搜易貸的紅線：貸款金額不能超過房屋評估價七成

每經編輯 每經記者 王杰    

◎每經記者 王杰

2014年伊始，包括房產中介、電商、P2P（個人與個人之間的小額借貸交易）以及支付平臺都開始打造房地產互聯網金融產品。

但是，P2P行業風險猶存。金融信息平臺銀率網發布的數據顯示，2015年11月跑路的P2P平臺共64家，環比上月激增433%，年底小于1個月的短期標的占比大幅增加，投資者需關注其中風險。

或許正因如此，目前涉足房產領域的互聯網金融產品，其背后的公司出于風險控制考慮，仍在謹慎試水。

資金如何運用

早在2014年9月2日，搜狐在北京宣布旗下互聯網金融信貸平臺——搜易貸正式上線，這標志著搜狐正式進軍互聯網金融領域。搜易貸CEO何捷當時表示，不同于阿里巴巴高調亮相的招財寶，搜易貸將聚焦于民間小微借貸，從即將上線的幾款產品看，現階段主要聚焦于“交易類P2P業務”，即針對購房、購車等個人消費類投融資業務。

2015年4月底，搜易貸針對房地產開發商推出了融資產品“銀泰租金寶”。

據了解，“銀泰租金寶”的還款來源為銀泰城內優質商戶的商鋪租金，并且由中國銀泰投資、北京銀泰置地提供本息擔保，同時戴德梁行作為第三方提供項目評估報告。

“銀泰租金寶”根據商鋪的租金繳納周期分為3月、6月、9月三個投資周期，投資收益率分別為7.5%、8.5%、9.5%。

作為搜易貸與銀泰置地合作推出的升級產品，“銀泰購房寶”是一款針對成都銀泰中心項目優選購房人群應收購房款的保理業務。

據悉，“銀泰購房寶”的還款來源為成都銀泰中心項目優選的57份購房合同，對應了112個應付購房款節點。根據應付購房款賬期長短，產品包括3月、6月、9月三種，投資收益率分別為8%、9%、9.5%。

另外，搜易貸還推出了針對借款端的各類房屋借款產品——“房易貸”。

據了解，“房易貸”目前包括首付貸、贖樓貸、換房貸、抵押貸四款產品。其中首付貸是針對沒有足夠的錢交首付、有足夠還款能力的用戶，最高可借總房款的20%；贖樓貸是針對賣房，銀行按揭還沒還完，無法過戶給買房人的用戶。換房貸是針對換房，舊房的房款還沒到，用于購買新房的資金不足的用戶。

那么P2P渠道獲得的各類資金，將會被企業運用到哪些渠道？在這些渠道，企業如何管理資金？在企業現有的治理之下，是否存在資金被挪用的漏洞？目前，企業對借款人使用資金具體規定是怎樣的？

搜易貸COO蔣軒表示，搜易貸定位是金融信息中介撮合平臺，對接網貸需求和理財需求。風控審核通過后，借款人的借款需求在網上發布，普通投資人可進行投資。借款需求滿標后，均直接轉入借款人賬戶，用于借款用途。

在監管借款人資金流向的問題上，是要求借款人和搜易貸建立聯名賬戶，還是采取別的方式？蔣軒表示，在后續資金管理方面，嚴格監控借款人的用款和還款，保證資金專款專用，并能準時償還本息。搜易貸采取多種風控措施，防止借款人將資金用于非借款用途。以首付貸產品為例，買房人借款成功后，搜易貸會將款項直接支付給買房人或者開發商，以此保證資金專款專用。

理財收益如何？

眾所周知，當下銀行對房產抵押貸款的認可度極高。一旦出現借款違約現象，放貸企業在多久的時間內可以將抵押的房屋等資產迅速變現？有些企業是要求借款人必須以自有的二套房作抵押。那么，在實際操作中，這些抵押的二套房是作為第幾個抵押人（按照法律規定，抵押權人的次序，是拍賣后取得資金的償還次序），抵押比例是多大？

蔣軒表示，目前搜易貸還未出現違約、處置房產變現償債的情況。關于涉及房屋抵押的借款，搜易貸只在北上廣深，僅接受銀行為第一抵押人的第二次抵押。在抵押類首付貸、抵押消費貸產品中，貸款最高額度為房屋評估價的七成；如果是銀行外的第二次抵押，則貸款最高額度為房屋評估價的七成減去銀行貸款余額。

搜易貸金融產品的收益率有多大？又如何保證實現？

蔣軒表示，目前搜易貸理財收益為5.5%~10%，這在互金行業屬于中下游水平，互聯網金融連接借款和理財端的需求，相比高額的民間借貸，則是大大降低了融資成本。對于借款人的資格審核，以首付貸產品為例，是針對首付不足情況的借款，目前主要市場是房地產市場風險較小的一線城市和二線城市。個人是否能申請到首付貸，是由搜易貸專業的風控部門，根據借款人的收入水平、銀行資金流水、信用記錄等來綜合評定借款人的實際收入，必要時，風控人員還會進行線下調研，考察借款人公司的實力，評定借款人是否有較強的還款能力，最終決定是否授信給借款人，授信的額度是多少等。

蔣軒指出，在實際操作中，搜易貸會以購房人每月的實際收入，減去買房按揭月供、信用卡還款等全部負債后，根據剩余凈收入來授信首付貸額度，保證購房人的還款壓力在可承受范圍之內，保證購房人能順利還款。也就是說，首付貸并不是針對所有人，只有符合收入門檻的優質購房者，才能申請首付貸。

蔣軒說，目前首付貸的借款者多是工薪族，采取先息后本的還款方式，每月先付利息，等到買房成功后提取公積金，用公積金賬戶余額作為還款來源，一次性付清首付貸本金，前期購房人的還款壓力不大，之后本金還款也有穩定可靠的還款來源，投資人本息收益有所保障，同時不少平臺還會通過第三方擔保、自身平臺保障金等多種方式保護投資人的投資。