北京延慶拍地讓業主發財 地價超房價3.5倍！

每經編輯 王杰    

每經記者王杰 發自北京

隨著北京土地供應日益緊縮，北京遠郊的延慶區域，也開始被房企關注。

今天郊區延慶的土地拍賣，更是從價格到房企陣容上，都絕對引爆眼球。正常土地拍賣不僅吸引了13家房企參與角逐，它在地價和預測房價上，甚至能秒殺同日開拍的海淀和順義地塊。

據了解，北京市延慶新城05街區05-043地塊R2二類居住用地，起拍價已達到69500萬元，網上報價更升至73350萬元，純商住宅折合樓面價1.35萬元/平方米。

規劃信息更顯示，延慶新城地塊規劃建筑面積157021平方米，其中需無償還建70941平方米，并配建20000平方米自住房。

最終，天潤誠澤（一級開發）以10.425億元，配套31500平方米自住房的條件，拿下地塊。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，該地塊整盤容積率為2.2，由于配建部分規模較大，因此開發商很可通過合理分配容積率的方式，降低純商部分容積率，使得地塊具備出產低密度產品的可能性。

“但同時由于地塊位置較遠，且產品形態復雜，項目具備一定操作難度。”郭毅認為。

“延慶是個房地產住宅市場的沙漠，2016年來只成交了商品房住宅24套”。中原地產首席分析師張大偉測算指出，本地塊的自住房是需要精裝修的，這部分成本按6000元/平計算。另外，地塊需要無償還建商品房70961平米，因而計算實際可售的商品房住宅，還要剔除2萬平米限價房，最后未競爭配建自住房可售只有66060平米。按照10.425億計算，額外配套建設自住房30500平，地塊實際樓面價已經達到了4.16萬/平，可售商品房住宅也只有3.45萬平。

也就是說，該地塊的住宅的保本價，粗略估算也超5萬/平。

來自亞豪的數據顯示，2010年以來延慶縣僅新增住宅用地6宗，近兩年該區域均未有宅地入市，因此區域內在售項目寥寥無幾，且多為尾盤銷售，唯一一個新盤城建萬科城尚未入市。而該區域成交情況也并不活躍，2016年前5個月，商品住宅（不含保障房與自住房）僅成交33套，成交均價1.2萬元/平方米左右。別墅產品更是僅有9套成交，成交均價1.3萬元/平方米。

張大偉表示，全延慶歷史上，別墅銷售超過2萬/平的只有37套，普通住宅銷售超過2萬/平的只有1套，超過3萬/平的房子，歷史上只有3套。這宗樓面價3.1萬/平的地塊，可謂刷新了市場認知。

據了解，延慶地塊目前一般住宅才賣1.5萬/平，這宗容積率2.2的地塊，不可能賣別墅產品，但如果賣普通住宅，地價早已超過當前的房價，操盤難度較大。