房產眾籌開發即將啟動 房價真的會降1/3嗎？

每經編輯 杜冉樂    

邦地產記者 杜冉樂

“我們拿起手機……根據你的希望在定制平臺上找到相應的項目，根據你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發起眾籌，一幫人在這里蓋房子。”

5月9日，地產“思想家”馮侖在溫州參加2015新常態下中國商業地產發展高峰論壇上，對房產眾籌開發的前景做了如此展望。他認為，此舉可以使得房價至少下降1/3。

馮侖沒有講到的是，這樣的設想正在走進現實。本月中下旬，碧桂園將首先召開新聞發布會，公布上海一幅地塊的眾籌開發計劃。綠城的眾籌開發試驗，也已突破前期難題，將于下月初推出綠城版的眾籌計劃。

這一開發模式，究竟有何妙招，能讓好不容易調下來的房價再下跌30%？

房價跌了怎么辦？

去年“雙十一”期間，綠地、遠洋、方興等房企將房產眾籌這一營銷模式發揮得淋漓盡致，其中方興借助房產眾籌攬金逾42億元。

參與綠地眾籌的一位營銷高層告訴邦地產君，房產眾籌目前主要是一種營銷方式，只有在特定的時間節點才能形成爆發性的聚合力。

除了眾籌買房之外，去年有人還提出“眾籌開發”的概念。其初衷是，當前房價居高不下，眾籌開發可免除很多環節。

對于消費者而言，此舉能夠讓他們拿到比市場上更實惠的房價，滿足他們更個性化的購房需求；對于開發商而言，這其實相當于提前鎖定了消費客群。

在這一美好愿景的驅使下，不少房企都在嘗試利用社會大眾的資金來開發地產項目。

“樓盤預售制本身就相當于一種眾籌開發。”四川花好月圓房地產董事長樊義波表示，隨著銀行和互聯網的加入，眾籌開發概念越來越熱。

據悉，本月中下旬，碧桂園將上海一地塊的眾籌開發計劃。據浙江綠城佳園建設工程有限公司董事長李園告訴邦地產君，綠城的眾籌項目有一定特殊性，拿地價格相對于市場公開拍賣價更低。這使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發。

平安集團一位股權眾籌的運營人士介紹說，“我們以前幫開發商融資，就相當于眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個作為代表，開發商把產權證抵押給我們，我們再將其轉到眾籌者指定的賬戶名下，年化收益率15%左右。如果未來房價跌了，那么參與眾籌者按原價回購；如果房價漲了，按照漲價比例大家來分攤收益。”

而保利地產與民生銀行聯手推出的理財產品“利民寶”，實際上是一款為意向購房者提供保底收益的期權產品。待項目開盤后，即便房價跌破了鎖定的開盤價格，客戶不行使購買權，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。

邦地產君友情提醒：不同的公司針對不同的產品，對于房價下跌的風險，有不同的規定。

只為圈客？

隨著眾籌開發概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團，也被媒體拿來當作踐行這一概念的典范。

據了解，眾美集團主要是與河北一些事業單位、國企等長期合作，定制開發地產項目。不過，眾美集團一直比較低調。接近眾美高層的一位業內人士表示，眾美一般不會接受采訪。邦地產君試圖撥打眾美官網公布的電話，但一直未能打通。

“河北很流行‘定向代建’，民間集資很活躍。”中國城市產業發展聯盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，這種模式以一個項目為標的，集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。

陳寶存認為，眾籌開發做成功比較難，他就遇到過一個活生生的失敗案例。“那個朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統一，價格相比市價便宜一半但沒有可行性，組建了個開發公司，但相比專業開發商沒有拿地優勢。”

眾籌開發遠比想象的艱難，甚至可能會觸碰政策紅線，比如商品預售制度。樊義波認為，房企引入第三方金融機構，采取迂回戰術，雖可規避非法集資，但房地產作為一個產業生態體系，眾籌開發違反了預售房制度，有違規提前賣房的嫌疑。

“即使通過眾籌拿到了地，項目后續資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續讓眾籌者自己掏錢？”亞信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認為，眾籌開發會把風險轉嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優先權與投資機制的公平？

站在房企的角度，眾籌開發項目初期更多是一種文字描述，而沒有實體樣板間說服眾籌參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機構時，如果沒有回購協議或擔保機制，這些機構也沒法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”。

全國房地產經理人聯盟執行秘書長、金融投委會執行主任姜煒表示，眾籌開發作為一種金融創新，應鼓勵探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發成本和售價，同時也要看監管部門的態度。

一位接近碧桂園高層的區域公司投資總監指出，眾籌開發仍是一種理念，公司這么做，是想參與房地產的上游領域，還可以收集大量的購房者信息。

平安好房CEO莊諾對邦地產君說，以往房子不愁賣的時候，開發商無需花那么多心思找客戶，但現在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發商也愿意嘗試這種營銷手段。