【樓市變局】2017宏觀：樓市調控不是打壓 是嚴控與疏導結合

每經編輯 何志成    

何志成

2016年12月14日至16日，中央經濟工作會議在北京召開，穩健、防風險，成為關鍵詞。會議首次明確明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，筆者認為，房地產市場的結構性調控肯定會加碼。

筆者對2017年房地產行業的看法不樂觀，也不悲觀。可預期的是，決策層的房地產政策不是全面打壓，而是嚴控與疏導相結合：一線城市要嚴控，要擴大土地供應，做到房價穩中有降；二線城市別跟風，能夠穩住房價最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標，不以房價調控為目標，力爭實現快速發展。

市場大幅下滑可能性不大

由于中國房地產市場的“爆發性”增長，“吸金”能力太強，房地產市場的流動性非常復雜，投資性購買使得這個市場充滿“泡沫”。如此一來，不僅穩增長的中長期目標不能實現，而且很可能引發泡沫集中破裂的風險。

從更長的周期看，中國經濟（增長）大周期與人口基數相關聯，也與人的需求增長相關聯。中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，既有調控升級的意味，也有加快“去庫存”、刺激消費的意味，不能簡單理解為“全面收縮”。當前，既要警惕產業資本會通過房地產轉移為金融資本，出現整體的脫離實體經濟“趨勢”，也要注意房地產業對帶動消費的刺激作用。

任何國家在振興經濟的總體思路中都不能沒有房地產，消費通過房地產連接實體經濟。發展房地產不是“脫實向虛”。問題是，中國的房地產行業已經處于“金融化”的邊緣，尤其是一線城市，調控稍微輕一點，炒作之風就蔓延。這不是因為房地產市場的吸引力太強，而是因為老百姓缺乏防范通貨膨脹的投資品市場。

今年四季度以來，政府對房地產行業的調控的確有收緊跡象，但其目的不是全面打壓房地產行業，而是提前預警風險。從更長的周期看，社會資本要“和諧”地分布于實體經濟與金融市場，而房地產市場恰恰處于實體經濟與金融市場之間。拉動中國經濟不能沒有房地產，但也不能主要依靠房地產。針對當前房地產市場的泡沫，一方面是在一線城市擠泡沫，防風險；另一方面是加快三四線城市的房地產去庫存，也是防風險。

2017年中國經濟能不能實現穩增長的關鍵，就是防風險。中央經濟工作會議前后，決策層對中國經濟運行風險的提示再度升溫，其中明確了幾個重大關注點：房地產市場要調控與疏導相結合，防范結構性“泡沫”風險。一線城市包括少數二線城市房地產市場要降溫，預計明年，除了限貸限購以外，還要附加房產稅等中長期調控手段。針對三四線城市的房地產泡沫，要加大銷售力度，不會出臺全面打壓房地產行業的政策。

現在很多人問，2017年宏觀經濟走勢會不會出現反復？換句話說，房地產占GDP比重明年要降，由此形成的GDP增長“缺口”，靠什么“填補”？

筆者以為，對此不必過于擔憂。要實現明年結構性改革，必須犧牲一點點GDP。2017年預計GDP會在6.5%左右，與今年相比，略微少一點，其中已經考慮了房地產行業適度收縮的因素，可以承受。有減法，也有加法，2017年各地大規模基本建設的預期很強烈，絕大多數三四線城市的居住環境尤其是就業環境的改善都是可預期的，因此會加快三四線城市房地產市場的“去庫存”，絕大多數地區的房地產市場能夠保持“穩中有進”。

中央經濟工作會議提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，將一部分“產能”向三四線城市轉移，以此帶動周邊中小城市發展。可以預計，三四線城市的房地產市場會比2016年好一點。從大周期看，未來新生兒會少一點，但老年人的壽命會普遍延長。只要有中長期政策支持，不僅三四線城市的房地產市場去庫存會加快，房地產行業的熱點也會轉移，整體出現斷崖式下跌的可能性不大，大幅度下滑的可能性也不大。

政策稍冷不是全面打壓

房地產行業介于實體經濟與虛擬經濟之間，介于生產與消費之間，針對它的政策，不僅是國家產業政策偏向實體經濟還是偏向虛擬經濟的風向標，也是偏重消費，還是偏重供給的風向標。從中長期講，我們必須力爭實體經濟與虛擬經濟的共同繁榮，必須一手抓供給側，一手抓消費。房地產市場不是虛擬經濟，過度炒作才是“脫實向虛”。反之，社會資本不可能都集中在實體經濟，當然，也不應該蜂擁進金融市場，其中“度”的把握，需要“一左一右”。

最近，決策層嚴厲整頓金融領域的“風險點”，其意圖與整頓一線城市的房地產市場是一致的，就是要嚴防金融資本侵蝕產業資本，嚴防金融資本炒作泡沫導致宏觀經濟“脫實向虛”。但政策不能偏頗，既要防范風險，糾正金融資本猖獗的亂象，促使金融資本做實體經濟的后盾，更加積極地扶持實體經濟；同時也要防范金融市場太冷，介于消費與生產之間的房地產行業太冷。

政策很重要，但其對大趨勢的影響是暫時的，如同經濟數據不可能引發經濟周期變化，只會提示經濟拐點一樣。中國經濟的大周期還是健康向上的，短線復蘇的拐點也已經在2016年三季度末、四季度出現，政策面稍微“冷”一點，屬于“冷靜”，而不是打壓。決策層在處理房地產政策時已經考慮了房地產適度降溫后會有新的增長點補上“缺口”。由于供給結構性改革見效，大宗商品市場開始復蘇，明年不僅中國的基本建設支出會加大，全球很多國家的基本建設支出都會擴大。由于中國的基本建設隊伍包括設備都是全球領先的，無論是國內，還是國際，需求都在增長，中國經濟將因此獲得新的增長動力。

不要過于擔憂決策層對房地產市場的調控，其出發點不僅是防范系統性風險，也是擔心宏觀經濟再度因為“脫實向虛”而走偏，更需要防范國際市場變化。在諸多風險點存在的時候，需防范金融市場的資本太“任性”。這應該是一次提前甚至是超前調控，說明管理層走在了市場前面，走在了預期前面。

2017年的預期是什么？

供給側結構性改革要加強，宏觀經濟增速要穩住， 國際市場也要穩住，房地產市場從整體上看也需要穩住。

總的看，筆者對2017年房地產行業的看法不樂觀，也不悲觀。可預期的是，決策層的房地產政策不是全面打壓，而是嚴控與疏導相結合：一線城市要嚴控，要擴大土地供應，做到房價穩中有降；二線城市別跟風，能夠穩住房價最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標，不以房價調控為目標，力爭實現快速發展。

（作者為獨立經濟學家）