美元加息預期難阻資金青睞 香港樓市量價齊升

每經編輯 每經記者 黃修眉 實習記者 莫淑婷    

◎每經記者 黃修眉 實習記者 莫淑婷

多年來，因香港地少人多，香港房價居高不下。不過，香港樓市在去年9月結束了長達六年的階段性上漲勢頭，被知名香港地產大佬和國際投行同時唱空。但令人意外的是，從今年2月~3月起，香港房價在唱衰聲中反而越升越急，上半年的濃厚觀望情緒正被熾熱的交投代替。

香港樓市以港元計算，港元又與美元掛鉤。如今，在今年12月美聯儲加息預期已超過60%的情況下，香港房價卻仍馬不停蹄上漲。在香港地產商美聯集團經濟分析師樓嘉輝以及中原地產研究部高級聯席董事黃良升看來，香港樓市的異常火爆，一方面與內地以及全球寬松的流動性有關；另一方面，也是香港樓市本身具有價值吸引力的結果。

回調后樓市呈V型反轉

去年至今，香港樓市經歷的V型反轉只從一個人的言行就能看出來，那就是著名地產大佬李嘉誠。今年1月，精明老道的李嘉誠還在集團周年晚宴上說，今年香港商業環境艱難，香港房價下跌10%不足為奇。而諸如國際投行高盛、野村證券等更是直言香港樓市將長跌至2017年，屆時香港樓市將從高位累計下跌30%。

然而香港樓市并未如上述投行所預期的下跌30%，反而從今年2月中旬的低點反彈，呈現量價齊升的態勢。

價格方面，根據提供香港及海外物業買賣及租賃樓盤的香港地產網站squarefoot對全港平均房價的統計，今年2月16日是香港房價的階段性低點，只有97907港元/平方米，到今年9月16日，全港平均房價漲超26%至123344港元/平方米。

上半年至今，漲了不少的香港樓市在大佬李嘉誠眼中有著極好的發展預期。因此，9月李嘉誠旗下的長實地產時隔四年殺回香港搶地，以19.53億港元拿下沙田九肚地皮，價格超出市場預期價格35%。

摩根大通評論稱，李嘉誠以及地產公司在香港高價買地，意味著他對香港房地產市場有較積極的預期，也認為這可能進一步提振香港房地產市場情緒。

值得注意的是，香港樓市的成交量也在今年9月創下近4年最高水平。香港土地注冊處數據顯示，9月香港住宅房屋銷售合約數量環比激增34.4%至7826份，為2012年10月以來新高，合約總值560億港元，8月銷量為5821份，交易金額406億港元。按同比來算，漲幅更是驚人，9月住宅房屋銷量同比增速高達83.6%，交易金額同比大增67%。

內資對香港樓市促進作用有限

香港地產商美聯集團經濟分析師樓嘉輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，內地資金確實是本次香港樓市上漲的原因之一。香港樓市作為具有投資價值的港元資產，受港元與美元直接掛鉤影響，的確能為內地資金提供保值乃至增值作用。

一些香港地產商的數據也印證了內地資金對香港樓市托價作用。香港會德豐地產稱，旗下位于九龍的豪華房產One Mountain 9月銷售額20%由內地買家貢獻，而6個月前剛開盤時這一數字只有5%。

但中原地產研究部高級聯席董事黃良升認為，從整體看，內地資金對香港樓市的推動作用只是價格飆升的原因之一。有香港媒體曾報道稱，內地購房者的房地產交易量占今年第二季度香港房地產市場總交易額的9%，確實高于去年同期水平5.8%。但這部分資金對整體市場的效力有限，占比目前不會超過10%。

香港發展局局長陳茂波也曾在7月發文認為內地資金涌港推升樓市的說法有所不妥。他表示，“過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業占整體成交宗數的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出后的長期平均數相當，仍是處于相當低的水平，未見明顯上升趨勢。”

從記者的采訪來看，多家香港地產商均認為內地資金對香港樓市的促進作用有限，且非永久居民，本地及海外注冊公司購房需付15%的買家印花稅會打擊部分內地資金的購房熱情。

黃良升認為，香港樓市本身具有吸引力，本地居民對住宅的需求才是本輪樓市行情的主力。

黃良升解釋稱，不論是普通中小戶型、還是價格稍貴的豪宅，其實都是香港人買給子女的剛需房。

外圍加息不礙樓市火熱

“即便美聯儲加息，對香港樓市按揭貸款利率的影響也有限，”黃良升向記者舉例稱，目前香港樓市的按揭利率很低，近期市場上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港銀行間同業拆息Hibor加1.4%，約合1.7%），就算美聯儲一年加息四次，在美國聯邦基準利率的基礎上上調1個基點為1.25%~1.5%，香港銀行貸款按揭利率也只有H+2.4%。是從超低息加到低息，對香港本地居民影響不會太大。

黃良升向記者表示，實際上美聯儲加息反而有利于香港樓市。從香港本地居民角度講，美聯儲加息意味著美國經濟轉好，有利于香港出口，從而增加香港本地居民的收入。因此，看好未來一段時間內的房價。

香港地產商也普遍認為，香港樓市具有巨大的投資價值，未來一段時間內，香港樓市將不會受制于美聯儲加息而繼續上揚。

值得注意的是，樓嘉輝與黃良升均向記者提到了今年動蕩的國際政治經濟環境對香港樓市的作用。他們表示，今年6月的英國退歐事件引起了市場對新一輪金融震蕩的恐慌，促使資金倒流回更能穩定保值的不動產樓市。

進入10月以來，香港樓市的價格繼續猛漲。《每日經濟新聞》記者查詢反映香港二手住宅價格走勢的中原城市領先指數（CCL）最新數據顯示，9月26日~10月2日當周，香港樓價指數較此前一周急升2.49%，報141.04點，創下7年來最大單周漲幅。該指數最新水平較2015年9月最高位時的146.92點只差4%，半年回升近11%。

另一方面，香港樓市是港元資產的一部分。投資香港樓市的優勢在于，香港是一個金融城市，每年都吸引了很多年輕人來香港工作定居，靠收租的話也能獲得比較高的收益。作為長期性的投資來說，投資香港樓市的收益率超2%，相較目前的存款利率來說也是比較高的。