過(guò)半上市房企凈利率低于10%樓盤(pán)降價(jià)空間有多大？

每經(jīng)編輯 近期就此進(jìn)行了調(diào)查。    

剛剛過(guò)去的中秋節(jié)小長(zhǎng)假，地產(chǎn)“一哥”萬(wàn)科率先拉起降價(jià)大旗：重慶萬(wàn)科西城項(xiàng)目直降兩三千元，以7500元/平方米的均價(jià)促銷(xiāo)；北京房山區(qū)萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地以20000元/平方米左右的均價(jià)入市，低于預(yù)售價(jià)。業(yè)內(nèi)人士判斷，市場(chǎng)會(huì)因此掀起品牌降價(jià)的風(fēng)潮。但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前過(guò)半上市房企凈利率低于10%的背景下，他們究竟是怎么做到降房?jī)r(jià)的呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下地產(chǎn)微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”有稿件透露，萬(wàn)科在溫州和中梁置業(yè)合作的萬(wàn)科中梁金域中央因?yàn)檐?chē)位配比未達(dá)銷(xiāo)售員的承諾，以及景觀造價(jià)僅比周邊的安置房高出40元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于四年前承諾的1300元/平方米，包括原來(lái)承諾使用的1~3層干掛石材被替換為涂料等一系列建材使用和最初承諾不符而被業(yè)主告上法庭。而上述項(xiàng)目正是萬(wàn)科在溫州的一個(gè)降價(jià)項(xiàng)目。雖然萬(wàn)科方面否認(rèn)曾有過(guò)上述承諾，但是溫州市甌海區(qū)工商局工作人員卻引用開(kāi)發(fā)商的話表示，樓盤(pán)模型沒(méi)有按照實(shí)物比例，拉寬了樓距。（欲了解詳情，請(qǐng)關(guān)注“邦地產(chǎn)”，并回復(fù)關(guān)鍵詞“萬(wàn)科”）

開(kāi)發(fā)商的降價(jià)還有沒(méi)有空間？降價(jià)是否必然會(huì)造成質(zhì)量方面的貓膩？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期就此進(jìn)行了調(diào)查。

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成本

降成本方法有限開(kāi)發(fā)商三條路“摳”利潤(rùn)

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

蘭德咨詢整理202家上市房企的2014年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，有過(guò)半企業(yè)的凈利率低于10%；而受到市場(chǎng)低迷影響，今年來(lái)主流房企紛紛掀起價(jià)格戰(zhàn)，這也意味著這批項(xiàng)目在1~2年后結(jié)算時(shí)，將對(duì)房企利潤(rùn)率造成進(jìn)一步拖累。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告指出，未來(lái)幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售及行政開(kāi)支占合同銷(xiāo)售的百分比可能會(huì)上升，利潤(rùn)率下降將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的耐力。如何在“降價(jià)不降質(zhì)”的情況下維持利潤(rùn)率穩(wěn)定，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商需要共同面對(duì)的難題。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟，土地、建安、稅務(wù)等成本很難有挖掘的空間，降低融資成本、提高周轉(zhuǎn)率是房企為數(shù)不多能降低成本、提高利潤(rùn)率的辦法。

把握客戶價(jià)值敏感點(diǎn)/

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本包括開(kāi)發(fā)成本和“三項(xiàng)費(fèi)用”。其中，開(kāi)發(fā)成本包括7項(xiàng)，分別是土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）；“三項(xiàng)費(fèi)用”是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

“土地費(fèi)用應(yīng)該是占比最大的成本，但由于政府是土地市場(chǎng)唯一供應(yīng)方，土地成本企業(yè)無(wú)法控制，唯一能做的是在拿地前盡可能做好利潤(rùn)測(cè)算，”家和集團(tuán)副總裁張建勛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前大多數(shù)企業(yè)都有一套拿地的利潤(rùn)測(cè)算模式，其中關(guān)鍵在于企業(yè)對(duì)地塊所處區(qū)域未來(lái)三年的房?jī)r(jià)漲幅做好預(yù)測(cè)，很多企業(yè)之所以敢于拿地，恰恰是由于對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅的樂(lè)觀預(yù)期，一旦預(yù)期無(wú)法兌現(xiàn)，這些項(xiàng)目很可能會(huì)面臨利潤(rùn)率受損甚至虧本。

宋延慶則認(rèn)為，在上述成本與費(fèi)用中，大部分項(xiàng)目已經(jīng)固化，比如說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，市場(chǎng)低迷意味著企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，因此整個(gè)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占比未來(lái)還有上漲壓力。此外，像建安工程費(fèi)也非常透明，沒(méi)有多少挖潛空間。如果企業(yè)一味壓價(jià)，項(xiàng)目難以保證工程及部品質(zhì)量，就很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

“當(dāng)然，如果企業(yè)能做好前期客戶需求調(diào)研，建安成本還是有一定的優(yōu)化空間”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，以針對(duì)改善性需求的中高端產(chǎn)品為例，企業(yè)如果能提前把握好客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、選材等方面盡可能降低客戶不需要的附加值成本，對(duì)于成本優(yōu)化能帶來(lái)積極作用。

降低融資成本/

房企最主要成本的是土地價(jià)格及融資成本，但在宋延慶看來(lái)，由于前者沒(méi)有可做文章的空間，因此優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本成為越來(lái)越多房企的共識(shí)。

“近年來(lái)，很多國(guó)內(nèi)房企之所以寧愿‘流血上市’也要擠進(jìn)港股市場(chǎng)，看中的就是海外融資的低成本，”張建勛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前內(nèi)房股在香港通過(guò)銀團(tuán)貸款、債券等方式獲取發(fā)展資金的成本普遍在10%以內(nèi)，而在內(nèi)地市場(chǎng)通過(guò)信托等方式獲得流動(dòng)資金的成本能高達(dá)20%，因此打通海外融資渠道為企業(yè)降低融資成本能帶來(lái)巨大的作用。

以國(guó)內(nèi)盈利能力最強(qiáng)的房企中海地產(chǎn)為例，2013年公司毛利率超過(guò)35%，比萬(wàn)科23.69%的毛利率高出11個(gè)百分點(diǎn)，而中海地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金借貸利率僅為4%左右，位于內(nèi)地房企的最低水平，低廉的融資成本為公司維持高毛利提供了有力的保障。

“國(guó)內(nèi)部分評(píng)級(jí)較高的龍頭房企，海外融資成本甚至遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)銀行的貸款利率，”歐陽(yáng)捷表示，以萬(wàn)科為例，它在國(guó)內(nèi)如果要申請(qǐng)一筆五年期以上的銀行貸款，成本至少也要在6.55%的基準(zhǔn)利率左右，但公司于去年3月首次發(fā)行的8億美元5年期定息債券，年利率僅為2.75%，成本甚至低于內(nèi)地一年期定期存款利息，兩者之間的差距足以貢獻(xiàn)可觀的利潤(rùn)。

即便是評(píng)級(jí)較低的內(nèi)房股，宋延慶也認(rèn)為，其發(fā)行中期票據(jù)的成本約13%，比起國(guó)內(nèi)的信托、房地產(chǎn)基金高達(dá)18%~20%的融資成本還是低不少。

對(duì)于部分早已在港交所上市的內(nèi)房股而言，債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也能降低企業(yè)融資成本。以新城控股為例，歐陽(yáng)捷表示，公司在兩年前通過(guò)發(fā)行美元債券替換前期的高息信托融資，上市房企如能把握住海外融資的窗口期“以新償舊”，資金成本每次降低2%就能給毛利率帶來(lái)1%的提升。

高周轉(zhuǎn)提高回報(bào)/

除了降低融資成本，應(yīng)對(duì)利潤(rùn)走低的法寶是提高周轉(zhuǎn)速度。

宋延慶做過(guò)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本投資回報(bào)率是利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率 （權(quán)益乘數(shù)）“三率”連乘的結(jié)果。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，行業(yè)平均利潤(rùn)率下滑的勢(shì)頭難以扭轉(zhuǎn)，土地成本和資金成本“水漲船高”導(dǎo)致杠桿率也越來(lái)越低。因此，房企提高回報(bào)率最直接、最有效的著力點(diǎn)是提高周轉(zhuǎn)率。

“要提高周轉(zhuǎn)率，一方面企業(yè)要推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、供方資源戰(zhàn)略化，另一方面產(chǎn)品定位要迎合主流市場(chǎng)，”歐陽(yáng)捷表示，在以往的觀念里，大戶型產(chǎn)品往往能提供更高的毛利率，但限購(gòu)政策導(dǎo)致這類(lèi)產(chǎn)品去化很慢，反而拖累回報(bào)率。而低總價(jià)的小戶型由于門(mén)檻較低去化率很高，雖然其毛利率不高，但企業(yè)能通過(guò)資金回籠滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提高回報(bào)率。

但歐陽(yáng)捷提醒，提高周轉(zhuǎn)率并不是一味地“以價(jià)換量”犧牲利潤(rùn)。比如說(shuō)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)前期客戶調(diào)研確定哪些盤(pán)是追求周轉(zhuǎn)、哪些盤(pán)是追求利潤(rùn)，在把握好推盤(pán)節(jié)奏的同時(shí)，通過(guò)這兩類(lèi)產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)組合，讓整體利潤(rùn)率保持在穩(wěn)定水平。

此外，宋延慶表示，類(lèi)似項(xiàng)目股權(quán)合作、“小股操盤(pán)”等方式也有助于房企通過(guò)降低資本金投入、提高金融杠桿實(shí)現(xiàn)更高的凈資產(chǎn)回報(bào)率。

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利潤(rùn)

以價(jià)換量搏“金九”上市房企凈利率承壓

每經(jīng)記者 尚希 楊羚強(qiáng)發(fā)自北京、上海

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“金九”前半月的成交報(bào)告顯示，9月1日~15日，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。

“金九”上半場(chǎng)成色不足，促使加速跑量的房企紛紛選擇“以價(jià)換量”。近日，“萬(wàn)科重慶項(xiàng)目單價(jià)跳水兩千”的消息，更是被視為“金九銀十”降價(jià)大潮開(kāi)始的信號(hào)。

“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，凈利潤(rùn)率維持在17%左右的水平。近些年隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，土地、人工、建筑建材等成本不斷增長(zhǎng)，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)毛利率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。”中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

在大幅降價(jià)的背景下，開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)率有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，前幾年開(kāi)發(fā)商降價(jià)10%，凈利僅損失3%。但現(xiàn)在降10%的價(jià)格，帶給凈利的影響至少是4%~5%。

完成銷(xiāo)售目標(biāo)的降價(jià)/

雖然降價(jià)被認(rèn)為是無(wú)法避免的，但并不一定會(huì)形成類(lèi)似2008年或2011年那樣的全國(guó)性降價(jià)風(fēng)暴。

旭輝控股董事長(zhǎng)林中說(shuō)：“從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，每年都會(huì)有個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)，像我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我們的銷(xiāo)售壓力就會(huì)比較小。而且，我們有四十幾個(gè)項(xiàng)目，不會(huì)每個(gè)項(xiàng)目都要降價(jià)，我們一定會(huì)采取一個(gè)隨行就市以及靈活應(yīng)變、一城一策的銷(xiāo)售策略。”

他更希望在完成銷(xiāo)售目標(biāo)的同時(shí)，使公司的利潤(rùn)損失降到最小。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前很多大中型的地產(chǎn)商降價(jià)都不是因?yàn)橘Y金壓力，核心還是要完成年度目標(biāo)，完成對(duì)資本市場(chǎng)的承諾，還有平衡好自己各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)。不過(guò)，有一些中小型企業(yè)可能會(huì)碰到資金壓力，難以度過(guò)行業(yè)低潮。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前開(kāi)發(fā)商的資金還未達(dá)到緊張程度，雖然前7月來(lái)自房屋銷(xiāo)售預(yù)收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降，但這部分資金的空白很快被開(kāi)發(fā)商用銀行貸款填補(bǔ)，所以從總體看，開(kāi)發(fā)商的資金充裕度并不比去年同期弱。

在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度和促銷(xiāo)力度，顯然沒(méi)有很多人預(yù)期的那么多。 據(jù)記者觀察，目前開(kāi)發(fā)商降價(jià)多是小幅讓利，類(lèi)似2008年、2011年那樣的七折降價(jià)，僅出現(xiàn)在極少數(shù)的樓盤(pán)。

有部分開(kāi)發(fā)商甚至希望通過(guò)送服務(wù)，而不是直接降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)。比如世茂就在近期推出了“宅服務(wù)”，讓部分購(gòu)房者在未交房前有機(jī)會(huì)提前住到世茂提供的房屋，提前體驗(yàn)產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅介紹，上述服務(wù)在常州推出后，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售明顯增長(zhǎng)。

不過(guò)，要指望以服務(wù)替代降價(jià)，吸引購(gòu)房者快速入市購(gòu)房并不現(xiàn)實(shí)。即使蔡雪梅也承認(rèn)，提高服務(wù)附加值，并不像降價(jià)那樣立竿見(jiàn)影地產(chǎn)生效果。也有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，世茂在常州銷(xiāo)售增長(zhǎng)，不可能不降價(jià)。

利潤(rùn)率將進(jìn)一步收縮/

如果說(shuō)幾年前大幅降價(jià)對(duì)企業(yè)的影響只是凈利率下調(diào)2%~3%，那么現(xiàn)在的影響顯然要大得多。

宋延慶和張化東均告訴記者，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目如果降價(jià)，對(duì)利潤(rùn)率的影響可能要減少4%乃至更多。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在30%，凈利率僅10%左右。如果凈利潤(rùn)下降4%或更多，利潤(rùn)率顯然就將跌入10%紅線以內(nèi)。

事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率已經(jīng)跌入紅線內(nèi)。蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，利潤(rùn)率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示，53%的企業(yè)凈利率已觸及10%紅線。

對(duì)此，一位房企人士表示，一般來(lái)說(shuō)，20%的毛利率是比較低的，30%則較高，而25%在行業(yè)中處于正常水平，按此標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。

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影響

前8月新房成交均價(jià)同比降1.1% 開(kāi)發(fā)商頻繁應(yīng)對(duì)“房鬧”

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)的影響不僅是利潤(rùn)的下滑，還要預(yù)防“房鬧”問(wèn)題。實(shí)際上，預(yù)防“房鬧”已經(jīng)成為很多企業(yè)降價(jià)前必做的功課，甚至已經(jīng)有機(jī)構(gòu)舉辦專(zhuān)門(mén)課程，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展相關(guān)的培訓(xùn)。

逢降必鬧。近年來(lái)的幾次房?jī)r(jià)波動(dòng)，都伴隨著開(kāi)發(fā)商與老業(yè)主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾，如今開(kāi)發(fā)商也“學(xué)乖”了，比如以更隱晦的方式降價(jià)，降價(jià)后向老業(yè)主贈(zèng)送優(yōu)惠券，甚至通過(guò)改善裝修、物業(yè)費(fèi)減免等方式向老業(yè)主 “示好”。有開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不論采取哪種方式，“不退房”、“不補(bǔ)差價(jià)”是行業(yè)共同堅(jiān)守的底線。

三輪房?jī)r(jià)調(diào)整都有“房鬧”

新盤(pán)降價(jià)已不再是新聞。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，今年1~8月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.7%，降幅較1~7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.1%；9月上半月，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。報(bào)告稱(chēng)：房企希望在9月積極去庫(kù)存，因此9月上半場(chǎng)的行情將決定房企是否會(huì)強(qiáng)化以價(jià)換量的策略。

記者在采訪中了解到，上海一些位置較偏遠(yuǎn)的郊縣如嘉定、松江等區(qū)域庫(kù)存量較大，新樓盤(pán)降價(jià)情況最為常見(jiàn)。與此同時(shí)，今年7月開(kāi)始，上海已經(jīng)零星出現(xiàn)了老業(yè)主“維權(quán)”，要求補(bǔ)差價(jià)或退房等“房鬧”現(xiàn)象。

一家大型房企高管告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2008年、2011年、2014年上海三輪市場(chǎng)波動(dòng)中，都曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)現(xiàn)象。一般較大的開(kāi)發(fā)商都采取較為靈活的價(jià)格策略，給出一定的降幅空間。但由于以往“房鬧”干擾太大，如今開(kāi)發(fā)商執(zhí)行降價(jià)策略時(shí)高度謹(jǐn)慎，力求不“刺激”老業(yè)主。

據(jù)介紹，一般開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的做法是，對(duì)新推出的房源實(shí)行差異化策略、降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變房屋結(jié)構(gòu)，從而給出一個(gè)明確的降價(jià)理由。也有開(kāi)發(fā)商向老業(yè)主派發(fā)優(yōu)惠券，讓老業(yè)主優(yōu)先享受優(yōu)惠。

需要說(shuō)明的是，那些僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就要求維權(quán)的業(yè)主，于情于理于法都是站不住腳的。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商唯一的承諾就是房屋質(zhì)量問(wèn)題，而價(jià)格這個(gè)變量，屬于買(mǎi)賣(mài)雙方交易前事先約定的，付款并接受了商品房，就代表交易事實(shí)存在，事后反悔既違反了《合同法》，也違背基本的買(mǎi)賣(mài)交易原則。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“房鬧”現(xiàn)象之所以經(jīng)常出現(xiàn)，是因?yàn)楹芏噘?gòu)房者以按揭貸款的方式購(gòu)房，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，感覺(jué)后續(xù)的還貸不劃算了。但是，買(mǎi)賣(mài)本身是一個(gè)公開(kāi)透明的過(guò)程，購(gòu)房者應(yīng)該為自己置業(yè)的決策自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)建議，房企在降價(jià)方面也應(yīng)該謹(jǐn)慎，盡量回避一些公開(kāi)的降價(jià)行為。比如可以提供一些理財(cái)計(jì)劃，讓購(gòu)房者獲得收益。其實(shí)這部分收益就是房子的降價(jià)額度，只是換了個(gè)方式，這樣就不會(huì)引起太多的爭(zhēng)議。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬(wàn)科近期和騰訊合作，設(shè)計(jì)了令人眼花繚亂的優(yōu)惠政策，其實(shí)就是一種隱形的降價(jià)，避免直接降價(jià)引起激烈的反響。

如果未能防患于未然，一旦遇到老業(yè)主“維權(quán)”，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，大事化小。蔡為民告訴記者，樓市遇冷的大氣候下，開(kāi)發(fā)商“跑路”、信托不能剛性對(duì)付、出現(xiàn)“房鬧”、中介關(guān)店等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。在簽署購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)有相關(guān)的約束性條款，且“一房一價(jià)”是常理，后期推出的房源價(jià)格高低都屬正常現(xiàn)象，但由于很多人契約意識(shí)淡薄，老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

值得注意的是，以往兩輪降價(jià)過(guò)程中，很多“房鬧”事件出現(xiàn)后，隨著時(shí)間推移，房?jī)r(jià)再度上漲，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)超過(guò)業(yè)主當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)時(shí)，“維權(quán)”自然就不了了之。蔡為民認(rèn)為，眼下這一輪房企降價(jià)潮一旦引發(fā)“房鬧”，很難再寄望房?jī)r(jià)上漲消除矛盾，開(kāi)發(fā)商不能抱此僥幸心理。

默認(rèn)的“行業(yè)聯(lián)盟”

“房鬧”帶來(lái)的最大問(wèn)題在于，嚴(yán)重影響樓盤(pán)后續(xù)銷(xiāo)售。前述房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以往“房鬧”頻發(fā)的一個(gè)深層原因在于“粗放銷(xiāo)售”。許多樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者承諾過(guò)高的收益，比如 “現(xiàn)在已經(jīng)是最低點(diǎn)”，“未來(lái)只漲不跌”之類(lèi)的說(shuō)辭。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，當(dāng)初銷(xiāo)售人員的承諾就成為“把柄”。因此，房企應(yīng)該從銷(xiāo)售環(huán)節(jié)就開(kāi)始預(yù)防“房鬧”，不承諾做不到的事。此外，房屋的質(zhì)量也非常重要，如果樓盤(pán)在出現(xiàn)“房鬧”的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主以此為理由要求賠償或退款，開(kāi)發(fā)商就會(huì)很被動(dòng)。

當(dāng)然，從另一個(gè)角度看，如果開(kāi)發(fā)商前期行為并無(wú)瑕疵，一旦出現(xiàn)“房鬧”，開(kāi)發(fā)商讓步的可能性微乎其微。“大型開(kāi)發(fā)商一定會(huì)堅(jiān)守不補(bǔ)償現(xiàn)金的底線。”上述開(kāi)發(fā)商十分確定地說(shuō)，原因在于，一旦開(kāi)了先例，就會(huì)引發(fā)其他項(xiàng)目的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致更多的“房鬧”出現(xiàn)，甚至對(duì)同一區(qū)域其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目產(chǎn)生影響，破壞整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。

據(jù)介紹，眼下因?yàn)榻祪r(jià)出現(xiàn)“房鬧”的主要是一些供應(yīng)量比較集中的郊區(qū)尾盤(pán)。一些小開(kāi)發(fā)商資金比較緊張，有時(shí)急于降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金，面對(duì)“房鬧”時(shí)會(huì)有較大讓步，而資金相對(duì)充裕的大開(kāi)發(fā)商在面對(duì)“房鬧”時(shí)，只會(huì)在園林景觀、裝修物業(yè)等方面做一些微小讓步。

“‘房鬧’問(wèn)題通常都是通過(guò)漫長(zhǎng)的溝通、說(shuō)服、談判慢慢解決的，開(kāi)發(fā)商需要敞開(kāi)心扉，表明誠(chéng)意和底線。”上述房企高管透露，有時(shí)出現(xiàn)一些極端的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商會(huì)建議他們?cè)V諸法律，而在法律層面，僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而“維權(quán)”通常是得不到支持的。