工業用地成本翻倍了 投資上海得再考慮考慮

每經編輯 林東岳    

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出處：邦地產

記者：林東岳

去年3月，上海宣布將新增工業用地的使用年限由50年縮減為20年，新政引發的不確定性，使這一年的工業用地交易活動一下變得不夠活躍，工業用地市場行情撲朔迷離。

上海寶山區于去年12月30日出讓了首幅使用年限為20年的工業用地，由制造企業上海克來羅錦機電自動化公司購得。盡管土地年限大幅縮減，但寶山地塊的成交并未明顯折價，約為870元/平方米，同片區內2013年出讓的兩宗地塊均價是930元/平方米。

按照《物權法》規定，工業用地到期后應酌情收取土地出讓金，金額高于住宅用地。以上述成交地塊計算，年土地使用成本不降反增，由原來的18.6元/平方米/年，增長到現在的43.5元/平方米/年，成本增長了133.87%。

高力國際的報告顯示，土地年限縮減，如果以收益法對該宗地塊估價，那么現在的土地資本值比之前50年條款下的土地資本值減少了25%。此外，新政出臺后的工業用地出讓合同，對保證金條款、續期方法及整體轉讓等內容進行了調整，對續期及轉讓方面的監管更嚴格了，同時與試行政策所提出的目標相一致。

這也意味著，上海工業用地使用年限調整后，監管程序更為嚴格，但是地價卻并未出現明顯波動，這會對投資者的投資信心產生影響。

此前戴德梁行工業及物流地產服務部主管蘇智淵就曾表示，隨著這個政策的出臺，很多企業的第一反應就是“是不是還要繼續在上海進行投資？”因為土地和房地產的資產安全性降低了。因此，這項政策的利弊現在還不好判斷，要看未來政策的變化。

上海第一宗20年期限的工業用地的成交價，與50年期限的地價沒有拉開差距，未來上海工業用地的定價趨勢似乎還不明朗。但是工業用地新政從出臺到被執行，對在上海有工業土地需求的發展商和制造商來說，至少意味著投資環境正在發生改變。

然而，正是2014年，有大量新面孔涌入工業地產市場。

第一類是以阿里巴巴旗下菜鳥網絡為代表的電商企業，二是平安等金融機構，還有一類是傳統的住宅和商業地產，比如萬科和綠地。黑石、淡馬錫等國際資本也一直駐扎這一領域，可見這并非小眾的投資領域，大量資本都在這一市場上逐利。

眼下，上海工業用地期限調整的窗口已經打開，未來工業用地資源集約化，利用效率將會提升，工業用地的使用和監管也會更嚴格。原先，長三角和珠三角的工業地產收益率在7%－9%，明顯高于住宅及商業地產，引得群雄逐鹿，需求井噴。但是隨著使用期限的調整，未來工業用地的價值走向真的不太好說。

蘇智淵認為，2015年工業用地的地價將加速上揚，但載體租金的增長會放緩，收益率趨平。那些搶食者們，今年的日子可能不太好過。

這一年，也就會迎來工業地產商的首輪淘汰賽。地價居高不下，市場競爭持續激烈，土地使用年限縮短，物業租金趨于平穩等多重因素，想問一句：新興工業地產商們，你們還好嗎？

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