易憲容：釋放住房消費需求關鍵在于市場轉型及價格回歸

每經編輯 易憲容    

11月11日召開的國務院常務會議指出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。決策層最近也提到房地產市場的去庫存化，這些都意味著當前我國房地產市場的形勢非常嚴峻。

從國家統計局11日公布的數據來看，1~10月，全國房地產開發投資同比增長2%，增速比1~9月回落0.6個百分點，盡管繼續呈下降走勢，但回落的速度有所收縮。其中，10月份房地產開發投資下降了2.4%。在住房銷售方面，1~10月，商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1~ 9月份回落0.3個百分點，全國房地產的庫存還在大增。1~10月，房地產新開工面積下降13.9%，跌幅在短暫收窄后又有所擴大，說明房地產企業不看好未來市場，開工的熱情不高。10月末，商品房待售面積達6.9億平方米，比9月末增加2122萬平方米。房地產市場的住房還在增加。

現在的問題是，一年多來，政策層面出臺了許多措施，特別是銀行按揭貸款利率及公積金的利率已經降到歷史最低水平，但是房地產市場的銷售增速卻出現放緩的勢頭。從11日國務院常務會議來看，決策層是希望通過戶籍制度改革，吸引農村居民進入中小城市，以此來消化當前房地產市場過高的庫存，增加住房消費需求。

這個思路建立的基礎是通過嚴格的住房稅收政策，把住房限定為消費品。

當前住房市場的問題就是沒有把住房的投資需求與消費需求進行嚴格的界定或區分開。這就使得中國住房市場最后肯定會成為以投資為主導的市場。在以投資為主導的市場，只要房價持續下跌，住房投資者一定會退出市場。

盡管一年多來政策不斷加大支持力度，但是這些政策卻會產生一種效果，即讓持有一套以上住房的投資者利用優惠信貸政策及稅收政策持有更多的住房。但這些住房投資需求是有限的，只要預期逆轉，這些住房投資需求會立即消失。

只有把住房的投資需求和消費需求用稅收政策嚴格限制及區分開，讓住房市場轉型為以消費為主導的市場，這樣才能把住房的消費需求釋放出來。

比如，這些年來為何中國的住房投資者個個都賺得盆滿缽溢，最核心的問題就在于住房投資的稅收征收不合理。房產交易稅太低，不足以對投資形成導向。

以房產交易個人所得稅為例，目前不少地方該稅種都是按交易總額的1%征收的。而投資者獲得的利潤往往較高，也就是說交易收入多而稅收得少，這部分稅收完全可以被化解。試想，目前國內居民個人工資所得并不多，個人所得稅稅率都在3%以上，但是住房投資者在住房市場賺到巨額的利潤卻只要交少許的稅。這種稅收政策不僅對絕大多數人來說不公平，也是前十年住房市場遭到炒作的根本原因。

如果住房市場的稅收政策合理化，嚴格把住房的投資與消費區分開，個人購買多少住房都沒有關系。只要是住房交易賺到所得就收取較高的稅，那么投資者一定會有所收斂。若是再推出房地產的物業稅及住房遺產稅，那么中國的房地產市場就能夠轉型為以消費為主導的市場。只有房地產市場實現這種轉型，住房消費需求才能夠釋放出來。否則其他政策只能把住房的價格越推越高，房地產市場面臨的問題也會越來越大。

用稅收鼓勵政策將住房界定為消費品之后，房地產市場才能夠逐漸轉型——由投資主導的市場轉型消費為主導的市場。

由于住房消費者在市場的對價永遠低于投資者，而且其消費都有限，所以在以住房消費者為主導的市場里，房地產的價格會逐漸地回歸理性。在住房價格回歸理性的過程中，住房消費需求才能夠逐漸釋放出來。且住房的市場價格越是向消費需求回歸，住房的消費需求就釋放越大。如果想推高當前房價，又想讓居民增加住房消費，這是很難實現的。

（作者為中國社科院金融所研究員）