張敬偉：公積金門檻降低是政策紅利的應有釋放

◎張敬偉

公積金貸款門檻即將降低的傳聞得到了主管部門的證實。20日，住建部部長陳政高表示，要發掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金，各地要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度。“金三銀四”曾被用來形容樓市紅火時代的市場。但現在的樓市已進入了疲憊期，每月公布的70城樓市數據，是其典型的寫照。曾經限購的城市，如今只剩下了屈指可數的一線城市，但限貸的硬杠杠早已不在。去除行政命令對樓市的掣肘，讓樓市進入市場化的節奏，這是過去一年來各地對樓市最常態的官方解讀。

讓樓市冷靜下來而非成為地方刺激經濟增長的興奮劑，這很有必要。但是也不能讓樓市硬著陸或在市場中自生自滅，否則帶來的災難將是全方位的：不單是“鬼城”下的城市破產，還可能造成地方債違約的大規模塌方，并致樓市危機傳導至金融領域，形成不可收拾的宏觀經濟亂局。

無序的房地產泡沫要刺破，但正常的房地產項目依然要促其走上市場正軌。經過去年對樓市的市場化考驗，以及系統化的改革歷練，現在的樓市需要一定程度的扶持，最起碼要提振樓市的剛需效應。

公積金是刺激樓市剛需的重要手段。剛需者，應該是這幾類人群，一是剛剛步入社會的工薪階層；二是長期觀望樓市期望房價降低的工薪階層；三是那些居于城市棚戶區的弱勢群體。對于前兩類群體，他們購房的主要依傍是公積金貸款。其購房需求的提振，無非是放寬公積金購房門檻，如降低公共金貸款購買首套房的比例。第三類群體，他們的安居需要還須靠政府保障房來解決。

值得一提的是，還有另一類剛需群體，即那些已有一套住房，亟需購置改善性住房的中等收入群體。對于他們的改善性住房需求，公積金政策也應適當傾斜。畢竟，這部分群體有更為寬裕的公積金積累，滿足其訴求，對于消化樓市存量效果更好。

公積金要發揮樓市穩定劑和消化劑的作用，政策口子必須適當放開。對于剛需族，不僅購買首套房的首付比例要降低到心理預期（譬如兩成或更低），而且也要下調二套房甚至三套房的首付比例。更重要的是，此前兩輪降息的幅度還是挺溫柔的，刺激消費還需要存貸利率的進一步下調。

數據顯示，截至2015年1月底，全國住房公積金繳存職工達到1.1億人。2900萬繳存職工累計提取住房公積金3.9萬億元，其中住房消費類提取2.9萬億元。發放住房公積金個人住房貸款2200萬筆，總額4.3萬億元。

與社保基金不同，公積金的資金池還是挺豐裕的。公積金要發揮其應有的主導效應，還是要給剛需族放開政策口子。在所有的貸款主體中，房貸消費依然是相對安全的。在此情境下，公積金政策應該有所作為，這和紅頭文件的“救市”不同，而是政策紅利的應有釋放。

公積金房貸的政策性口子應該早開，當然也要有節制。前者是要滿足剛需族安居需求，給樓市帶來信心；后者則是避免為利益群體所綁架。這考驗政策設計和執行者的智慧。公積金政策調整可釋放剛需，但絕非“救市”靈藥。