上海新版居住證政策落地 于樓市影響不大

每經編輯 吳若凡    

每經實習記者 吳若凡 發自上海

前些天，一條《滬居住證及居轉戶下月改革最短2年可落戶》的消息，火遍了朋友圈。圍繞這一重磅消息想開去，它是否能夠助推上海樓市回升，也成為了不少人關注的話題。

一直以來，因與日常生活密切相關的諸如子女教育、醫療衛生及其他公共利益相捆綁，“戶口”對于民眾來說至關重要。尤其是集聚了眾多國內領先公共資源的一線城市，其“戶口”更是吸引了大批人才。但以上海為代表的一線城市的落戶政策，也讓不少人望而卻步。

新的政策，能否快速集聚人才、推高房產市場？需要先回溯政策出臺的背景。

2009年，上海制訂了居住證持有7年能夠轉為戶口的政策。這基本可以認為是上海人口管理條件趨于收緊的信號。

事實上，2009年的這一政策的出臺，與當時的房地產市場形勢有一定關系。在當年貨幣等一系列刺激政策下，房地產市場的回暖態勢比較明顯，進而又形成了一波投資投機的需求。

這一政策出臺后，到了2010年樓市限購政策一出臺，就相互發生作用，進而影響了部分人群的購房。限購政策的最明顯殺傷力就是提高了外地人來滬購房門檻。沒有戶口，就不可能購房。這也是上海2010年市場成交量比2009年明顯回落的一個重要原因。

當前，上海再次提出落戶政策改革，從房地產市場的周期看，與2009年同處于市場復蘇的階段，但實質上與上海提出建設科技創新中心的戰略有著密切關系。

從文件內容來看，新政策相較此前將有兩方面的重大突破。

第一，落戶時間縮短。原本落戶至少需要7年，現在可以縮短至2年、3年或者5年；第二，原先主要看個人的學歷、職稱、繳金、納稅等方面，今后要看創業帶動就業、創業效益、團隊納稅等因素。也就是說，未來創業型的人才更容易獲得落戶資格，并且，這類創業拿到風投越大，或繳稅越多，獲得落戶的時間就會越短。

此次上海戶口新政策出臺后，是否能夠刺激樓市成交，還需要冷靜分析。

從2009年前后的市場歷史表現來看。根據克而瑞數據，2009年前三年的總成交總量為3130萬平方米，2009年后三年累計成交總量2591萬平方米。從數據看，限制政策出臺之后，房屋成交量減少了1千多萬平方米。

參照此前臨港新城的政策。浦東臨港新城當年也對落戶買房等政策予以放寬，某種程度上也是一類刺激政策，但刺激的效果只限于部分群體。

有分析認為，此次戶口新政，釋放的購房群體主要是創業者。但創業者們是否會拿出閑置資金購房，存在不確定性。部分創業者因為創業，甚至會延緩購房時機，但也不排除創業成功后，此類群體實現一步到位的購房需求，即購置中大戶型的物業。

進一步分析，這些創業者將傾向于在創業地點附近購房。如浦東的張江、臨港，楊浦的新江灣城，青浦的徐涇等區域，這些都是創業者聚集的地區。

但目前市場上更多的聲音傾向于對房產沒有直接影響，主要有以下聲音：

1、上海戶籍每年的額度不確定，并不是滿7年就能落戶，這也決定了滿兩年很可能也沒用；

2、用這個戶籍政策來吸引一部分高端人群，但是否有吸引力要打個問號；

3、對住房更沒有影響了。更別說在這邊買房了。有沒有這個政策，常住人口已經在這里了，并不能帶來新增常住人口；

4、因為常住人口進出跟這個政策是不掛鉤的，進入與否跟七年還是兩年一點不掛鉤，其實還是跟當地的產業氛圍有關系。