國土部溫州調研 土地使用權延期規范有望出臺

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◎每經記者 沈溦

上個月，溫州橫河北新村一套二手房在交易時被發現土地年限已到期，引發業內外關注與熱議。

“近期，房產土地使用權到期一事曝光后，上門詢問周邊房源的購房者都會特別注意土地期限的問題。不過，由于真正涉及的業主不多，二手房交易并沒有因此而受到影響。”4月19日，溫州市區橫河北新村周邊的房地產中介人士稱。

4月20日，國土資源部官方微博發布消息稱：“4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。”4月21日，浙江省國土資源廳辦公室相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，調研活動由國土資源部主導，未來有何動向，得出何種結論，請關注國土資源部網站。

對此，有業內人士認為，“以往也有青島、深圳等城市存在土地使用證到期續約問題，不過相關標準一直沒有從制度上得到明確，溫州此次受到如此關注，將有利于相關規范的及早出臺。”

溫州“等待”國家政策

4月19日，《每日經濟新聞》記者來到位于溫州市區的橫河北新村、水心社區等地走訪。一戶居民表示，橫河北新村并不都是20年土地使用證的業主，“20年到期的業主并不多，還有同一幢樓卻是不同土地使用年限的情況。”

溫州國土部門調查發現，土地到期的住宅主要分布在溫州市區橫河北新村、水心住宅區、上陡門等建于上世紀八九十年代的老小區。實際上，自去年開始便已陸續到期。

溫州市國土資源局調查數據顯示，在溫州市主城區，20年期限土地使用證于2017年底到期的有600多宗,于2019年底到期的有1700多宗,主要集中在鹿城區、龍灣區、甌海區等特定區域、特殊時期的特定房屋。

溫州市國土資源局相關負責人對《每日經濟新聞》記者表示，土地使用證到期的話，按照法律規定，應該向國土部門提出申請續期，補繳出讓金；但是這個問題的根源在于：怎么續期，怎么補繳，相關的標準都沒有，國家、省、市層面都沒有明確的規定。“目前我們也在等待國家層面出臺政策。”

有溫州市委人士向中新網記者表示：“續期政策要國家層面來出，地方上沒有權力處置這個事情，一切還要等調研組回去研究。”

據中國新聞網報道，4月21日，溫州市國土資源局局長陳景寶在接受記者采訪時表示，目前在續期方案制定方面尚無實質性進展，但國土資源部調研組已于4月20日抵達溫州開始調研。

后續政策正在制定

《每日經濟新聞》記者在溫州當地國土部門了解到，自去年起，橫河北小區等住戶相繼發現土地使用權限到期的情況。一名住戶表示，此前，溫州市國土資源局曾有過相關回復，表示“過期”土地使用證只能重新審批，需要收取土地出讓金。不過，在此后的采訪中，溫州市國土資源局否認了該表述，其表示目前國家層面沒有相關規定，土地使用證到期后補交出讓金只是可行的一種方式。

4月20日，《每日經濟新聞》記者致電溫州市國土資源局，其相關負責人表示，近日為土地到期如何續約的問題，溫州市國土部門已連續召開會議進行討論，后續政策正在制定過程中，具體信息不方便對外透露。

此外，記者發現，深圳處置過類似問題。深圳市規劃和國土資源委員會官方微博顯示，在業已多次出現土地使用權續期的深圳，目前對土地續期的規定為按有償使用土地的原則延長土地使用年期，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

記者注意到，廣東省國土資源廳副廳長李俊祥4月19日在接受《南方日報》采訪時也表示，“土地續期”問題是中央政策的權限，正在等待中央制定政策。“無論是溫州也好，深圳也好，當地只是做嘗試和試點。地方最多只有建議權，沒有制定權。”

此前，曾有多名學者指出《物權法》第149條第一款規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，“自動續期”即無條件續期，不需要補交費用。

當地多名土地使用權到期的業主表示，能夠接受續交土地出讓金，但無法接受以接近房價三分之一的標準繳納。溫州市國土資源局方面則表示，將會綜合考慮目前溫州地價、收入、住戶感受等因素制定政策。

續期補費或是必然

就土地使用證如何續期來說，溫州大學房產研究所研究員向陽指出，最初，溫州國土部門提出的續期方案中，實際上就是按照市場價來征收土地出讓金，“只交了20年的使用費，到期后若繼續使用，按市場價續繳，在法律上站得住腳。”

“但高額的續約方案可能會讓業主產生不滿。”向陽對記者表示，20年土地使用權的住宅是上世紀90年代初“先試先行”的產物，在續約問題上，官方可能更應該關注這類住宅在辦理時是否合理，給業主一個合理合法公正的解決方案。

浙江省社科院房地產研究所研究員王永太認為，這次溫州之所以如此受關注，一是因為土地續約費用過高會引起社會不滿情緒；二是土地證續費標準界定將會長期影響房地產尤其是二手房市場信心。

“最簡單的做法就是將所有20年、50年產權的住宅一律延長到最高70年產權，考慮到最初繳費的差異，補交一部分土地出讓金，但這又出現兩個問題，一是補交部分金額如何界定，交多了業主可能難以承受；二是70年之后如何續約的問題，所謂的自動續約需不需要繳費，商品房和自用住宅該如何區別對待，一旦處理不當都會對房地產市場產生負面影響。”

據記者了解，2004年，為解決陸續到期的20年土地使用權住宅問題，深圳市頒發了《深圳到期房產續期若干規定》（以下簡稱《規定》），對補交地價標準進行了劃定，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付。

參照深圳的上述《規定》，溫州市的基準地價是2016年1月1日最新實施的標準，Ⅰ級住宅用地地價水平調整為13230元/平方米。如果以橫河北新村業主王先生那套房為例，土地證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北新村2016年基準地價為13230元/平方米，共需支付188924.4元。即使是35%仍需支付6萬多元。

在溫州土地使用權到期事件披露后，各地紛紛報道出多起即將到期的案例，比如深圳、青島、南京等地。