倪鵬飛：房改著力去庫存 千萬農民工將變新市民

每經編輯 杜宇

中國社科院財經院院長助理倪鵬飛

精彩觀點

未來5年，住房市場調控需要堅持綜合著力的系統性調控方式。需求端開辟新需求，供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時推進。

針對目前存在的政策性金融和商業性金融對農民工的排斥狀況，應建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農民工。

每經記者 胡健

2015年12月舉行的中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。隨后中央經濟工作會議又將去庫存列為明年五大任務之一。

樓市投資徘徊于個位數區間，已經開始對經濟增長構成巨大壓力，圍繞中國解決房地產問題的新思路，《每日經濟新聞》記者專訪了中國社科院財經院院長助理倪鵬飛。

談樓市現狀

三四線去庫存壓力最大

NBD：高層已經明確喊話去庫存，房地產市場存在哪些問題？

倪鵬飛：自2008年全球金融危機以來，中國樓市迅猛發展的外部條件已經出現微妙轉變。首先經濟增速出現下滑，對樓市形成直接沖擊。接著人民幣結束單邊升值，給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進一步加大了樓市短期風險。同時全球經濟面臨進一步衰退，也為中國樓市持續繁榮投下陰影。

當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房價畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

自2009年以來，房地產市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。庫存長期積壓嚴重威脅著經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

與此同時，市場調整已持續兩年，庫存壓力與資金緊張，使開發企業面臨債務和交房違約的雙重風險。

隨著房地產市場的降溫，土地市嘗土地出讓金急劇減少，尤其是三、四線城市，對地方政府財政壓力帶來很大壓力。

NBD：政策風向從2015年上半年有所改變，比如多數城市行政限購取消等，但傳統調控樓市方式是否也面臨挑戰？

倪鵬飛：“330新政”以來，樓市有所回暖，過去積壓的住房需求得到集中釋放，樓市的未來需求被大量透支，樓市基本面復蘇好轉的情景不具有可持續性。

如果分開來看，一線城市由于城市規模效應和人口凈流入的支持，房地產和土地市場支撐有力，地方政府行為逐漸走向新常態，立足于市場規律辦事情，立足于當地市場發展情況出臺理性調整措施。

二線城市由于城市規模和經濟總量尚在擴展中，對外來人口也具有一定的吸引力，地方政府對房地產市場干預能夠收到較好成效，因此，對出臺救市政策最為積極。三、四線城市，由于經濟基礎薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素影響，地方政府干預房地產市場的效果較弱，地方政府的救市意愿受挫、救市動力減弱。

談樓市未來

農民工市民化帶來希望

NBD：供給側改革側重從制度角度去解決問題，樓市是否也需要這種思路？

倪鵬飛：在中國經濟供給側矛盾凸顯、住房市場深度調整的背景下，單純依靠短期宏觀政策，難以刺激需求、加快去化和穩定投資，更難以解決綜合目標。

因此，2016年及未來5年住房市場調控需要堅持綜合著力的系統性調控方式。需求端開辟新需求，調整和釋放原需求措施；供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時推進。

除了采取持續和適度寬松的財政貨幣政策外，要進一步調整重要行政措施的限制，比如普通商品房標準調整和高端住房消費限制取消，加快推進購房落戶、購房利息抵扣個稅制度、普惠金融制度、住房制度的改革和實施，支持地級及以下城市基礎設施投資規劃和政策等。通過發揮“組合拳”式調控的整體作用，合力促進中國住房市場的穩健調整與發展。

NBD：加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，這個應該怎樣理解？

倪鵬飛：庫存主要在三、四線城市，結合“十三五”期間的戶籍人口城鎮化規劃，我們初步計算了一下，如果按照規劃所說的，農民工有1300萬轉移，如果有70%的農民工能夠實現在城市里的購房轉移，消化當前的庫存以及保持穩增長還是有希望的。可以說，農民工購房是去庫存、穩投資的最大新需求。

針對目前存在的政策性金融和商業性金融對農民工的排斥狀況，應建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農民工，降低公積金貸款的存款標準，提高貸款額度，并實行可異地公積金提取制度。同時還應該建立商業性普惠金融體系，讓農民工獲得與戶籍居民平等的商業住房抵押貸款機會，同時加快完善農民住房財產權等抵押與擔保制度。

另外，三四線城市的產城結合是個大方向，要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導產業項目和基礎設施建設，在住房支付能力強的小城市布局，提高其就業吸納能力，改變我國城市就業吸納能力和住房支付能力錯配的現狀，激勵更多的農民工在小城鎮購房和永久性遷徙。