佳兆業深圳8項目“解鎖” 生命人壽火速支援13.77億貸款

◎每經記者區家彥發自廣州 由于“鎖房”事件，佳兆業（01638，HK）遭遇了一連串債務危機，如今出現重大轉機。 昨日（4月9日），佳兆業發布公告稱，公司位于深圳的八個項目部分房源已經“解鎖”，項目狀態從房管局鎖定變為司法查封，這意味著引發佳兆業此次危機的行政封鎖正式退出。但受限于司法查封狀態，這些項目仍無法正常銷售。緊接著，佳兆業二股東生命人壽宣布擬向佳兆業提供13.77億元的兩年期貸款，以用于繳付公司去年拿下的深圳大鵬新區地塊土地款。 但這并不意味著佳兆業完全從債務泥淖中獲救。隨著境內債權人紛紛提出資產保全申請，佳兆業的經營狀態已全面停滯，公司只是贏得暫時喘息機會。由于債務重組談判停滯不前，佳兆業債務危機結局仍撲朔迷離。 香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，由于境內債權人大多數是有抵押的債務，在目前房地產市場逐步回暖的情況下，通過將佳兆業的項目分拆出售，他們能大大降低損失的概率。但對于缺乏抵押物的境外債權人與股東而言，一旦破產清算，他們可能血本無歸。 房源“解鎖”又遭法院查封 公告顯示，佳兆業位于深圳的四個處于預售階段的項目部分房源于4月7日已經獲得“解鎖”，分別為佳兆業大鵬假日廣場、悅峰花園、中央廣場以及山海美域花園(佳兆業前海廣場)。此外，公司位于深圳的三項已落成物業項目所有未售單位，以及一項用作出租的物業也獲解除鎖定。 上述八個項目是從去年12月初起，被深圳市規土委的相應地方分支機關陸續鎖定買賣協議備案、限制任何轉讓或抵押的登記以及限制業權。據公司估算這批被“鎖定”房源總價值超過50億元，導致佳兆業位于深圳區域的所有經營活動隨即處于“休克”狀態。此次項目獲得解鎖，意味著政府層面對項目的行政封鎖解除。 然而，房源“解鎖”并不意味著佳兆業的經營狀況隨即重回正軌。公告顯示，在上述“解鎖”的項目中，大量未售單位遭地方法院司法查封。截至4月7日，上述八個深圳項目合計受司法查封的物業面積約為14.52萬平方米。 金融機構爭相“踩踏”以求自保，是導致佳兆業全國項目陸續被債權人申請查封資產的主要原因。佳兆業透露，截至4月7日，公司債權人已經向相關法院提出共70份境內貸款下的資產保全申請，公司已接獲相關法院對其增加至約148.27億元境內貸款下的資產保全，共有28份民事裁定書與60份法院應訴通知書。 據《每日經濟新聞》記者了解，深圳佳兆業接獲6份應訴書，法院責令公司需要以被告身份出席4月16日以及5月5日的案件庭審。 由于流動性面臨枯竭，如今佳兆業只能依賴外部融資維持現金流開支。昨日，佳兆業發布公告稱，二股東生命人壽將向公司提供13.77億元的貸款，用于支付公司與生命人壽在去年聯合拿下的大鵬地塊地價款，以避免因延期支付地價款而受罰。 海外債權人寄望新接盤者 盡管房源“解鎖”是融創此前提出要約收購佳兆業的前提條件之一，但這并不意味著收購進程有望提速。由于房源“解鎖”提升了債權人談判的底氣，在各方利益的糾纏下，佳兆業危機的結局更加撲朔迷離。 對于融創而言，拿下佳兆業的難度變得更大。黃立沖向記者表示，由于深圳樓市回暖明顯，這意味著“解鎖”后佳兆業在深圳的資產變得更加值錢，債權人也因此有更多的籌碼談判，融創很難找到合適的理由讓債權人讓步。盡管在首輪境外債務重組談判失敗后，佳兆業與債權人仍在溝通新的重組方案，但除非融創為達成交易作出大幅讓步，否則交易完成的可能性并不大。 境外債權人則寄望于能有新的“白武士”接盤。一位佳兆業離岸債券投資者告訴《每日經濟新聞》記者，隨著行政封鎖的解除，佳兆業在一線城市的資產吸引力明顯提升，他們希望實力更強的大房企接盤，以提出更優的債務重組方案。 一位不愿具名的房企高管認為，由于佳兆業的現狀已經較融創提出要約收購時更加惡劣，公司流動性接近枯竭，短期債務急劇上升，即便有新的“白武士”出現，提出的債務重組條件也許會更差，境外債權人有可能得不償失。 其實，對于境內債權人而言，如果收購僵局遲遲沒有進展，他們有可能提出清算的要求，讓佳兆業最終走向破產。 《《《 佳兆業債務危機大事記 2014年11月28日 佳兆業深圳4個項目超2000套房源被“鎖定”。 12月4日 佳兆業宣布主要股東大正出售11.21%股權予生命人壽。 12月10日 佳兆業董事會主席郭英成辭職，第二大股東生命人壽代表接任。 12月31日 上海萬科將接手佳兆業上海青灣兆業房地產開發有限公司100%股權及股東貸款。 2015年1月1日 郭英成辭職觸發提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及利息。佳兆業未如約償還。 1月6日 佳兆業龍崗區舊改項目合作伙伴要求終止合作協議，并退回已經支付的12億元人民幣。 1月8日 佳兆業無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息。 2月1日 融創收購佳兆業上海4個項目，代價總計近23.75億元。 2月5日 融創購入佳兆業25.29億股份，正式成為佳兆業第一大股東。