土地流轉信托加速 可復制性亟待提高

每經編輯 每經記者 施娜 發自浙江杭州    

每經記者 施娜 發自浙江杭州

近日，中建投信托推出的“龍泉生態移民財產權信托計劃”正式落地。這是該公司繼今年7月的土地流轉信托項目在江蘇鎮江落地后的第二單。據了解，該項目信托標的資產近5000畝，信托期限為10年。

自去年10月中信信托推出全國首單土地流轉信托后，一時間，多家信托公司紛紛開始布局該領域。據不完全統計，目前，已有十幾款土地流轉信托。

中建投信托研究員王苗軍對《每日經濟新聞》記者表示，土地流轉信托的市場關注度較高，但同時，觀望情緒也較為濃厚，市場上真正有項目落地的信托公司不多。短期內，土地流轉信托項目需“因地制宜”，而可復制性有待進一步提升，相應的盈利模式也有待進一步探索。

信托公司紛紛布局

2013年10月，“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”正式成立，期限為12年，試點地為安徽宿州埇橋區，可流轉面積初步達5400畝。

隨后，北京信托緊隨其后，在江蘇無錫陽山鎮桃園村推出了首款土地流轉信托產品。此后不久，土地流轉信托在全國鋪開，各家信托公司紛紛搶灘涉足該業務。

據悉，繼第一單推出后，中信信托相繼在山東青州、貴州開陽等地推出了土地流轉信托項目，而北京信托則在安徽銅陵、北京密云等地持續發力。與此同時，中建投信托方面透露，除了前述已推出的兩單，另有多單土地流轉項目正在推進過程中。

今年9月，申銀萬國研報中指出，土地流轉政策有望取得實質性突破。

另有消息稱，安信信托、華寶信托、中糧信托等也正在研究或準備布局土地流轉信托。

盈利模式仍待探索

對于土地流轉信托，此前用益信托研究員帥國讓曾指出，由于其經營模式尚不成熟，專業化程度較高，“中信和北京信托的模式能否復制或是借鑒，也要看他們后期的經營情況，因此，推出土地流轉信托不能盲目跟風”。

據了解，目前已經推出的土地流轉信托，模式各異。

例如，“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”基本模式為“委托+信托”，具體如下：由農戶將農村土地承包經營權委托給當地政府，由當地政府與信托公司簽訂土地承包經營權信托合同，再由信托公司出租給第三方經營，信托公司在獲取收益后轉由當地政府向農戶進行分配，在項目運作過程中由信托公司提供資金信托支持，并為項目收益的分配提供流動性支持。

而 “北京信托·無錫桃園村項目”，涉及的158畝流轉土地，采取的是“土地合作社+專業合作社”雙合作社的設計結構，信托項目時間至少為15年。農民遵循自愿原則，以其土地經營權入股土地股份合作社；流轉后農用地性質不變，由成立的專業合作社種植水蜜桃，收益方面采取“固定收益+浮動收益”模式，農戶可分享每年每畝1700元的土地租金收入，待土地、果樹培育投入期結束，農戶還可按一定比例獲得浮動收益。

中建投信托采取的模式則相對比較簡單，“（我們公司）此單和在江蘇鎮江推出的模式差不多。”王苗軍說。

據介紹，“中建投·龍泉生態移民財產權信托計劃”的信托標的資產近5000畝，委托人為成都市龍泉現代農業投資有限公司，信托期限為10年。中建投信托在接受委托人的委托后，為信托標的農村土地承包經營權進行運用管理，并根據項目的運營情況向委托人進行收益分配。

對此，格上理財研究員王燕娛表示，土地流轉信托因其涉及因素太多，每一個產品都必須因“地”制宜，可復制性不高，難以形成標準化，鑒于目前土地流轉后的性質不變，流轉土地不能作他用，在一定程度上將影響土地后期經營、利潤水平等，因此土地流轉信托還有待研究發展，還有很長的路要走。

王苗軍則表示，雖然短期內土地流轉信托項目需要“因地制宜”，可復制性有待進一步提升，相應的盈利模式也有待進一步探索。但土地流轉信托作為農業現代化進程的良好載體，未來有較大的發展空間。