中國物流策劃研究院副院長李芏巍：優質倉儲物業平均租金已連漲18個季度

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

年初至今，從騰訊巨資參股華南城，到平安不動產并購成都物流項目，再到華夏幸福與京東合作，乃至前不久標桿房企萬科首次涉足物流等，原本僅為小眾議題的物流地產，一下子進入公眾視野。

6月11日，國務院正式通過《物流業發展中長期規劃》，物流產業鏈尤其是物流地產受到追捧。

到底什么才是物流地產？有哪些典型特征？對于后繼者來說，如何開發運營物流地產？如何規避風險？針對這些問題，近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國物流策劃研究院副院長李芏巍教授。

經濟轉型激活物流地產/

NBD：早在2009年，您在國內率先提出了 “物流地產將是下一個財富聚集點”的觀點，您如何評價這一前瞻性的觀點？

李芏巍：2009年初，我在一次物流發展高峰論壇上談到了 “金融危機下物流地產迎來新的機遇”。幾個月后，我正式提出了“物流地產——中國房地產下一個財富聚集點”。近年來,這一觀點得到充分證實。國內外資本、物流、電商和快遞等,幾乎都在瘋狂追捧物流地產。

當前，中國電子商務的爆發式增長刺激了國內物流體系的整體升級，房地產企業也想尋求多元化分攤風險，而資本機構又在積極尋找穩定回報的投資機會等多方因素造就了我國物流地產蓬勃發展。從廣義概念上，我認為物流地產是能夠利用物流產業的物業或區域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實現價值最大化的物流資源平臺的整合體。

NBD：在您看來，物流地產有什么樣的典型特征？與住宅、商業地產相比，物流地產開發應考慮哪些因素？

李芏巍：物流地產具備投資相對優質、政策支持、穩健增值的特征，但回報期、經營變數、管理控制是專業技術活，雖說利弊同在，但利遠大于弊。

目前，大家需要考慮的主要因素有三點：一是土地屬性，新版的城鄉規劃法新增了倉儲物流用地屬性，就是為了解決一直以來物流園區“出身不明”的問題，這樣物流地產幾乎要做選擇題：要么物流用地，要么商業用地。二是專業規劃，土地屬性問題直接涉及物流地產的定位和規劃。一塊土地作為物流地產項目到底做什么樣的專業屬性？是陸路還是鐵運？是空港、海港還是無水港？前期專業策劃不但要解決定位、屬性、經營模式等專業問題，而且直接關系到項目的生死存亡，這也是物流地產開發專業門檻比較高的原因之一。三是后續經營，物流地產經營非常強調物流專業化、管理現代化以及規模效應、協同效應。

“本土化”模式初步成型/

NBD：目前物流地產有哪些運營模式？哪種模式更優？

李芏巍：按照投資主體來分，第一種模式是地產商為主導，建設物流設施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，后續收益來源于物流設施租金與物業管理費。

第二種模式是物流需求方主導自建，自持物業，國內大型電商企業和物流企業較多采用這種模式。

第三種模式是地產、物流商和物流需求商直接合作經營，收益按協議分享，共擔風險。如普洛斯和中國物資儲運總公司結成了戰略聯盟；馬云運作的“菜鳥網絡”就是最鮮明的例子。

第四類種模式是由第三方牽頭，將物流商和地產商各自的資源進行整合，第三方負責對管理企業進行招標，根據協議分配收益。輕資產模式運營物流地產正在成為新趨勢。

我認為，“模式無更優，適合自己的就是最好的。”國內需要的應該是多元化的、因地制宜的發展模式，市場對物流地產的需求不僅僅是靜態的地產，更要求生動的內涵。

“本土化”模式也初步成型。笫一類是發端于城市的“商貿城”正在逐漸由單一走向展示、物流、電商、配送的物流地產路徑，典型代表有華南城、卓爾發展等。

笫二類是由本土投資的專業型物流園區起家，逐步通過智慧型升級而來的現代物流地產集團，在專線運輸、電子信息交易、倉儲、配載配送領域具有獨到的競爭力，典型代表是廣州林安、臨沂天源和浙江傳化等。

笫三類是政府主導的物流產業集聚區開發，借助物流業產業的集聚能力和復合能力實施區域開發，形成生產型物流和商貿型物流互促發展的良好局面，典型代表是中國西部現代物流港、蘇州物流中心和內蒙古集寧現代物流園區等。

笫四類是面對一系列變革，不斷進行創新。近期各地考察團不斷前往參觀中國物流園區首家建設“誠信機制”、“進口商品展覽館”和電商O2O模式“淘寶城”，同時又在國外包括德國已建三個物流園區的“天源模式”。

物流地產要“接地氣”/

NBD：您在個人微博上說，物流地產要“接地氣”。在實際開發中，物流地產項目為何會 “不接地氣”？有何解決辦法？

李芏巍：按照商業地產的邏輯，物流地產的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長，換來的優勢是相對穩定，其投資回報不如商業地產來得簡單或“粗暴”，這導致策劃者、規劃者或開發商急功近利，最終落實到項目上“不接地氣”。

物流地產要“接地氣”，只有與所在區域本身的資源稟賦充分結合。首先要從實際出發考慮本地區設立物流園區的必要性和可行性；其次，物流園區規劃應從整個城市物流系統協調性發展的需要出發，而不能喜“新”厭“舊”。

第三，應以節約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅持市場化運作。在整個物流園區規劃中，既要政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持市場化運作的原則。

NBD：當前，國內物流地產的投資回報率如何？在電商物流時代，應如何提高物流地產運營效率和投資收益？

李芏巍：風投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產，所謂“無利不起早”，這是利益驅使的法力。全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。有相關研究表明，物流地產投資回報率已達到8%以上，實際策劃與運作得當的項目是完全超過或大大可超過的。

在電商物流時代，物流地產企業一方面要增強物流專業技能，練好內功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業務，要清晰發展思路，不要過度商業地產化。在大數據時代，企業想提高運營效率，可嘗試輕資產擴大化，運營資產彈性化，業務模式平臺化，監控可視化等。