銷售金額首破千億大關 金地均好發展實現穩健擴張

　　2016年堪稱房地產業績大年，受益于一二線城市房價快速上漲，主流房企業績突飛猛進，以規模為代表的話語權之爭備受關注。早年“招保萬金”中金地集團正重回大眾視野，自從2015年取得優秀業績以來，金地2016年的業績更是首破千億。

金地集團1月3日發布的公告顯示，2016年1-12月公司累計實現簽約面積658.2萬平方米，同比增長47.74%；累計簽約金額1006.3億元，同比增長63.20%，被稱為中國地產界“理科優等生”的金地實現千億夢想。

全線飄紅的業績是金地這兩年戰略調整的直觀體現，一二線城市房價上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優勢，金地通過創新產品線、堅守一二線城市、多元化布局等舉措，為千億房企俱樂部再添新丁。

銷售額首破千億

2016年前三季度，內地房地產市場在充裕資金、去庫存政策利好等因素的刺激下持續升溫，直觀表現為主流房企業績取得歷史佳績，并繼續呈現分化的趨勢。千億、兩千億等銷售額成為房企進階的分水嶺。

1月3日，金地發布銷售額跨越千億門檻的“喜報”。公告顯示，2016年12月公司實現簽約面積40.9萬平方米,同比下降31.14%;簽約金額73.5億元,同比下降18.04%。綜合來看，2016年1-12月累計實現簽約面積658.2萬平方米,同比增長47.74%; 累計簽約金額1006.3億元,同比增長63.20%。

這家老牌房企取得歷史佳績，除了受益于行業業績整體提升，自身產品溢價能力才是主因。梳理2016半年報發現，在銷售均價方面，金地集團也有明顯上升，2016年上半年的銷售均價達到了15200.6元/平方米，而2015年同期為12314.4元/平方米，同比增長約23.44%。

2016年前三季度，金地結算規模穩步提升，業績實現快速增長，為投資者帶來豐厚回報。其前三季報顯示，公司歸屬于母公司所有者凈利潤17.1億元,同比增長105.9%。

克而瑞點評指出，近年來金地能夠保持較好的業績增長還要歸功于產品，其旗下目前共有八條定位精確的產品線，并加強了八大產品系列在項目中的應用，產品系列應用率80%以上。產品標準化的應用將進一步縮短研發周期，縮減管理成本。

長期觀察金地的分析人士表示，金地集團的管理團隊一直非常穩定。在管理創新方面，2015年推行的跟投機制是公司在管理市場化方面的有益嘗試，有助于激發職業經理人的熱情，保證團隊的穩定性，提高管理效率。

穩定還體現在金地對財務穩健的追求上，通過對現金流管理、低息融資，金地持續通過擴大項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定。截至2016年前三季度，公司剔除預收賬款后的真實資產負債率為58.3%。

申萬宏源的研報顯示，金地的負債規模和融資成本保持在合理水平。截至2016年中期，公司第一季度的凈負債率為32.6%，公司有息負債合計人民幣355億元，債務融資加權平均成本為4.81%，其中，銀行借款占比為49% ，應付債券占比為46%，其他借款占比為5%。金地長期負債占全部有息負債比重的64%，債務期限結構合理。

加碼布局一二線城市

梳理發現，金地2016年在全國拿下幾個頗受關注的地塊。9月份，金地以47.4億元拿下天津南開區地塊，較地塊的起始出讓價高90%。金地集團對外表示，本次溢價率在合理范圍內，符合集團一貫科學理性的整體戰略。

更早前的7月，金地拿下上海浦東新區項目，隨后宣布引入融創中國和招商蛇口共同開發該地塊。

由此這家“穩健型”房企向外界展示了在土地市場上的進取姿態，該公司改變了2016年上半年拿地較為謹慎的策略，在下半年加快了在一二線城市獲取土地的步伐。

對于金地而言，2016年上半年房地產銷量的大幅提高為其在下半年爭奪更多的土地提供了動力。據公司半年度報告顯示，金地集團上半年的銷售金額為439.6億元，較2015年翻番。

梳理根據其公告以及匯總的數據顯示，加上在天津獲取的地塊在內，金地集團下半年購置土地支出預計在200億元左右，是上半年拿地金額的6倍。

有資深的分析師認為，房企的業績與公司經營戰略、土地儲備、貨源結構有關，一般而言，專注開發房地產的企業會比多元化經營的企業更有優勢、此外，土地儲備豐厚、貨源多數分布在核心城市的企業銷售業績更好。

金地早在2015年提出以“做強城市、深耕發展”為經營導向，長期堅持深耕一二線主流城市的投資策略。目前已形成全國七大區域、重點核心一二線城市深耕的戰略布局。

2016年上半年，金地共獲取了12宗土地，主要為底價或收購獲取，總投資額約97億元，權益投資額約32億元，新獲取土地儲備可售面積約222萬平方米，權益可售面積約102萬平方米。梳理發現，金地在逐漸加大合作項目獲取力度，意味金地為此付出的權益投資額相對較少，對現金流不會構成太大壓力。

其中期年報顯示，金地在上海、武漢、杭州、蘇州等一、二線城市的總投資額占比78%，三線城市的總投資額占比 22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區。

業內人士分析認為，相比三線城市，一二線城市房地產的流動性更強，投資保值的功能更強，投資品屬性超越消費品屬性，使房價抗壓能力更強；在地產市場風險加大的情況下，地產企業的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。

一二線城市優質的土地儲備也讓評級機構對金地作出正面展望。標準普爾、穆迪維持給予金地長期信用評級分別為BB、Ba2。

多元布局穩步推進

進入“白銀時代”的地產生態轉換，不少房企正在謀求多元化轉型。2015年至今，恒大、萬達、綠地、萬科這些重量級的房企都紛紛跳出房地產領域尋求新的產業突破，金地亦是如此。

2011年金地確立“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼的“一體兩翼”發展戰略，并在此后持續貫徹，穩步推進業務模式轉型。金地表示未來在長期堅持主營業務為核心的基礎上，將繼續獲益于多線發展，拓寬業務渠道，挖掘更多發展潛能。

2012年，金地布局中國香港地區資本市場，收購聯交所上市公司星獅地產并于2013年更名為金地商置，主營包括城市綜合體、住宅、寫字樓、產業園、酒店等業務，為公司旗下獨立運作的商業地產投資、開發及運營管理業務平臺。

在2016年7月收購廣州廣電房地產開發集團股份有限公司(廣電地產)，吸收廣電地產旗下優質的物業資源后，金地商置迅速擴大業務布局。申萬宏源的研報認為，布局港股子公司不僅有效助力金地集團一體兩翼戰略的推進，更將持續加深金地在國際資本市場的影響力，進一步夯實了金地集團全面導入國際化戰略之路的基礎。

從2014年獲取美國舊金山項目邁出第一步以來，金地國際化戰略穩步推進。2016年上半年新獲取了舊金山灣區的Midpoint項目, 洛杉磯市中心附近的Silverlake項目以及紐約曼哈頓的45 Broad項目。截至 2016年6月，金地已在美國經濟發達的東西兩岸4大核心城市(舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓)共獲取6個項目，開發業態包括寫字樓、商業、公寓、辦公樓、城市綜合體等，總可租售面積超過20萬平方米。未來，金地集團表示將繼續深入關注美國的投資機會。

從地產行業轉型方向大背景看去，房地產市場正從土地運作邁向資本運作，各個開發公司之間在開發運營能力上的差距逐步縮小，資金與資源的整合越來越成為公司發展舉足輕重的要素，房地產與金融的深度融合，將是未來內地房地產行業發展的重要方向。

在布局金融方面，金地是內地較早涉足金融業務的房地產企業之一，通過成熟的房地產基金，金地開拓了多元化融資的渠道，為集團的穩健運轉提供了保障。旗下專注于中國房地產市場投資的私募基金管理公司穩盛投資，已成長為內地房地產基金的先導企業，在香港、北京、上海、深圳、天津均設有分支機構，管理著一只美元房地產基金和多只人民幣房地產基金。

2016年上半年，穩盛完成了四個項目的投資, 以及三個海外項目在穩盛內部的過會，并在交易結構、資金募集等方面進行不斷創新。此外，穩盛投資也在房地產資產證券化、持有型物業運營等領域進行有益探索。未來將繼續為房地產企業提供開發過程中需要的金融解決方案，進一步加強資金募集能力，擴大在房地產基金業界的影響力。

在物業布局方面，經過20余年的發展，金地物業已成為行業領先的社區管理與客戶服務運營商。金地物業連續多年榮獲“中國物業服務百強企業綜合實力TOP10”、“中國物業服務百強企業服務質量 TOP10全國第一名”等殊榮。優質的物業服務成為金地產品溢價的有力武器，未來將成為布局存量資產時代的切入路徑。

對此，行業第三方機構克而瑞分析認為，2017年盡管房地產市場可能將進入調整期，但就金地而言，城市布局的先發優勢和深耕細作以及在產品創新上的持續努力，將保證企業業績的穩健增長，預計2017年業績規模再上一個新的臺階。文/博文