北大資源成都首個高端項目遇冷封盤 或因定位失策

每經編輯 每經記者 杜冉樂 成都攝影報道    

每經記者 杜冉樂 成都攝影報道

兩年前，北大資源集團（以下簡稱北大資源）打著“資源地產”的招牌擲巨資強勢入駐成都牧馬山別墅區，但如今公司布局成都的首個高端項目遭遇銷售停滯與整改難題。

6月25日，《每日經濟新聞》記者實地調查發現，該項目早在去年5月就已經開盤，但預售一年下來，成交量不足一成，而兩個月前又悄悄“封盤”，正在加緊整改升級。另據了解，該項目從開盤至今銷售量不足一成，北大資源成都公司營銷部經理黃越解釋稱，有的銷售數據還沒來得及備案。

多位熟悉該項目的業內人士表示，北大資源在成都不接地氣，所宣傳的資源優勢并未真正落實到項目上，這種商業模式在成都并不成熟，運營成本也很高。北大資源的優勢并不在高端住宅，而是資源整合。

成交量不足一成/

進入成都牧馬山別墅區，高端大盤林立，而北大資源的項目因打著“學院派別墅”成都1號作品的招牌顯得與眾不同，但與這種高調不相襯的是，該項目偌大的停場車內空蕩蕩。

25日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份來到項目售樓部，看到僅有幾名保安和物業人員值班。北大資源物業集團成都區域一名管理人員解釋說，“項目今年4月封盤了，目前暫停對外銷售，現在要進行戰略調整和產品升級，不過封盤并不意味著完全停盤。”

上述項目公示的施工許可證顯示，開工期為2013年3月1日，竣工期為2014年6月30日。前述物業管理人員亦坦言，目前肯定無法按時竣工。

據公開報道，北大資源兩年前在成都首次底價拿地后戰略布局牧馬山，計劃以此為契機籌建西區戰略平臺，也正是源于公司對自身品牌實力的高度自信，希望借此一舉打響成都樓市第一槍。而這種雄心來自北大資源背靠的方正集團及相關產業公司。

記者從成都新津縣房管局信息系統發現，上述項目可售房源總數222套，總計247套，已售10套，擬定合同15套。即從開盤至今銷售量不足一成。不過，黃越表示，有的銷售數據還沒來得及備案，但對于其他問題不愿表態。隨后，記者致電該公司營銷總監孫詠紅，其要求記者發去采訪提綱，但截至發稿未做出回應。

北大資源成都公司某中層人士透露，一直擔任北大資源成都營銷副總的陳俊波已離職。隨后記者致電陳俊波，其確認今年已離職，但不愿回應其他問題。

“該項目在成都不接地氣。”全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩向《每日經濟新聞》記者表示，從自身條件來講，北大資源本身有優質資源，但卻始終沒有把這些優勢資源有效嫁接到項目上。

據多名知情者透露，北大資源剛來成都組建的團隊很多人是從其他房企臨時挖過來的，理念各異，團隊需要一定磨合期。而為其服務的代理機構也更換了幾家。

項目定位失策？/

實際上，在北大資源布局全國的30個項目中，成都項目是其唯一的純別墅項目。早在北大資源拿下該項目時，就有媒體質疑其開發高端住宅的可行性。

但北大資源在成都的另一項目卻受到市場不同禮遇。北大資源物業集團成都區域前述管理人員透露，這是一個小高層項目，屬于剛需、改善型住宅，眼下賣得很好。

在樓市低迷的大背景下，“高周轉”的剛需項目仍是市場的主流產品。北大資源為何敢于在一個高端項目扎堆的區域，開發自己并不擅長的項目？項目又為何出現“封盤”？

“該項目請的是北京設計師，有棱有角、方方正正也是延續了方正集團的特色。”北大資源物業集團成都區域前述管理人員透露，年輕人可能對這種風格接受程度低。

開發成都高端住宅的某大型房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，這種方正的學院風格不太符合成都人的審美習慣，成都市場更青睞歐式建筑的細膩風格，對外立面、墻面等細節要求高。

同濟大學建筑設計研究院一位資深人士表示，項目風格各有千秋，不分好壞，但只要市場不接受，開發商就該反思一下定位問題。

大盤“造城”模式激進/

北大資源作為京派新銳房企之一，近些年來在全國激進擴張，而推進這種擴張步伐的核心是 “新商業”運作模式。

在某地產機構高層人士看來，北大資源的商業模式本身并不復雜，就是按照他們 “資源整合型城市運營”的戰略定位和“新文化社區”的產品定位，將集團旗下的地產、教育、科技園區、商業、文化、健康管理、物業和IT分銷板塊等打包整合起來，向地方政府推銷，成片開發。

去年底，北大資源集團董事長余麗在接受媒體采訪時表示，“每個團隊都有自己的商業模式，都會根據當地情況，進行科學測算，拿出獨立報告，我們將這些報告進行整合，做一個綜合的平衡。”

協縱國際集團創始合伙人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，這類企業前期往往以項目工程與政府手中的土地交換，所謂的“資源整合”就是為政府墊錢開發，在房價不斷上漲的情況下，開發商做這種項目有利潤可賺。

據記者了解，目前北大資源除了北京博雅CC項目之外，絕大多數項目集中在京外地區的二、三線城市。其中，不少項目都是超級大盤。

余麗此前表示，如果以一二級聯動項目為城市運營項目來劃分，項目個數占集團整體項目的比例超過一半，如果以土地面積來計算的話，大概占到了80%。

“北大資源在北京的知名度并不高，現在想在北京拿地已經非常難了，只有向外圍拓展。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，現在不少中小房企打著各種誘人旗號，迎合各地政府的城鎮化發展需求，低價獲取土地。

實際上，北大資源所進行的資源整合運作就是一種造城模式，契合了各地城鎮化的現實需要。但如果是一個單盤開發，比如上述成都項目，在模式并不成熟時就難以發揮優勢資源與項目嫁接。

現金流或承壓/

記者粗略統計發現，北大資源旗下房地產項目總投資涉及金額高達數百億元，所開發的超級大盤回報期較長，融資需求尤為迫切。

2013年至今，隨著銀行體系持續惜貸，較高成本的信托融資已成為北大資源的主要資金來源之一。去年8月，中信信托發行了一款中信鼎豐·北大方正盈豐貸款集合信托產品，計劃募資近12億元。融資方為北大資源首次布局重慶兩江新區寸灘而設立的子公司重慶盈豐投資有限公司。

此外，去年底北大資源還計劃向建信信托發行信托產品融資達5億元，期限3年，募集資金將用于歸還股東借款及流動資金周轉。

聯合資信的評級報告透露，截至今年3月底，北大資源母公司方正集團對外擔保余額55.7億元，主要為關聯企業擔保，其中涉及北大資源的擔保額就達47.6億元。

去年以來，內地房企為了突圍融資瓶頸，紛紛加速赴港上市。作為方正集團旗下的北大資源控股有限公司 （以下簡稱北大資源控股；00618，HK）與北大資源集團同屬一脈，其現任董事長均為余麗。

北大資源控股原名為方正數碼，去年10月變更為現名，通過并購項目與拿地形式，頻頻發力地產業務，到去年底業績才扭虧為盈。為了擴充地產開發的資本實力，北大資源控股去年12月通過配股實現融資2.6億港元。

“如果遇到房價預期下跌，這種開發模式的現金流壓力會很大，因為一二級聯動開發項目在起初的2~3年內需要往里投錢，投資回報周期在10年左右，目前房地產市場低迷，逆周期操盤風險會很大。”黃立沖表示。

對于現金流等問題，記者向北大資源總部發去了采訪提綱，但截至發稿時仍未收到回復。

（本報實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）