5月1日"營改增"落地 買不動產抵扣增值稅如何抵？

每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

5月1日，“營改增”政策就將正式實施，這里面最吸引人的，恐怕非“購買不動產可以抵扣增值稅”莫屬。因為無論是對企業客戶還是開發商來說，都是值得翹首期盼的利好。

然而，購買哪些房屋才可能更多地抵扣增值稅？

開發商要以“大額抵扣增值稅”吸引買房人，需要做些什么準備？

“營改增”能給商用房市場，帶來哪些新機會？

聽邦爺慢慢道來...

買房是抵稅的最好方法？

“增值稅”是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，實現的增值額，征收的一個稅種。

抵扣增值稅所說的“扣除”，是通過專用發票抵扣的形式來實現的，要點是取得抵扣本單位應繳納的增值稅款。

舉個例子，以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產業的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），等于少繳了4.09萬元。

上海新閔律師事務所律師劉福元告訴邦爺，按新規的話，企業改善辦公條件比如購置辦公樓的成本就會降低。同時，由于企業新增不動產所含增值稅，被納入抵扣范圍，這也會刺激企業購置辦公樓，如此寫字樓庫存也能得到有效去化。

可想而知，一旦“營改增”落定，增值稅發票可能會成為樓盤的標配。

不過，劉福元介紹說，目前能確認的只有購買不動產可抵扣。

怎樣賣房能抵扣更多增值稅？

根據增值稅繳納的有關規定，涉及房屋購買的諸多消費支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業。

在裝修領域，目前大部分的裝修人工支出和大量的裝修小配件，是很難直接取得增值稅專用發票的。但全裝修商用物業，可以取得足夠的增值稅發票。

所以，向企業用戶提供精裝修辦公樓、根據用戶需要定制精裝修商鋪等情況，可能會被市場推崇。

除了精裝修房屋，開發商還可以把電視、空調、沙發、家居等一系列軟裝納入房屋內。按照國稅總局頒布的增值稅有關規定，只要能說明房屋的這些設備和企業的生產有直接關系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

另外，既然企業購買的不動產，只要和生產、經營有關，就可以抵扣。根據《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》(國稅發【1995】192號)規定，原則上，物業管理費、以及購買時的貸款將都能納入增值稅抵扣。

開發商A企業將一套房屋以600（稅前價格）萬價格賣給B企業，此時就需要繳納66萬的稅金，但由于之前已經繳納了55萬的稅金，那此時，A企業只需繳納66-55=11萬的稅金。對于稅務局來說，這套600的萬房子需要交66萬的稅，之前55萬的留底稅金。

但新城高級副總裁歐陽捷提醒，企業買房的抵扣增值稅只是一方面，最重要的還是投資回報。

即使能夠抵稅，投資回報率不高，也成問題。所以企業首先還是應該考慮將盈利覆蓋經營成本和稅收成本，因為如果不盈利企業也就沒有動力去做這些事。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波