樓市破局的利空來了，卻可能是三四線樓市的最大利好？

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

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這幾天，“個人購匯不得再用于境外購房及投資”的消息刷爆朋友圈。

2016年12月31日晚間，外匯局在“國家外匯管理局有關負責人就改進個人外匯信息申報管理答記者問”中表明，個人年度購匯5萬美元的便利化額度沒有變化，同時重申了個人購匯不得用于海外購房及投資等未開放的資本項下交易。

外管局相關負責人表示，過去，我國國際收支個人購匯中存在一些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等），還在一定程度上助長了地下錢莊等違法行為，這擾亂了正常交易秩序，也對廣大遵守個人購匯規定的居民形成了利益侵蝕。

本次改進強調了個人購付匯應遵循的規則和相應的法律責任，要求個人辦理購匯業務時應認真閱讀并如實、完整申報，作出承擔相應法律責任的承諾。

外匯局指出，“當前我國資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII（合格境內機構投資者）等實現。除規定的渠道外，居民個人購匯只限用于經常項下的對外支付，包括因私旅游、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及咨詢服務等。”

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雖然中國沒有對5萬美元的購匯額度進行下調，但是在購匯申請書上明確說明：

境內個人辦理購匯時，不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。

從2017年1月1日起，無論你是在銀行柜面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯，均需要填寫《個人購匯申請書》，明確填寫購匯用途。

但在此之前，一般情況下，個人因旅游等去銀行購匯，柜面工作人員會口頭詢問購匯用途，然后在銀行系統內錄入，并不需要個人填寫相關表格。

從外管局的表態來看，國家從未允許個人購匯可以用于海外購房及投資，這屬于尚未開放的資本項目。

一直以來，國人常用的辦法都有，利用他人的年度用匯額度進行資金的違規跨境流動，這俗稱為“螞蟻搬家”。而今，這個辦法可能行不通了，外管局表示，在額度內購匯，須按規定進行完整、真實的信息申報；超過便利化額度的，須提供本人因私護照及有效簽證、境外學校錄取通知書、學費證明或生活費用證明。

而且這一管理辦法嚴格執行后，如果違反上述規定，除了列入關注名單，除此后兩年都取消五萬美元購匯額度外，還可能面臨逃匯金額30%左右的罰款，以及5萬以下罰款，甚至要負擔刑事責任。

根據不完全統計，北美、澳洲、西歐等甚至百分之三十以上的海外投資房產部分是中國人買的。

如今，國內居民的外匯兌換限額大幅下降，顯然將限制他們前往那些市場買房，并對那些在海外有大規模的房地產開發業務的企業，造成巨大的利空。

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然而，硬幣總有正反兩面。有業內人士指出，中國的做法可以避免短時間內非正常的資金大量流出。一旦中國的外匯儲備巨額流失，會導致中國的貨幣發行機制受到巨大的沖擊，使我國貨幣環境惡化，導致中國的財富流失。

伴隨美元加息，美元指數大幅度走強，而且未來存在多次加息的預期，如果中國資金還是外流了，則或流向美國股市、美國債市、美國房市。

而限制居民換匯金額，雖然給海外樓市帶來利空；但也對國內的非限購城市，尤其是三四線城市帶來巨大的利好。

通常情況下，人們的投資偏好是固定的。很難想像一個喜歡買房子的人，會愿意把投資轉向風險更大的股票和債券市場。

在海外市場不能購房之時，很多人會重新考慮在非限購的城市，尤其是三四線城市買房，從而幫助這些城市消化庫存。

實際上，如果觀察今年銷售排名前三名的房企可以發現，今年業績增長最快的恒大和碧桂園等在三四線城市都有一定規模的布局，尤其是在十月份很多熱點城市的市場出現成交量大幅銳減時，這些企業在十月份、十一月和十二月份三個月依然取得了非常亮眼的業績。

另一方面，如果本輪美元兌人民幣單邊匯率升值結束，那些大規模使用了境外債的房企，融資成本連續攀升的勢頭就會減弱，公司的銷售壓力也會減輕，不用出臺大幅降價賣房等極端措施，減輕財務上的壓力。客觀上，有助于三四線城市培育有利于去庫存的良性市場環境。

這也許是為什么今天股市一開門，恒大和碧桂園雙雙看漲的原因。

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