央行難救房貸“出冷宮”

曾被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款目前已被銀行冷落，以致央行于近日召集國有銀行以及多家股份制銀行開會商討相關(guān)問題。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然央行態(tài)度明確，但商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款面臨的問題并不會因此有很大改變。

5月12日上午，央行召集15家商業(yè)銀行有關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，央行副行長劉士余主持召開了這次會議。

央行發(fā)聲力挺首套房貸

央行在這次會議上對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出多項(xiàng)要求，其中重點(diǎn)包括合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款等。

這一會議引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注，一個(gè)重要原因是，目前銀行個(gè)人住房按揭貸款收緊態(tài)勢明顯，且無改善跡象，與此同時(shí)，盛傳多地房價(jià)面臨下行壓力。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說，目前一線城市房貸申請及發(fā)放周期普遍長達(dá)3-6個(gè)月，首套房貸利率基本在基準(zhǔn)之上，二套則多要在基準(zhǔn)基礎(chǔ)之上上浮30%。

實(shí)際上，隨著利率市場化的逐步推進(jìn)，這一現(xiàn)象早已開始逐步顯現(xiàn)，面臨的新情況也并不限于上述總結(jié)，且早已引起關(guān)注。

早在年初，央行在下發(fā)的2014年信貸政策工作意見之中即提出，要積極滿足居民家庭首套房自住購房的貸款需求，并首度提出對于轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的首套房貸款停貸、壓單等現(xiàn)象，要深入調(diào)研，認(rèn)真分析原因，及時(shí)報(bào)告相關(guān)情況。

房貸收緊趨勢很難改變

“雖然央行態(tài)度明確，但商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款面臨的問題并不會因此就有很大改變。”黃韜說。

未有改變的重要原因不得不提利率市場化的推進(jìn)以及互聯(lián)網(wǎng)金融帶給銀行的壓力。

國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華認(rèn)為，此次會議的背景就是利率市場化背景下，銀行資金成本上升，個(gè)人住房按揭貸款“不怎么賺錢”，很多銀行雖然名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至?xí)和＃?dǎo)致近期社會怨言較多。

黃韜說，銀行人士對個(gè)人住房按揭貸款額度緊張及利率上調(diào)的解釋則為銀根緊張。但他也提到，目前房貸需求在增加，銀行個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模相對卻無增長，部分銀行規(guī)模甚至在減少，且銀行現(xiàn)在更傾向于將貸款投放到中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

銀行對中小企業(yè)貸款相對擁有較強(qiáng)的議價(jià)能力，而通常，個(gè)人住房按揭貸款定價(jià)卻不能太高。

早前，較為明確收縮房貸的銀行要數(shù)平安銀行（000001）。去年年初，平安銀行就明確說，對于傳統(tǒng)房貸這類市場調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，該行近年有意識地進(jìn)行了壓縮。另一股份制銀行也因不滿于個(gè)人房貸收益，在實(shí)際上收縮個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展間接帶來的對個(gè)人房貸的壓制效應(yīng)也不容忽視。華夏銀行（600015）副行長黃金老近日撰文稱，2014年，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，若按基準(zhǔn)利率0.9倍執(zhí)行優(yōu)惠利率為5.9%，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的余額寶、財(cái)付通等理財(cái)產(chǎn)品收益率一度高達(dá)6.5%，目前仍在5%左右，受其倒逼，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益持續(xù)推高，維持在5%-5.5%。與此同時(shí)，2013年12月，1年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)甚至投資他行理財(cái)產(chǎn)品，被認(rèn)為都可能好于發(fā)放房貸。

“面對高利率，銀行房貸市場限于停頓，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下滑，房價(jià)承壓。”黃金老說，市場正在尋找均衡，或者利率下降，或者房價(jià)下降，最好兩個(gè)同時(shí)下降。

對于此次座談會之后，銀行個(gè)人住房按揭貸款投放會否按央行要求行事的問題，有銀行人士依然稱“不一定”，中信證券（600030）也認(rèn)為，各銀行不會因此調(diào)整房地產(chǎn)和按揭貸款政策，但執(zhí)行層面會加強(qiáng)總分溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。