邦地產 2016-02-23 13:04:12
2015年已有約360億美金外資流入內地房地產市場，機構投資者將在2016年更加活躍。
每經編輯 吳若凡
（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）
“各位，我朋友目前通過風險投資獲得數十個億的資金，想在上海收購幾個項目（或收購，或報銷都可以）有意向的可以報過來（公寓項目優先）”這是一個風投發在地產朋友群的信息。邦爺進一步了解到這家機構計劃15億收購上海外環的住宅，戶型從90到200平不等，條件只是比市場售價稍便宜。
之前，“上海房價月漲百萬”、“上海天價豪宅近3年賣384套”等新聞曾在朋友圈刷屏，但現在看來都不算什么，未來上海的市場注定會有更高的價格，因為機構投資者來了。
不僅是內資，外資也十分雀躍。據高力國際測算，2015年有約360億美金(若按當前匯率換算約2350億人民幣)的外資流入內地房地產市場，2016年這一數字則會更加擴大。外資流向內地樓市，無疑會給那些本已升溫的市場再添一把“柴火”，讓那些市場再次進入調控臨界點。
一大波海外投資者蠢蠢欲動
據邦爺不完全統計，去年下半年，僅在上海就有十幾起海外資收購寫字樓的交易，購主不乏IDG、黑石、鐵獅門、盈石等大型機構。
睿意德董事陳麗琳告訴邦爺，尤其在最近，在中國房地產市場整體偏軟的背景下，海外一些大型機構利用匯率的優勢低價抄底，集中火力收購國內的商業地產。因為從資產包整合角度，商業更具有價值。
世邦魏理仕也指出，機構投資者將在2016年的市場中顯得更為活躍，這主要是由于全球市場無風險利率相對普遍更低，相比于世界主要門戶城市，中國一線城市的商業地產收益率相對仍處于前列。
（數據來源：世邦魏理仕）
財經人士江翰告訴邦爺，相對于其他資產，中國的資產投資回報高于美國等發達國家，畢竟發展中國家的老大地位不是蓋的。
這些外資機構的首選標的，是核心城市的寫字樓物業。但這些機構對于資產的選擇相當苛刻，首先物業規模須達到一定的量級，并能夠形成資產包效應和增值效應。因此，這些機構一般只會瞄準一二線市場。
房價到頂？也許是剛起步
一線城市尤其是上海和北京，已經被大多投資機構視為成熟的核心投資市場。
去年如領匯收購北京歐美匯購物中心及上海企業天地一座二座、李錦記和萬科聯合收購上海企業天地三座，ARA收購上海新茂大廈，投資回報率都達到了國際標準水平。
目前，高風險、高收益短期內可套利退出的項目已經難以尋覓，因此在上述市場對核心物業的長線投資，逐漸成為國內外投資者的主流選擇。
對于境內房地產投資，開發商近年來更多作為售出方出現在市場中，包括保險資金在內的機構投資者以及投資基金，漸成主流投資者。世邦魏理仕預計機構投資者將在2016年的市場中更為活躍。
盡管，外資只收購一二線城市的優質商辦物業，但資金的大規模流入，無疑會極大拉高整個房地產市場信心指數，并造成價格進一步的高企。
今晨，吳曉波在《誰愿意房價漲？》中說“上海、深圳、北京房價漲得太離譜了”，被人視為業界良心。可是成天和鄉鎮企業家打交道的他，又怎會了解到過去幾年這些城市的產業結構已經發生了重大更迭。比如上海，金融業就已經成為國民經濟的第一大支柱行業，去年增速40%以上。另外，互聯網行業和物流行業也有10%以上增速。
這幾個行業正在大規模生產高額年收入的中產階層。新年朋友圈聚會，去年年收入超過五十萬的人數已不是個位數字。面對這樣的薪情高漲帶動的自住需求大漲，加之大量機構投資者入市，帶漲的投資需求，房價勢必還要進一步上漲！
不過，對于早已習慣房價快速上漲的北上深居民來說，似乎很多人對眼下的房價高漲已經“認命”。而他們更關心的是怎樣提升自己的競爭力和財富水平，不被城市淘汰并且能夠體面地生存下去。
（數據來源：萊坊中國）
編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波
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