國家級頂豪被推倒重建 大一山莊還能翻身？

每經編輯 筱曦    

每經實習記者筱曦 發自廣州

一則“別墅群推倒重建”的消息，把大一山莊推上了風口浪尖。這個曾經入選“中國十大豪宅”的國家級頂豪項目，緣何一步步淪落到滯銷重建的地步？

作為大一山莊的主人，中鼎集團對大一山莊又有何新規劃，大一山莊能否由此翻身？

大一山莊去化率僅4.9% 軟硬件存質疑

說到大一山莊，在廣州算是一個有傳奇色彩的盤。

2005年6月，廣東中鼎集團耗資5億競得白云區種雞場地塊，這個價格算是廣州首個住宅“地王”了。但這地不大，占地面積15.2萬平方米，樓面地價因此達到3300元/平方米，基本高過了當時周邊的房價，當時項目預計售價超1萬/平已算“天價”。

而且大一山莊采用的是“一棟豪宅，一個設計師”的私人訂制模式，這在當時非常少見，后來項目別墅開售，標出2億元一棟的價格，在多年前的廣州也算頂豪界的神話了。

可現如今，“傳說中”的頂豪卻要被推倒重建？

這一消息得到了大一山莊項目負責人的證實。大一山莊的銷售人員也告訴《每日經濟新聞》記者，目前大一山莊已經封盤，大概有70多棟別墅會被推倒（而項目只有99棟別墅）。

該項目由中鼎集團聯合其他幾家公司合資組成的廣東中力集團負責開發，但開發進度相當慢，2005年拿地，2009年才動工，2010年拿到首期19套預售證，2013年才正式開賣。

記者查看陽光家緣數據顯示，截至目前，大一山莊共銷售共12套，去化率4.9%。

一位在房地產行業有數十年經驗的人士告訴《每日經濟新聞》記者，大一山莊滯銷是陳年舊疾了，當時大一山莊為規避“90/70”政策，很多戶型做成了“一房多證”，但臨近開盤又遭遇了2010年的全國限購，大一山莊被弄得舉步維艱。

除此之外，在當時的廣州市場，純別墅項目生存本來就很難，大一山莊在產品設計上又被業內質疑太前沿，不適合廣州市場。

一位具有多年豪宅投資經驗的人士則表示，豪宅投資看重兩點，一是擁有不可替代的黃金地段，比如僑鑫匯悅臺；二是要有不可替代的自然資源。但這兩點，大一山莊基本都不具備，所以投資價值和升值潛力受到質疑。

看過大一山莊的購房者也告訴《每日經濟新聞》記者，小區建設很奢華，奈何周邊配套太差，整體沒有富豪氣質。而且項目設計給人感覺是博物館似的公共場所，不適合居住。

大一山莊項目負責人則向《每日經濟新聞》記者直言，目前項目戶型過大，總價太高，不符合市場需求，很難賣出去。所以站在供給側的角度，項目需要重新調整，因此進行了推倒重建。

“之前定位太高，面向大老板做為公司會所而建，缺乏生活氣息，不適合居住。”大一山莊銷售人員也坦言。

縮水+降價，銷售前景被看好

由于諸多“不合適”，據不完全統計，大一山莊進行過四次規劃修改。到2016年年初，容積率已下降到了0.75，綠地率40.5%，計算容積率建筑面積擬變成113569平方米，減少21169平方米。

小修改似乎沒能讓項目振作，那么這次大面積重建，項目能否重建生機？

生機或有，但不是頂豪市場給的。大一山莊項目負責人就向《每日經濟新聞》記者透露，大一山莊將引入合作伙伴一起整改，總體方向是，戶型改小、總價下降、單價會有一定幅度的下調。

也就是說，大一山莊的策略要變了，它不再走超大戶型的頂豪路線。

據了解，早期戶型面積為820-33221平方米，均價10萬元/平方米。而據銷售人員介紹，未來可能戶型集中在500平左右，也會有少量的600平的單位。基本上面積砍掉了一半，但還有什么具體修改尚不清楚。預計在今年年底會有樣板房建成，先開發一個區域，采用邊建邊賣的策略。

但面積減小，價格下降，此前高價買房的業主怎么辦？

銷售人員表示，大一山莊與業主簽訂的合同有約定，如果大一山莊降價，要賠償業主損失。

看來，大一山莊降價是勢在必行了，但縮小并降價，就能為銷售打開局面？

廣州市社會科學院高級研究員彭澎接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，大一山莊位置不錯，是距離市區較近的別墅盤，整改后銷售情況會好很多。

但大一山莊“超前的設計”是一大特點，一經整改必然會失去特色，這或許也會影響項目優勢。有業內人士就感嘆，其實如果沒有限購的大壓力，大一山莊也不會賣得怎么艱辛，要淪落到推倒重建了。

不過廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，大一山莊早該這么做了，之前的戶型面積太大了，所屬板塊也不具備做頂級豪宅的條件，獨立別墅加雙證，很難銷售的。

“現在市場暢銷的是小型聯排別墅，如果大一山莊戶型控制在300平左右，總價在1000多萬，預計未來銷售情況會不錯。”