險(xiǎn)資頻頻舉牌地產(chǎn)股 民生銀行首單非債直投地產(chǎn)項(xiàng)目

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每經(jīng)記者 包雨朦

近日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司披露，其與民生加銀基金管理有限公司訂立合作協(xié)議。據(jù)此，民生加銀將設(shè)立一個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃，該計(jì)劃的投資總額為10億元。依據(jù)該計(jì)劃，雙方將共同開(kāi)發(fā)南京住宅地塊。

根據(jù)合作協(xié)議條款，民生加銀為資產(chǎn)管理計(jì)劃同意向南京鑫輝盛提供本金總額9.92億元的股東貸款，這部分款項(xiàng)將由南京鑫輝盛用于償還南京鑫輝盛對(duì)南京朗銘所欠金額。民生加銀將用資產(chǎn)管理計(jì)劃籌集的資金支付基礎(chǔ)代價(jià)及股東貸款。南京鑫輝盛為朗詩(shī)綠色地產(chǎn)子公司，在交易完成之后，朗詩(shī)持有南京鑫輝盛的有效股權(quán)將由100%降低至60%。

據(jù)悉，中國(guó)民生銀行持有民生加銀60%股份，此番與朗詩(shī)的交易將會(huì)是民生銀行首單非債直投的股權(quán)投資地產(chǎn)項(xiàng)目。近年來(lái)，銀監(jiān)會(huì)一再倡導(dǎo)商業(yè)銀行機(jī)制體制改革，鼓勵(lì)商業(yè)銀行嘗試“投貸結(jié)合”、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的新模式。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)或有更多的地產(chǎn)企業(yè)將獲得來(lái)自銀行的直接投資。繼險(xiǎn)資之后，銀行資本也有望敲開(kāi)房企的大門，攪活房產(chǎn)市場(chǎng)。

銀行貸款能否轉(zhuǎn)向投貸結(jié)合？

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬此前在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》舉辦的價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型存在的重要趨勢(shì)之一，就是資金來(lái)源從銀行貸款轉(zhuǎn)向“投貸結(jié)合”的投行模式。

“房地產(chǎn)最后的推手是金融機(jī)構(gòu)，所以房地產(chǎn)行業(yè)背后的競(jìng)爭(zhēng)是金融的競(jìng)爭(zhēng)，是投資的競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)走向全產(chǎn)業(yè)鏈，在此基礎(chǔ)上需要不同階段融資方式的鏈接，以達(dá)到融資金額、融資期限的最優(yōu)安排。”鐘彬說(shuō)。

2014年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，16家A股上市銀行合計(jì)“涉房貸款”高達(dá)14.02萬(wàn)億元（均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù)），較2013年底的11.77萬(wàn)億元增長(zhǎng)了2.25萬(wàn)億元，增幅高達(dá)19.12%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資渠道上依然較大程度地依賴商業(yè)銀行貸款。

目前的《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行只能從事存貸業(yè)務(wù)，不允許對(duì)外進(jìn)行股權(quán)投資。去年底，銀監(jiān)會(huì)副主席閻慶民曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，未來(lái)將深化機(jī)制改革，探索商業(yè)銀行“投貸結(jié)合”新模式。

睿信管理咨詢總裁薛迥文表示，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是目前中國(guó)金融行業(yè)出現(xiàn)的一個(gè)苗頭。銀行直投對(duì)于解決地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資成本高的問(wèn)題會(huì)有一定作用。

“未來(lái)銀行直投資金一定會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，因?yàn)檫@是國(guó)家現(xiàn)在鼓勵(lì)去做的事情。”優(yōu)淘城總裁薛建雄說(shuō)。他認(rèn)為，銀行直投資金能夠降低房企的資金成本，從而整體提升物業(yè)的價(jià)值，讓地產(chǎn)企業(yè)的市盈率降低，提高產(chǎn)品單價(jià)。對(duì)于持有運(yùn)營(yíng)的商辦項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為利好。

“過(guò)去由于資金成本高昂，一些商辦項(xiàng)目為租金和物業(yè)費(fèi)設(shè)置了較高的門檻。引入成本較低的銀行資金之后，商辦物業(yè)就有空間把物業(yè)服務(wù)做得更好。”薛建雄說(shuō)。

薛迥文指出，地產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常強(qiáng)，土地資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)相對(duì)容易，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)確實(shí)是比較好的投資標(biāo)的。從流動(dòng)性的角度考慮，尤其一二線城市的土地或項(xiàng)目會(huì)成為銀行資本追逐的對(duì)象。

銀行資金迎戰(zhàn)險(xiǎn)資孰勝？

近年來(lái)，以中國(guó)平安、中國(guó)人壽、安邦、前海為代表的保險(xiǎn)企業(yè)頻頻舉牌房地產(chǎn)上市公司。未來(lái)一旦相關(guān)政策開(kāi)閘，當(dāng)銀行資金與險(xiǎn)資狹路相逢，到底孰勝孰負(fù)？

薛建雄認(rèn)為，銀行資金的優(yōu)勢(shì)在于成本更低，能夠最大程度提高房企的利潤(rùn)空間。他表示，目前國(guó)內(nèi)銀行的資金成本在2%左右，大大優(yōu)于險(xiǎn)資。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱2015年中報(bào)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人壽、中國(guó)平安的資金成本分別為4.4%和4.5%。行業(yè)內(nèi)其他規(guī)模較大的保險(xiǎn)公司的平均資金成本多在3%~5%之間。

薛迥文認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)性的角度考慮，險(xiǎn)資則略勝一籌。保險(xiǎn)的特點(diǎn)是一旦投保，資金很難隨意撤出。即便是靈活度較高的萬(wàn)能險(xiǎn)，它的贖回壓力也不大。但商業(yè)銀行不同，商業(yè)銀行資金來(lái)源的本質(zhì)是負(fù)債，它的資產(chǎn)另一端是存款人，是相對(duì)于存款人的負(fù)債。

“銀行資金的利率和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)在融資階段就已經(jīng)被做了明確的限定，只能按照這個(gè)配比去投資，否則就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這決定了商業(yè)銀行不能像投行那樣去大規(guī)模做投資。”薛迥文說(shuō)。

薛建雄則認(rèn)為，銀行資金做直投，初期的風(fēng)險(xiǎn)是有限的。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的資金規(guī)模體量相當(dāng)大，只要在用途上控制好投資資金的比例，就能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)控。隨著直投模式發(fā)展成熟，銀行業(yè)普遍介入房地產(chǎn)，不排除在地產(chǎn)行業(yè)面臨整體下滑的情況下，銀行遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波