二胎政策下月正式實(shí)施 通宵搶房再現(xiàn)多地樓市回暖

每經(jīng)編輯 王婷婷    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

二胎政策全面放開(kāi)的消息才出來(lái)一個(gè)月，樓市已經(jīng)先“瘋”了幾輪…

這是幾天前上海虹口一樓盤開(kāi)盤的場(chǎng)景。

328套一搶而空！而且這樓盤，20樓以上的房子價(jià)格都逼近8萬(wàn)了，總價(jià)在700萬(wàn)-1345萬(wàn)，真心不是搶便宜貨啊。

同樣是在虹口，前兩天，在PM2.5達(dá)300的重度霧霾天里，為了買房子，上百號(hào)人通宵排隊(duì)，而且搶的還是一千多萬(wàn)的房子，要知道這可是大冬天+大霧霾+大晚上，大家的熱情真是不明覺(jué)厲。

二胎未動(dòng)樓市先“狂”

這就是二胎政策公布后一兩個(gè)月的場(chǎng)景。

不光是上海，北京也在12月實(shí)現(xiàn)了成交量大漲，環(huán)比增幅達(dá)到47%（要知道，北京樓市成交量從6月就開(kāi)始漲了）。廣州今年前十月的新建商品住宅成交也呈“激增”狀，成交面積達(dá)855.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%。

深圳樓市更是熱鬧。華潤(rùn)悅府和中海天鉆兩大豪宅同時(shí)開(kāi)盤，都是均價(jià)超10萬(wàn)/平方米的高端產(chǎn)品，前者290套精裝單位一口氣銷售近八成，銷售總金額近42億元；中海天鉆推出的近百套單位則在開(kāi)盤當(dāng)天全部售罄。

其實(shí)看一看數(shù)據(jù)，全國(guó)樓市在11月普遍有回暖趨勢(shì)，當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市中，就有33個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比10月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，比10月增加2個(gè)。

人口和房?jī)r(jià)關(guān)系很大

當(dāng)然，這也不全是二胎政策的影響。更多是由于中央放了大招，房貸利率處于低位、可選房源的數(shù)量較多、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)化等等因素刺激了樓市。

但二胎放開(kāi)的人口效應(yīng)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響不能不重視。因?yàn)槿丝诤头績(jī)r(jià)之間也有很大關(guān)聯(lián)性。

回顧歷史，在實(shí)行計(jì)劃生育政策的時(shí)間里，我國(guó)有過(guò)兩次生育高峰，一次是2000年，也就是俗稱的千禧年，另一次則是2008奧運(yùn)年。

2000年的時(shí)候，全國(guó)住房均價(jià)在2058元/平，再往前推兩年的1998年，全國(guó)房?jī)r(jià)在2000元/平左右。

2008年，全國(guó)住房均價(jià)在3800元/平，比起2007非但沒(méi)有漲，反而降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。要知道，這可是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)我國(guó)唯一的一次房?jī)r(jià)下跌年份。

排除具體年份的經(jīng)濟(jì)政治和自然因素，從歷史來(lái)看，這兩次出生高峰都在低房?jī)r(jià)的時(shí)候。

80后：若想生得趁早

這個(gè)規(guī)律，到這一輪二胎放開(kāi)，依然可以算成立，但情況更為復(fù)雜。

2013年實(shí)行單獨(dú)二胎政策后，2014年提出生二胎的家庭就將近100萬(wàn)，占有資格家庭比例近10%。而2013年房屋均價(jià)已經(jīng)上漲到6237元/平，房?jī)r(jià)攀升到歷史高點(diǎn)。

所以2015年5月底，全國(guó)有1200萬(wàn)家庭符合二胎條件，但提出生二胎只有27萬(wàn)人，全年生育二胎的人數(shù)在65萬(wàn)人左右。

對(duì)此次全面放開(kāi)二胎對(duì)人口的實(shí)際推漲力，許多專家估計(jì)也都偏保守，預(yù)估的轉(zhuǎn)化率在10%~20%左右，即生育主力軍中只有10%~20%人們?cè)敢馍?/p>

所以，這一次，當(dāng)我們從二胎放開(kāi)談到大家的換房需求時(shí)，還需要先談一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題——生還是不生。

要說(shuō)二胎的生育主力是誰(shuí)，80后啊！目前的情況是60后、70后有能力沒(méi)條件生，80后有條件、沒(méi)能力生，90后壓根不想生。高房?jī)r(jià)壓頂，讓多少80后夫妻們感嘆“二胎不是你想生，想生就能生。”

的確，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)孩子從出生到上完大學(xué)這近二十年的時(shí)間里總共要花費(fèi)65萬(wàn)~200萬(wàn)元，這還僅僅是吃穿用和上學(xué)的費(fèi)用，更別說(shuō)“房子”這個(gè)更大的成本。多生一個(gè)孩子要增加多少成本啊。

但邦爺提醒，近兩年經(jīng)濟(jì)增速下行，房地產(chǎn)也面臨下滑，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，又開(kāi)始受到重視，利好政策頻出，市場(chǎng)也在下半年走上了復(fù)蘇通道。所以，如果有計(jì)劃生育二胎的家庭，還是早點(diǎn)生好。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波