萬科年報：嘗試“小股操盤”親密接觸互聯網

每經記者 葉燕婷 發自深圳

實現凈利潤151.2億元！昨日（3月6日）晚間，萬科公布了截至2013年12月的全年業績，結算利潤率連續三年呈現下降趨勢，但凈資產收益率卻逐年上升。2013年萬科全面攤薄的凈資產收益率達19.66%，處于1993年以來的歷史高位。同時，分紅派息同比增長超過一倍，每10股派送人民幣4.1元。昨日，萬科A率地產板塊大幅飆升，截至收盤，板塊漲幅超3%，萬科A漲逾8%。

《每日經濟新聞》記者注意到，對于提高投資者看重的凈資產收益率，萬科“小股操盤”的新玩法已經開始嘗試。且萬科與互聯網在不斷發生親密接觸。萬科透露，過去一年花費了相當的精力，去學習什么是移動互聯網。萬科認為，互聯網將改變這個世界，但找到變化背后的不變更加重要，“在互聯網時代更應做好自己的主業”。

實現凈利潤151.2億元

萬科年報顯示，2013年公司實現營業收入1354.2億元，同比增長31.3%，實現凈利潤151.2億元，同比增長20.5%；全面攤薄凈資產收益率為19.66%。負債率方面，公司截至去年底凈負債率為30.7%，處于行業低位。

自2010年以來，萬科的結算利潤率連續下滑，2013年同比下降1.07個百分點至12.01%。與之相反，經營效率的提升令萬科全面攤薄的凈資產收益率與2012年持平，達19.65%。

萬科董秘譚華杰認為，利潤率降低有裝修房比例繼續上升等短期因素，也有行業長期因素的影響。長遠來看，隨著競爭日益激烈，地價占比越來越高，行業整體利潤率下降預計還將持續一段時間。

對于提高投資者看重的凈資產收益率，萬科“小股操盤”的新玩法已經開始嘗試。這種輕資產運營模式下，萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

公司管理層認為，通過輸出管理和品牌來提升萬科的凈資產收益率，這意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大的市場份額。可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。

事實上，萬科2013年已經大幅提高了分紅派息力度。2013年度萬科擬以分紅派息股權登記日股份數為基數，每10股派送人民幣4.1元（含稅）現金股息，較2013年每10股派送人民幣1.8元增長127.78%。以2013年末萬科的總股份數計算，萬科全年擬分派的現金股利將達到45.16億元，而這筆現金股利占合并報表凈利潤的29.87%，同比增幅近一倍。

城市配套與互聯網轉型

數字背后，房企巨人的戰略布局亦備受關注。

譚華杰認為，過去一年，全國土地市場冷熱不均。為數眾多的內地三、四線城市土地成交平淡，而部分熱點城市土地競拍日趨激烈，土地成交溢價率不斷創出新高。他坦言，基于這樣的背景，萬科在投資上也更加謹慎，對于競爭過于激烈的地塊，公司始終貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的原則，避免把投資決策建立在過于樂觀的預期上。

對于萬科而言，在向阿里、騰訊、小米先后取經后，互聯網似乎不再那么神秘，也不再那么神奇，在最新年報的《致股東》中，萬科表示，公司花了一年的時間去學習什么是移動互聯網，因為“只有真正理解，我們才知道什么是合適的距離。”而得到的結論是，“互聯網帶來的變化，只是讓我們和客戶變得更貼近。”只能是房企帶來更高效率的“工具”。

除了取經之外，萬科的互聯網探索也已經展開。與眾多觸網的房企一樣，利用互聯網盤活房產物業累積的大量社區用戶，利用電商手段刺激社區消費，成為萬科想到的最理所應當卻并不容易被搶占的市場。萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業主的“住哪兒”手機客戶端，功能包括物業申請報修、曝光、投訴等，還能對周邊商家進行打分。

業內預測，未來5年萬科服務的社區可能增加到500~600個，其中包含了100萬住戶，可以帶來的社區生活消費、金融消費前景亦非常廣闊。

在萬科入股徽商銀行后，譚華杰曾回應，雖投資規模不大，但可以幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。據估算，萬科現有服務的社區業主，每年有望派生300億元潛在社區金融市場規模。

事實上，萬科的社區金融服務已在杭州良渚文化村項目中小試牛刀，萬科為良渚文化村的業主配備了“村民卡”，在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000村民開通此卡。這張卡可以在村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所使用。

電商分析師楊世界在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時認為，在房企通過物業搶奪業主用戶后，未來不僅在生活消費和社區金融上有所斬獲，一旦消費觀念成熟后，APP賣房亦可能高速發展，“根據搜集到的業主數據，針對不同消費能力的業主，判斷其朋友圈消費層級，針對性的推薦房源，最終可以更精準地推動二次消費，把大量的業主轉化為潛在銷售人員，這種創新、海量的營銷手段正是‘互聯網思維’的本質所在。”

萬科的海外擴張

王石認為，萬科的未來五年，一是適應城市配套運營商和互聯網時代，二為國際化。2013年以來，萬科接連落子海外。2013年2月，萬科攜手鐵獅門，開發美國舊金山Lumina項目；4月，萬科聯合吉寶置業，開發新加坡林曦閣項目。今年2月，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行了動工典禮。

郁亮表示，參與海外業務的意義在于拓寬視野，使公司近距離了解到國外優秀同行的運營模式，為自身專業能力提升及業務模式創新提供了參照。譚華杰透露，萬科擬推廣的“小股操盤”輕資產運營模式，是受到美國合作伙伴鐵獅門啟發。

除了參與海外項目開發，2013年3月，萬科還完成了首次境外美元債券發行，金額為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。7月，萬科境外子公司再次設立規模為20億美元的中期票據計劃。3月3日晚，萬科公告稱，B轉H方案已獲得證監會批復核準。一旦完成，無疑將進一步提高萬科在國際資本市場的知名度和影響力，為未來拓展境外資源開辟更為廣闊的空間。