首只公募REITs明上市 三懸念待解

每經(jīng)編輯 費盛海    

每經(jīng)記者 費盛海

自A股6月以來大幅調(diào)整后，股權(quán)類產(chǎn)品隨之“暗淡”；而“雙降”之后，固收類產(chǎn)品的收益率也相應(yīng)下降，居民的資產(chǎn)配置突然失去方向，步入了“資產(chǎn)配置荒”時代。

在此背景下，國內(nèi)首只十年期封閉式產(chǎn)品——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式基金（以下簡稱鵬華前海，代碼184801），將在9月30日上市。那么，其上市后是為資產(chǎn)配置帶來新航向，還是同大部分封基一樣難逃折價宿命，亦或走出別樣行情？針對該基金上市后可能出現(xiàn)的走勢，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特為投資者梳理了三種操作策略，供您參考。

三大懸念待解

REIT是RealEstateInvestmentTrust（房地產(chǎn)信托憑證）的縮寫，其由專門投資機構(gòu)經(jīng)營管理，并將投資綜合收益的絕大部分（通常為90%以上）按比例分配給投資者。投資REITs，就可以間接投資物業(yè)，分享因租金收入和資產(chǎn)增值帶來的收益機會。

有業(yè)內(nèi)人士表示，與股權(quán)、債券、現(xiàn)金類資產(chǎn)不同，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，是與實體經(jīng)濟(jì)相關(guān)度較高的分紅產(chǎn)品，能豐富資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險。

懸念1：能否成為資產(chǎn)配置新方向？

目前，國內(nèi)的REITs大部分是以私募方式發(fā)行，門檻要求較高。鵬華前海則填補了國內(nèi)公募REITs基金的市場空白，具有一定稀缺性。據(jù)鵬華前海上市公告書顯示，其折算后的份額總規(guī)模為0.3億份。自基金7月成立以來，最新凈值已達(dá)102.4120元，取得2.41%的收益，年化收益率約為7.2%，在同期產(chǎn)品中具有一定吸引力。從經(jīng)驗來看，其場外份額將陸續(xù)轉(zhuǎn)到場內(nèi)，屆時該基金成交有望趨于活躍。

懸念2：上市后會否折價？

封基折價指交易價格低于資產(chǎn)凈值的現(xiàn)象。折價率隨市場環(huán)境變化，在接近到期日時，交易價格趨近于其資產(chǎn)凈值，折價率逐漸消失，在折價時買入封基的投資者也會因此獲取額外收益。

普遍性折價在股票型封基中表現(xiàn)較為突出，這與規(guī)模、期限正相關(guān)，但債權(quán)類封基有所不同。根據(jù)目前在交易所上市的11只封閉式債基表現(xiàn)來看，折價率從0.32%~-9.14%不等，扣除頭尾兩只基金后，平均折價率為0.4%左右。總體而言，折價率與收益率和成交量的關(guān)聯(lián)較高，與封閉期限關(guān)聯(lián)較弱。從此角度出發(fā)，收益率居中的鵬華前海上市后能否因折價帶來額外的投資機會值得重點關(guān)注。

懸念3：封閉期較長是否值得配置？

近期如國投瑞盈、九泰銳智等定增類封閉式基金上市后就出現(xiàn)大幅折價，讓當(dāng)初認(rèn)購的投資者不僅付出認(rèn)購費還出現(xiàn)浮虧，一度引發(fā)市場關(guān)于封閉式基金是否值得投資的熱議。那么，這一國內(nèi)首只上市交易的公募REITs，鵬華前海的首秀亦會對日后資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行有著深遠(yuǎn)影響。

三策略應(yīng)對

鵬華前海在上市后會怎樣表現(xiàn)尚不得而知，但從該基金未來的大部分收入以及分紅是可以確定的。也就是說，在基金上市后其下跌越多，折價率越高，年化收益率也會隨之增高，安全墊也就越高，反之則其投資價值遞減。更多基金操作策略

根據(jù)該基金折溢價率可能出現(xiàn)的情況，大致可分為三種狀態(tài)：

1、溢價率在0%至5%：即交易價格在102.41元~107.53元，該基金的年化收益率約在7%左右，處于市場中間水平，在短期存在一定風(fēng)險，投資者應(yīng)慎重。

2、折價率在0%~-5%：即交易價格在102.41元~97.28元，該基金的年化收益率約在7.6%左右，高于市場中間水平，值得關(guān)注。

3、折價率在5%~10%：即交易價格在97.28元~92.2元，該基金的年華收益率約8%左右，高于大部分同期產(chǎn)品，可重點關(guān)注。

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