中國房企“留學”大考：高周轉技能海外行不通

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

對目前“留學”海外的萬科、綠地、碧桂園、中海、蘇寧環球等房企來說，需要學習更多的技能。

中國房企在海外開發，除了需要過技術關外，還需要過當地的政策關、法律關、文化關。不僅如此，境內房地產企業慣用的“高周轉”技能在海外市場也將被“禁用”。

澳洲輔誠集團董事長陳寅向《每日經濟新聞》記者表示，在開發、預售甚至售后制度更為完善的海外市場，如果缺乏對當地政策的深入了解，盡管國內房企擁有強大的資金實力，簡單地把“高周轉”模式復制到海外也極有可能面臨失敗。

“高周轉”面臨眾多制約

很多開發商說，“高周轉”已經成為中國內地開發商的基本技能。沒有能力“高周轉”的企業，在當下的市場，基本不可能有高速發展的機會。但在海外，中國房地產市場練就的這項“過硬”本領卻基本沒有用武之地。

在馬來西亞新山，中國地產商為當地人展示了其快速開售的能力，碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產新山項目，最快將于今年內開售。此外，碧桂園于今年2月份才成功拿下的澳大利亞萊德花園也將于今年內公開發售。

“上述案例只是少數，不少中國房企到海外發展由于不了解當地法律法規，無法獲得足夠的人力、材料，導致工期一再耽誤，國內擅長的‘快速開發’模式在海外無法施展”，英國最大地產商邦瑞駐中華區首席代表白兮向記者表示。

據白兮透露，英國當地報紙報道稱，去年5月某家中國地產商在英國倫敦皇家碼頭獲得一個優質項目，為了讓項目盡快動工，該企業試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工，但最終申請卻被駁回。“英國政府對于外地勞工的引進有明確規定，必須是短缺型的工種才能獲得簽證批準，上述開發商在拿地前沒有摸清楚當地法律，結果很被動”。

白兮表示，英國政府對于建筑工人的工作時間也有嚴格的保護措施：工人每天最多工作8小時，中間還得有兩個小時的休息時間，但薪酬卻是內地工人的9~10倍。此外，英國政府制定的環境保護法規定，建筑工地在每天早上9點前、下午6點后不準施工，加上英國公民的公眾假期較國內多一倍，多種因素疊加影響下，這個項目的開工時間表被迫推遲1~2年。

陳寅也向記者透露，一家在國內排名靠前的房企前幾年花了4500萬澳元在悉尼拿了一塊地，用地性質為工業用地，但該地塊內有一個別人仍在使用的倉庫。如果在國內這樣的問題開發商可能較容易解決，但在澳大利亞，政府賣地后不會過問這些事情，開發商如果想讓對方的倉庫搬走，不僅需要征得對方同意，還得幫其找新地方并賠償損失，結果談判幾年都達不成共識，至今仍然動不了工。

“海外市場尤其是發達國家，從拿地到動工均有一套完善的法律法規，開發商必須要遵守規則循步漸進，由于國內地產商往往追求短平快，有時候甚至會選擇‘走捷徑’，類似的做法在海外成熟市場根本行不通”，陳寅說。

此外，嚴厲的預售款監控制度也對房企的資金回籠造成極大影響。記者了解到，雖然在馬來西亞房地產項目可以在沒有開工的時候就可以銷售，但購房者此時購買只需要支付總房款的10%作為首付款，按照馬來西亞的預售制度，隨著工程進度的推進應分階段交付房款。澳大利亞的預售制度更為嚴格，購房者所支付的10%首付款需存放在政府監管的賬戶上，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸。

這進一步提升了對開發商的產品質量要求。如果開發商在某一個施工環節上，質量無法盡如人意，那么等待他們的很可能是購房者拒付購房款，以及前期的預售合同解約。

質量與服務可能影響銷售

在澳大利亞擁有開發經驗的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，失去了“高周轉”這張王牌，中國房企在產品開發、物業管理等領域的劣勢表露無遺，要成功吸引海外購房者并真正打入當地市場的難度不小。

“長期以來，中國房企崇尚‘快開發、快銷售’的發展模式，這種批發商似的經營策略盡管對企業規模的擴張帶來極大的幫助，但也導致它們長期在產品本身以及物業管理等領域投入甚少。與國內買家相比，海外買家更注重產品品質與物業服務，中國房企如何迅速彌補這一軟肋面臨極大挑戰”，黃立沖認為。

根據中房協發布的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計，目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和標準化開發，每個企業平均有3.7個產品線，幾乎所有的一線房企都形成了多個產品系列和多條產品線，并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發。此外，由于缺乏可觀的利潤，大多數房企在項目銷售后對物業服務投入甚少，導致國內客戶物業服務滿意度長期處于低位。

對此，白兮表示，“目前在英國開發房地產的中國房企中，超過70%的企業客戶目標都是瞄準中國投資者。但從長遠來看，這部分買家的購買力畢竟有限，滿足本地買家的需求才是持續性發展的根本。”他告訴記者，以英國為例，物業管理是購房者最看重的因素，擁有良好聲譽的本土老牌企業或者由國際物管企業管理的物業更容易獲得購房者的垂青，中國房企要與本土企業競爭沒有絲毫優勢。

此外，不少海外國家對于房屋質量與售后服務有嚴格要求。據白兮介紹，在英國根據相關法規，如果房屋質量出現問題，開發商有可能在當地被禁止蓋房，甚至面臨巨額賠償。黃立沖也告訴記者，澳洲的商品房都大多是裝修交樓，產品保修期長達七年。

“在這波出海潮中，中國房企應該抱著學習的心態，虛心學習海外房企先進的開發管理經驗，彌補自身在產品以及物管方面的不足，進而提升企業的競爭力，更好地為國內市場服務”，黃立沖認為。

最大風險是喜歡走捷徑

由于海外市場有更為成熟、透明的政策法規存在，開發商必須老老實實，按部就班地按照當地的政策、法規來完成房地產開發。但是，白兮介紹說，很多開發商卻希望能在海外市場“復制”在境內的成功模式“走捷徑”，這樣做的后果恰恰可能給公司帶來巨大的開發風險。

在前述案例中，開發商試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工被否決后，他們還希望通過和倫敦市政府協商，沖破法律底線引進中國勞工。

事實上，不僅在英國，中國房地產商都試圖鉆政策空子，以讓企業能在海外實現和境內一樣的發展速度。

白兮表示，這種想走捷徑的思維，恰恰是在海外市場最大的風險所在。在境內靠這個套路迅速擴張的中國地產商，很有可能在這個層面上“栽跟頭”，付出巨大的代價。