售后包租涉嫌違規(guī) 常熟商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)林巖建陷泥潭

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 常熟、無(wú)錫攝影報(bào)道    

◎每經(jīng)記者 查道坤 常熟、無(wú)錫攝影報(bào)道

江蘇常熟是著名的服裝交易批發(fā)中心，在不少當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，能在常熟擁有一個(gè)服裝批發(fā)中心的商鋪，是一筆不錯(cuò)的投資。不過(guò)，當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)男裝中心卻成為部分投資者的噩夢(mèng)，因?yàn)槿缃襁\(yùn)營(yíng)情況非常好的該男裝中心，投資者卻拿不到應(yīng)有的租金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，男裝中心的運(yùn)營(yíng)商是常熟男人世界公司，公司法人代表是常熟市政協(xié)委員、市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)林巖建。林巖建在全國(guó)有多達(dá)15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)錫金格商業(yè)廣場(chǎng)也是其中之一，目前該項(xiàng)目處于爛尾局面。金格商業(yè)廣場(chǎng)和中國(guó)男裝中心情況類似，也拖欠了多名投資者的租金。

隨著調(diào)查深入，記者發(fā)現(xiàn)，上述兩個(gè)項(xiàng)目林巖建都采取同樣的售后返租模式，承諾高收益回報(bào)，項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳、印章造假、偷漏稅等違規(guī)行為。

售后包租吸引投資者

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)男裝中心地處常熟服裝城核心地段，占地面積為26500平方米，建筑面積達(dá)92000平方米。2007年，常熟服裝城管委會(huì)將男裝中心3、4樓的使用權(quán)對(duì)外公開(kāi)拍賣，林巖建旗下的常熟男人世界公司以2.78億拍下男裝中心3、4樓的40年優(yōu)先承租權(quán)，再將3、4樓商鋪分割成若干小塊對(duì)外出售，每平方米2萬(wàn)至3萬(wàn)不等。

從2011年開(kāi)始，中國(guó)男裝中心開(kāi)始對(duì)外宣傳，出售三樓和四樓的商鋪使用權(quán)，因?yàn)樵擁?xiàng)目是常熟服裝城集團(tuán)公司旗下的商業(yè)項(xiàng)目，所以備受關(guān)注。來(lái)自蘇州的包先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，他接到中介電話推薦的這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樗翘K州人，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也比較了解，“男裝中心在常熟幾乎人人都知道，項(xiàng)目也經(jīng)營(yíng)得非常好，并且就在汽車站對(duì)面，人流量和周圍配套都非常好，可以說(shuō)是一個(gè)非常成熟的項(xiàng)目。”

包先生表示，項(xiàng)目招商時(shí)，開(kāi)發(fā)商打出10年包租，前三年每年8%一次性抵扣房款,第四年9%，第五年10%，10年累計(jì)135%的超高收益等一系列極其誘惑的宣傳。

在他看來(lái)，除了高額的租金回報(bào)率和售后包租模式之外，另外一個(gè)重要原因就是政府擔(dān)保，他表示，“開(kāi)發(fā)商在宣傳冊(cè)上寫(xiě)了政府擔(dān)保，我就認(rèn)為即使出現(xiàn)了問(wèn)題，政府也會(huì)兜底，并且商鋪使用權(quán)證上蓋有常熟服裝城管委會(huì)和服裝城集團(tuán)公司的章，所以我就認(rèn)為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)了解，項(xiàng)目賣出使用權(quán)模式分為40年和20年，投資者購(gòu)買商鋪使用權(quán)之后，開(kāi)發(fā)商向投資者發(fā)放《商鋪使用權(quán)證》、《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《常熟服裝城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》。其中簽訂20年合同的在滿5年之后，就可以由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)使用權(quán)。

記者從投資者代表處了解到，該項(xiàng)目吸引了浙江、江蘇、上海等地600多名業(yè)主參與投資，涉及資金達(dá)到7億至8億元。除了中國(guó)男裝中心，林巖建旗下的無(wú)錫崇安新城鳳盛投資有限公司投資開(kāi)發(fā)的無(wú)錫金格商業(yè)廣場(chǎng)，也采用了同樣的售后包租方式。

開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)法兌現(xiàn)

在購(gòu)買了商鋪之后，投資者認(rèn)為接下來(lái)他們將每年在固定的時(shí)間收取項(xiàng)目租金，不過(guò)事實(shí)并非如此。在2013年12月收到第一筆租金之后，中國(guó)男裝中心的業(yè)主從2014年6月起就沒(méi)有收過(guò)租金，“投資者因?yàn)橘?gòu)買時(shí)間不一樣，我的第四年租金是應(yīng)該去年7月4日收到，租金是6萬(wàn)多，但沒(méi)有拿到。后來(lái)我去了管委會(huì)，得到的回復(fù)是目前資金緊張，需要拖一段時(shí)間。”包先生表示，但直到現(xiàn)在他沒(méi)有拿到一分錢租金。

無(wú)錫金格商業(yè)廣場(chǎng)的情況也類似。據(jù)了解，金格商業(yè)廣場(chǎng)此前叫做無(wú)錫電子數(shù)碼城，投資者現(xiàn)在都沒(méi)有等到開(kāi)業(yè)，合同約定是2013年12月開(kāi)業(yè)。在業(yè)主強(qiáng)烈要求下，開(kāi)發(fā)商在2014年1月公告稱，公司將原先的電子數(shù)碼城改為購(gòu)物中心即無(wú)錫金格商業(yè)廣場(chǎng)。業(yè)主劉先生說(shuō)，“看到這個(gè)公告，我們才知道項(xiàng)目被改為金格商業(yè)廣場(chǎng)，定位也發(fā)生了很大的變化”。

根據(jù)合同約定，項(xiàng)目的第四年租金應(yīng)該在2013年12月28日之前支付，但2014年1月22日業(yè)主仍未收到租金，隨后業(yè)主找到開(kāi)發(fā)商要說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商作出承諾，在2014年1月28日支付第四年的租金，同時(shí)承諾商鋪在2014年4月30日達(dá)到交房條件。去年4月底，開(kāi)發(fā)商再次給出承諾稱，在2014年6月30日達(dá)到交房條件，并在當(dāng)天具備辦理兩證的手續(xù)，然而業(yè)主還是沒(méi)有等到。

后來(lái)，開(kāi)發(fā)商承諾在2014年10與1日開(kāi)業(yè)，但到了去年10月再次失約。去年7月開(kāi)發(fā)商再次承諾會(huì)在去年12月底之前辦理兩證，結(jié)果承諾再次落空。

去年12月30日，投資者和開(kāi)發(fā)商林巖建、楊秋光等人進(jìn)行會(huì)談，會(huì)談上林巖建承認(rèn)公司目前存在資金困難，希望業(yè)主幫忙共渡難關(guān)，并且承諾確保商場(chǎng)在今年6月30日之前開(kāi)業(yè)。至于拖欠業(yè)主的租金，承諾書(shū)上表示，待開(kāi)業(yè)后按合同規(guī)定進(jìn)行支付。

面對(duì)不斷“失約”,業(yè)主陳先生說(shuō)，“我們現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不抱希望了，因?yàn)槊看纬兄Z都落空，我們的訴求就是要開(kāi)發(fā)商盡快兌付租金，并按照合同辦理退鋪。”

公司涉嫌多項(xiàng)違規(guī)

除了拖欠業(yè)主租金之外，部分投資者表示，開(kāi)發(fā)商還存涉嫌偷漏稅的情況。投資者韓小姐說(shuō)，她購(gòu)買的商鋪總價(jià)是27萬(wàn)元，如果按照24%的租金抵扣房款，實(shí)際上只需要支付20.5萬(wàn)元。但事實(shí)上，前三年的租金6.5萬(wàn)元到了開(kāi)發(fā)商手上，如果加上前三年業(yè)主應(yīng)該拿到租金，業(yè)主還是支付了全額的購(gòu)房款27萬(wàn)元，“按照規(guī)定開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該給我開(kāi)27萬(wàn)元的購(gòu)房發(fā)票，現(xiàn)在只給我20.5萬(wàn)元的發(fā)票就是偷漏稅的行為”。

對(duì)于投資者的說(shuō)法，南京的蔣律師表示，“前三年租金其實(shí)是開(kāi)發(fā)商自己拿了，實(shí)際上還是收取了100%的總價(jià)款，只是通過(guò)一種間接的方式。按照規(guī)定還是該開(kāi)100%的發(fā)票，如果只開(kāi)取76%的發(fā)票，那么就存在偷漏稅行為。”

此外，中國(guó)男裝中心所有權(quán)并不屬于常熟男人世界公司，而是由常熟服裝城管委會(huì)和常熟服裝城集團(tuán)有限公司所有。投資者包先生說(shuō)，“項(xiàng)目的所有權(quán)是管委會(huì)和服裝城集團(tuán)，他們把項(xiàng)目40年的使用權(quán)以2.78億元拍給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商成為了二房東，到我們手上已經(jīng)是三房東了。”

在購(gòu)買了男裝中心商鋪使用權(quán)之后，常熟男人世界公司向每一位投資者頒發(fā)了一本紅色的《商鋪使用權(quán)證》，該證蓋了江蘇常熟服裝城管委會(huì)和常熟服裝城集團(tuán)有限公司的印章，“就是這兩個(gè)確信無(wú)疑的印章，在經(jīng)過(guò)我們多次維權(quán)之后才知道是假的。管委會(huì)說(shuō)他們從未蓋章，他們也要報(bào)案稱開(kāi)發(fā)商造假章”。

4月12日，記者前往常熟服裝城管委會(huì)，從該部門(mén)拿到一位陸姓工作人員的電話，他表示，“管委會(huì)和服裝城集團(tuán)公司從未蓋過(guò)這兩個(gè)章，我們也向公安機(jī)關(guān)報(bào)案了，也在查常熟男人世界公司私自蓋章的問(wèn)題。”對(duì)于印章造假，記者從當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)了解到，確實(shí)接到相關(guān)舉報(bào)，案件正在偵查當(dāng)中，不便對(duì)外透露。

另外，常熟男人世界公司還涉嫌多賣20年使用權(quán)給投資者的問(wèn)題，投資者岳先生說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有40年的承租權(quán)，他們的承租權(quán)只到2027年，但給我們是到2047年，也就是開(kāi)發(fā)商多賣了20年的承租權(quán)。”

4月13日，記者前往中國(guó)男裝中心辦公室，一位張姓負(fù)責(zé)人表示自己并不知情，他說(shuō)，“商鋪使用權(quán)證，我不清楚，我們現(xiàn)在只給業(yè)主提供了334協(xié)議，如果業(yè)主愿意簽訂這個(gè)協(xié)議，那么我們就支付一部分租金，如果不愿意簽，那么業(yè)主可以從司法渠道也好，還是其他渠道都可以，現(xiàn)在我們沒(méi)有那么多錢支付業(yè)主。”

2月4日，男人世界公司發(fā)布了《常熟男人世界告業(yè)主書(shū)》稱，為了解決業(yè)主的租金問(wèn)題，男人世界公司提出了30%、30%和40%的分期返還方案，將承諾返還的資金分期按照334比例一年半年還清。

巨額資金去向成謎

據(jù)中國(guó)男裝中心投資者介紹，該中心經(jīng)營(yíng)情況良好，開(kāi)發(fā)商卻付不出租金。4月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往位于常熟招商?hào)|路168號(hào)中國(guó)男裝中心，正如業(yè)主所說(shuō)，從一樓到四樓，所有的商鋪都全部租出去了，并且都正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)樗幬恢玫靥幊Ｊ旌诵牡囟危虉?chǎng)的人流量也特別大。

而在無(wú)錫金格商業(yè)廣場(chǎng)，記者看到另一番景象。目前，項(xiàng)目已經(jīng)基本建成，正門(mén)前還掛著巨幅廣告。記者在辦公室里看到，廣場(chǎng)分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，分別經(jīng)營(yíng)餐飲、家電市場(chǎng)和服裝銷售市場(chǎng)。但是，商場(chǎng)內(nèi)部卻亂成一片，項(xiàng)目?jī)?nèi)部還未完工，建設(shè)使用的腳手架隨處可見(jiàn)。

此外，無(wú)錫本地的業(yè)主吳先生說(shuō)，“現(xiàn)在的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有錢對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，項(xiàng)目很有可能持續(xù)爛尾下去，投資者的權(quán)益也很難得到保證。”

實(shí)際上，林巖建在常熟和無(wú)錫項(xiàng)目銷售資金就達(dá)到15億元以上，且還與北京國(guó)際信托有限公司在2012年4月13日對(duì)外發(fā)布，北京信托·無(wú)錫鳳盛電子數(shù)碼城貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，信托融資規(guī)模為3億元，用于無(wú)錫鳳盛電子數(shù)碼城項(xiàng)目建設(shè)。

如此巨額的資金，林巖建用到了何處？為何沒(méi)有資金支付給投資者？常熟官方一位不愿具名的知情人士說(shuō)，“林巖建在全國(guó)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，常熟男裝中心是運(yùn)營(yíng)比較成功的，但是林巖建把項(xiàng)目的租金投資到別的項(xiàng)目上。由于商業(yè)地產(chǎn)并不景氣，資金投入出去之后難以回籠，導(dǎo)致公司資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。”

對(duì)于項(xiàng)目存在的問(wèn)題和投資者的質(zhì)疑，記者多次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，但沒(méi)有得到回復(fù)。