表示將利用自持物業加碼長租公寓。早期已進入這一領域的企業，如鏈家的長租公寓業務“自如”截止2016年9月初管理房屋資產已超3000億元。

1月24日，魔方生活服務集團與中航信托股份有限公司在魔方集團總部舉行了“上海藍山資產管理有限公司”（以下簡稱藍山資產）成立儀式。由中信信托擔任財務顧問的“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”也于1月10日成功設立，各投資者已完成認購交易，募集資金總額為3.5億元。這也是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品。

“發行首單公寓行業資產證券化產品，成立藍山資產，都是對這個市場深度開發的嘗試。”魔方公寓表示。

《每日經濟新聞》記者注意到，在公寓領域融資難、估值偏低、盈利模式有待成熟的局面下，上述嘗試或能給以輕資產運營為主的公寓行業，提供一些新的融資渠道和發展空間。

租約資產證券化緩解融資難

據悉，魔方公寓是“信托受益權資產支持專項計劃”的原始權益人，本次項目發行總金額為3.5億元，產品期限為1-3年，采用優先級/次級支付機制，其中優先級共設三檔，均獲得中誠信證評授予的AAA評級。

據介紹，該項目的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入。

根據《房屋所有權證》顯示，上述30處物業合計租賃面積為12.9萬平方米，入池房間數為4014間，以“特定門牌號的公寓”所產生的租金收入作為入池資產。

魔方公寓告訴《每日經濟新聞》記者，這相當于租約貼現，是基于企業對于未來房間的收益進行打包，將應收賬款可能產生的收益，用債的方式發放給企業。

據了解，目前市面上比較流行的是類Reits的房租分期和股權眾籌。租約證券化就是將業主的合同和租客的合同打包成一個資產包，來向銀行換取等值的資金，提前收回應收款，把一次性租金打到運營商處。然后銀行或者理財機構通過房租分期的方式，向租房者按期收取費用，用高額授信來換取房租分期。此種做法的復合年化利率太高，據悉，租約證劵化的利率普遍在12%以上。魔方公寓通過籌建上述ABS項目，優先級平均利率僅約為年化5%。

因為長租公寓持續面臨融資難的問題，該項ABS的融資效果引起業內關注。無論是銀行還是機構，沒有抵押物就難以貸款，而因為缺乏抵押物，以及唯一可作為信用支撐的租金收益，可能因為未來收入無法保證具有不確定性，所以長租公寓企業的融資能力有限。

“往往長租公寓的融資渠道只有P2P或高利貸平臺，利率也非常高，往往高達15%。魔方公寓ABS優先級平均利率能低至年化5%的水平。”魔方公寓相關負責人表示。

另據藍山資產介紹，魔方的重要股東美國華平投資集團在房地產投資領域的資源側重和收購交易的經驗豐富，能夠引入國際長期低息資本或養老基金。中航信托管理信托資產規模已達4747億元，在投資和融資方面也具有突出優勢。

綜合看來，通過聯合資源企業成立專門的資管公司，發行創新金融產品，魔方公寓降低融資成本的方式或對行業有所啟發。

二房東變身大房東自持運營解決利潤問題？

目前，普遍的長租公寓運行方式是“包租制度”，也由此，長租公寓一直被視為“輕資產”行業。實際上，長租公寓的運作成本不低。有公寓行業人士告訴《每日經濟新聞》記者，長租公寓一間房間要裝修完善、設施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟下來，成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產”的成本投入。

另外，運營長租公寓需要具備較高的物業管理、產品設計、市場推廣的綜合能力，這些都需要資金的支持。

與此同時，以“包租”的方式獲取房源，在上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅看來，這是類似“二房東”的產品，基本只能通過租金模式獲取收益。

根據華創證券報告，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠遠低于美國8%~10%的水平，部分項目甚至達不到融資成本的水平，這意味著得長租公寓的利潤率偏低，資金回報周期卻偏長。

成本高、資金緊、利潤低也讓很多公寓企業在規模擴張時不堪重負。

成立“藍山資產管理”，魔方公寓地產開發事業部華東區域總經理任宇告訴《每日經濟新聞》記者，這意味著魔方公寓是從“二房東”變成“大房東”，正在由資產管理者向資產持有者的角色進行轉換。

“以前魔方公寓是替資產擁有者打工，主要獲益來源是資產升值，運營所創造的收益并不高，尤其是在一線城市資產價格如此高的情況下，相對而言是很低的。合資公司的成立能夠增加商業地產運營的收益，同時利于未來實現合縱連橫的布局，即把金融機構、風投資本、產業鏈上下游、增值服務供應商凝聚在一起。”

任宇表示，接下來魔方公寓會瞄準一線城市尋找合作標的，收購有價值的樓宇來自主經營。“這樣做主要是因為北上廣深等一線城市，商辦類型物業空置率較高、存量高，去化日益困難，未來房地產開發進入細分時代，大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域，很多商辦產品已經開始考慮轉向公寓租賃。”

在地產專家薛建雄看來，在房價不斷升值的背景下，瞄準一線城市，資產升值潛力能保證，而且還有一個好處是，只要資產升值，就可以無限制發債，未來還可以做Reits，發無限期的債，解決投融資問題。

據藍山資產介紹，華平將提供公司治理、人員安排、戰略制定等關鍵性要素的支持，魔方公寓將輸送公寓領域高效的項目辨別、改建、設計及施工的一整套經驗，聯合打造閉環。

中國能否誕生巨無霸公寓企業

實際上，長租公寓領域存在一個矛盾的現象。

早期風投資金是長租公寓最主要和最核心的資金來源，行業整體融資渠道相對單一，無法獲得較高估值。“主要依靠租金回報，資本市場對于‘二房東’這個角色也不會給出太高的估值。”鄒毅表示。

另一方面，粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億元；《中國流動人口發展報告》里中國已達2.36億的流動人口規模，特大城市占比85.9%且聚集態勢明顯，這預示著長租公寓的市場潛在空間。就魔方公寓而言，其提供的數據顯示，2012-2015年開業房間數復合增長率為102%，2013-2015年營業收入復合增長率為149%。

“對于長租公寓來說，并非資本市場不看好，而是行業具備高估值的企業不多。”有業內人士認為，長租公寓最重要的是運營商的拿房議價能力、產品成本的控制能力等，同時需要形成成熟的模式復制，快速擴張，具有足夠大的規模效應，才會獲得資本的青睞和長足的發展。

據了解，魔方公寓目前門店覆蓋全國15座城市，數量超200家，房量約3萬間，服務住戶約5萬人。

目前美國規模最大的公平住屋信托EQR(Equity residential properties)，公寓覆蓋全美，市值達300億美元。

“目前國內還沒有成熟模式和規模明顯領先的龍頭企業，所以沒有太驚人的估值。”上述人士表示。

藍山資產方面則認為，有專業數據評估，中國的公寓運營市場規模是美國的3至4倍，在行業逐漸成熟的過程中，很有可能誕生巨無霸公寓企業，能夠在資本市場得到的估值也值得期待。

但估值之外，業內還是提醒，要想真正獲得這個市場的規模化利潤不容易，資金多了，競爭激烈了，只會把獲取項目的成本炒高，利潤空間自然縮減。長足的運營和成熟的模式才是分享城市存量資產價值的辦法。